Driftskostnadsforhold (OER)

Hva er driftskostnadsforhold (OER)?

I eiendom er driftskostnadsforholdet (OER) et mål på kostnaden for å drive et stykke eiendom, sammenlignet med inntektene som er hentet inn av eiendommen. Den beregnes ved å dele en eiendoms driftskostnad (minus avskrivninger) med brutto driftsinntekt.

OER brukes for å sammenligne utgifter til lignende eiendommer. En investor bør se etter røde flagg,. for eksempel høyere vedlikeholdsutgifter,. driftsinntekter eller verktøy som kan avskrekke ham fra å kjøpe en bestemt eiendom.

Den ideelle OER er mellom 60 % og 80 % (selv om jo lavere den er, jo bedre).

Forstå driftskostnadsforhold (OER)

Formel for driftskostnadsforhold (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text}$

For å beregne OER for en eiendom, må du kjenne driftsutgiftene. Disse inkluderer alle gebyrer og kostnader som påløper som de normale kostnadene ved å drive forretning. Du må også beregne eiendommens avskrivningskostnad, som vil variere med den aktuelle regnskapsmetoden som brukes.

Å beregne OER-er over flere år kan hjelpe en investor å legge merke til en eiendoms trender i driftskostnader. Hvis en eiendoms kostnader øker årlig med en større hastighet enn inntektene, øker OER årlig også. Derfor kan investoren tape mer penger jo lenger de holder eiendommen.

Når du eier en bygård, bør en investor finne ledige stillinger ved å bruke effektive leieinntekter, eller potensielle leieinntekter minus ledighet og kredittap, i stedet for potensielle leieinntekter. Fordi håndtering av ledige stillinger inngår i effektiv eiendomsforvaltning, gir det å inkludere ledige stillinger i en OER et mer nøyaktig bilde av driftskostnadene og viser hvor forbedringer kan gjøres. For eksempel vil en dårlig forvaltet eiendom mest sannsynlig ha høyere ledighetsprosent, noe som vil gjenspeiles i OER.

Eiendomsforvaltningsgebyrer, verktøy, fjerning av søppel, vedlikehold, forsikring, reparasjoner, eiendomsskatt og andre kostnader er inkludert i OER. Ytterligere driftsutgifter som investorer bør regne med i OER inkluderer eiendomsforvaltningsgebyrer, landskapsarbeid, advokathonorarer, utleiers forsikring og grunnleggende eiendomsforsikring. Disse kostnadene bidrar til å drive eiendommen på daglig basis. Av denne grunn er lånebetalinger, kapitalforbedringer og personlige eiendeler ekskludert fra driftsutgiftene.

En lavere OER betyr typisk at eiendommen administreres effektivt og er mer lønnsom for investorer, og at mindre av eiendommens inntekter dekker drifts- og vedlikeholdskostnader. Dersom virksomheten er skalerbar, kan eieren øke husleien på hver enhet uten å øke driftsutgiftene vesentlig. I tillegg kan OER vise hvor potensielle problemer kan oppstå, for eksempel at strømregninger øker betydelig, slik at investorer kan løse problemer raskere og beskytte profittnivået.

Eksempel på driftskostnadsforhold (OER)

Ta et hypotetisk eksempel, hvor Investor A eier en flerfamiliehus og henter inn $65 000 per måned i leie. Investoren betaler også $50 000 for driftsutgifter, inkludert hans månedlige boliglånsbetalinger, skatter, verktøy og så videre. Eiendommen forventes også å svekke seg med $85.000 i år.

Derfor kan den årlige OER beregnes som:

$\frac{[($50 000 \times 12) - 85 000]} {(65 000 \times 12)} = 66%$

Dette betyr at driftsutgiftene bruker omtrent to tredjedeler av inntektene som genereres av denne eiendommen.

Driftskostnadsforhold (OER) vs. Kapitaliseringsrate

Kapitaliseringsrenten brukes i næringseiendomsverdenen for å indikere avkastningen som forventes å bli generert på en eiendomsinvesteringseiendom. Ofte referert til som "cap rate", er denne målingen beregnet basert på nettoinntekten som eiendommen forventes å generere. Den brukes til å estimere investors potensielle avkastning på investeringen i eiendomsmarkedet.

Taksatsen representerer ganske enkelt avkastningen til en eiendom over en tidshorisont på ett år (forutsatt at eiendommen kjøpes kontant og ikke på lån). Det er definert av formelen:

cap rate

netto driftsinntekt

nåværende markedsverdi

\text = \text \div \text{nåværende markedsverdi}

Cap rate = netto driftsinntekt - nåværende markedsverdi **

Mens taksatsen er lik OER når det gjelder å måle lønnsomheten til en investeringseiendom, skiller den seg fra OER ved at den bruker bruttoinntekter i stedet for nettoinntekt og plasserer det i nevneren. OER tar heller ikke hensyn til markedsverdien til en eiendom.

Begrensninger for driftskostnadsrasjonen

Det er to ulemper med OER for eiendomsinvestorer. For det første, fordi den ikke inkluderer markedsverdien til en eiendom, informerer den ikke en investor om den relative verdien av en eiendom ved kjøp eller salg. Det snakker kun om effektiviteten til pågående operasjoner. Derfor bør OER brukes sammen med noe som kapitaliseringsrenten ved vurdering av en eiendomsinvestering.

For det andre, fordi avskrivninger kan beregnes på flere forskjellige måter, kan OER spilles ved å bruke en mer gunstig metode for regnskapsføring av avskrivninger.

##Høydepunkter

– Et lavere driftskostnadsforhold (OER) er mer ønskelig for investorer fordi det betyr at utgiftene minimeres i forhold til inntektene.

Driftskostnadsforholdet (OER) beregnes ved å dele alle driftsutgifter minus avskrivninger på driftsinntekter.

– I eiendom er driftskostnadsforholdet (OER) et mål på kostnaden for å drive et stykke eiendom, sammenlignet med inntektene som eiendommen henter inn.