营业费用率 (OER)

什么是营业费用率 (OER)？

在房地产中，营业费用率 (OER) 是衡量经营一件财产的成本与财产带来的收入的比较。它是通过将物业的运营费用（减去折旧）除以其总营业收入来计算的。

OER用于比较类似物业的费用。投资者应该寻找危险信号，例如较高的维护费用、营业收入或可能阻止他购买特定房产的公用事业。

理想的 OER 在 60% 到 80% 之间（虽然越低越好）。

$OER = \frac{\text {总运营费用} - \text{折旧}}{\text{总收入}}$

为了计算房产的 OER，您需要知道运营费用。这些包括作为正常业务成本而产生的所有费用和成本。您还需要计算财产的折旧费用，这将因所采用的特定会计方法而异。

计算多年的 OER 可能有助于投资者注意到房产的运营费用趋势。如果房产的成本每年以高于收入的速度增长，OER 也会每年增加。因此，投资者持有房产的时间越长，可能会损失更多的钱。

在拥有一栋公寓楼时，投资者应使用有效租金收入或潜在租金收入减去空置率和信贷损失来计算空置率，而不是潜在的租金收入。由于管理空缺包含在有效的物业管理中，因此在 OER 中包含空缺可以更准确地了解运营费用并显示可以改进的地方。例如，管理不善的房产很可能有更高的空置率，这将反映在 OER 中。

物业管理费、公用事业费、垃圾清理费、维护费、保险费、维修费、财产税和其他费用都包含在开放式教育资源中。投资者应计入 OER 的额外运营费用包括物业管理费、景观美化、律师费、房东保险和基本财产保险。这些费用有助于每天运营该物业。出于这个原因，贷款支付、资本改进和个人财产不包括在运营费用中。

较低的 OER 通常意味着该物业得到有效管理，对投资者来说更有利可图，而用于支付运营和维护成本的物业收入则较少。如果业务具有可扩展性，业主可以增加每个单元的租金，而不会大大增加运营费用。此外，OER 可以显示可能出现的潜在问题，例如水电费大幅增加，因此投资者可以更快地解决问题并保护他们的利润水平。

举一个假设的例子，投资者 A 拥有一栋多户公寓楼，每月租金为 65,000 美元。投资者还支付 50,000 美元的运营费用，包括每月的抵押贷款、税收、水电费等。预计该物业今年还将贬值 85,000 美元。

因此，年度 OER 可以计算为：

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$

这意味着运营费用消耗了该物业产生的大约三分之二的收入。

资本化率用于商业房地产领域，表示房地产投资物业预期产生的回报率。通常被称为“上限率”，这一衡量标准是根据房产预期产生的净收入计算的。它用于估计投资者在房地产市场上的潜在投资回报。

上限利率仅代表房产在一年时间范围内的收益率（假设房产是以现金而非贷款购买的）。它由以下公式定义：

上限率

净营业收入

当前市场价值

\text{资本化率} = \text{净营业收入} \div \text{当前市值}

上限率=净营业收入÷当前市值**

虽然上限率在衡量投资物业的盈利能力方面类似于 OER，但它与 OER 的不同之处在于它使用总收入而不是净收入并将其置于分母中。 OER 也不考虑房产的市场价值。

对于房地产投资者来说，OER 有两个缺点。首先，由于它不包括房产的市场价值，它不会告知投资者房产在购买或出售时的相对价值。它只说明正在进行的操作的效率。因此，在评估房地产投资时，应将 OER 与资本化率等指标结合使用。

其次，由于折旧可以通过几种不同的方式计算，OER 可以通过使用更有利的折旧会计方法来进行博弈。

＃＃强调