نسبة مصاريف التشغيل (OER)

ما هي نسبة نفقات التشغيل (OER)؟

في العقارات ، تعد نسبة مصاريف التشغيل (OER) مقياسًا لتكلفة تشغيل قطعة من الممتلكات ، مقارنة بالدخل الذي يجلبه العقار. يتم احتسابها بقسمة نفقات تشغيل الممتلكات (مطروحًا منها الإهلاك) على إجمالي دخلها التشغيلي.

تستخدم الموارد التعليمية المفتوحة لمقارنة نفقات العقارات المماثلة. يجب على المستثمر البحث عن العلامات الحمراء ، مثل نفقات الصيانة المرتفعة أو الدخل التشغيلي أو المرافق التي قد تمنعه من شراء عقار معين.

تتراوح نسبة الموارد التعليمية المفتوحة المثالية بين 60٪ و 80٪ (على الرغم من انخفاضها ، كان ذلك أفضل).

فهم نسبة نفقات التشغيل (OER)

معادلة نسبة نفقات التشغيل (OER)

$OER = \ frac {\ text {إجمالي نفقات التشغيل} - \ text {الاستهلاك}} {\ text {إجمالي الإيرادات}}$ R = إجمالي الأرباح إجمالي نفقات التشغيل - الاستهلاك

من أجل حساب الموارد التعليمية المفتوحة للعقار ، عليك معرفة نفقات التشغيل. وتشمل هذه جميع الرسوم والتكاليف المتكبدة كتكاليف عادية لممارسة الأعمال التجارية. ستحتاج أيضًا إلى حساب مصروفات إهلاك الممتلكات ، والتي ستختلف حسب طريقة المحاسبة المعينة المستخدمة.

قد يساعد حساب موارد الموارد التعليمية على مدى عدد من السنوات المستثمر على ملاحظة اتجاهات العقار في نفقات التشغيل. إذا زادت تكاليف الملكية سنويًا بمعدل أكبر من الدخل ، تزداد الموارد التعليمية المفتوحة سنويًا أيضًا. لذلك ، قد يخسر المستثمر المزيد من المال كلما طالت مدة حيازته للممتلكات.

عند امتلاك مبنى سكني ، يجب على المستثمر تحديد الوظائف الشاغرة باستخدام دخل الإيجار الفعال ، أو دخل الإيجار المحتمل مطروحًا منه الشغور وخسائر الائتمان ، بدلاً من دخل الإيجار المحتمل. نظرًا لأن إدارة الوظائف الشاغرة مدرجة في الإدارة الفعالة للممتلكات ، فإن تضمين الوظائف الشاغرة في الموارد التعليمية المفتوحة يعطي صورة أكثر دقة لمصاريف التشغيل ويوضح أين يمكن إجراء التحسينات. على سبيل المثال ، من المرجح أن يكون للممتلكات التي تتم إدارتها بشكل سيئ معدلات شغور أعلى ، وهو ما سينعكس في الموارد التعليمية المفتوحة.

يتم تضمين رسوم إدارة الممتلكات ، والمرافق ، وإزالة القمامة ، والصيانة ، والتأمين ، والإصلاحات ، وضرائب الممتلكات ، والتكاليف الأخرى في موارد الموارد التعليمية المفتوحة. تشمل نفقات التشغيل الإضافية التي يجب على المستثمرين احتسابها في الموارد التعليمية المفتوحة رسوم إدارة الممتلكات ، والمناظر الطبيعية ، وأتعاب المحاماة ، وتأمين المالك ، والتأمين الأساسي على الممتلكات. تساعد هذه التكاليف في تشغيل الممتلكات على أساس يومي. لهذا السبب ، يتم استبعاد مدفوعات القروض والتحسينات الرأسمالية والممتلكات الشخصية من نفقات التشغيل.

عادةً ما يعني انخفاض الموارد التعليمية المفتوحة أن الممتلكات تدار بكفاءة وأنها أكثر ربحية للمستثمرين ، وأن القليل من دخل العقار يغطي تكاليف التشغيل والصيانة. إذا كان العمل قابلاً للتطوير ، فيجوز للمالك زيادة الإيجار على كل وحدة دون زيادة كبيرة في نفقات التشغيل. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لمصادر الموارد التعليمية المفتوحة أن تُظهر الأماكن التي قد تحدث فيها المشكلات المحتملة ، مثل زيادة فواتير الخدمات بشكل كبير ، بحيث يمكن للمستثمرين حل المشكلات بسرعة أكبر وحماية مستويات أرباحهم.

مثال على نسبة نفقات التشغيل (OER)

خذ مثالًا افتراضيًا ، حيث يمتلك المستثمر A مبنى سكني متعدد العائلات ويحقق إيجارًا قدره 65000 دولار شهريًا. يدفع المستثمر أيضًا 50000 دولار لمصاريف التشغيل بما في ذلك مدفوعات الرهن العقاري الشهرية والضرائب والمرافق وما إلى ذلك. ومن المتوقع أيضًا أن تنخفض قيمة العقار بمقدار 85 ألف دولار هذا العام.

لذلك ، يمكن حساب الموارد التعليمية المفتوحة السنوية على النحو التالي:

$\ frac {[(\ $ 50،000 \ times 12) - 85،000]} {(65000 \ مرة 12)} = 66 \٪$ = 6 6 ٪

هذا يعني أن نفقات التشغيل تستهلك ما يقرب من ثلثي الإيرادات الناتجة عن هذا العقار.

نسبة نفقات التشغيل (OER) مقابل معدل الرسملة

يتم استخدام معدل الرسملة في عالم العقارات التجارية للإشارة إلى معدل العائد المتوقع تحقيقه على عقار استثماري عقاري. غالبًا ما يشار إليه باسم "معدل الحد الأقصى" ، يتم حساب هذا القياس بناءً على صافي الدخل الذي يُتوقع أن يولده العقار. يتم استخدامه لتقدير العائد المحتمل للمستثمر على الاستثمار في سوق العقارات.

يمثل معدل الحد الأقصى ببساطة عائد الممتلكات على مدى فترة زمنية مدتها عام واحد (بافتراض أن العقار تم شراؤه نقدًا وليس على سبيل القرض). يتم تعريفه بواسطة الصيغة:

معدل الحد الأقصى

صافي الدخل التشغيلي

القيمة السوقية الحالية

\ text = \ text {صافي دخل التشغيل} \ div \ text {القيمة السوقية الحالية}

معدل الحد الأقصى = صافي الدخل التشغيلي ÷ القيمة السوقية الحالية **

في حين أن معدل الحد الأقصى مشابه لمعدل الموارد التعليمية المفتوحة من حيث قياس ربحية عقار استثماري ، فإنه يختلف عن معدل الموارد التعليمية المفتوحة من حيث أنه يستخدم إجمالي الإيرادات بدلاً من صافي الدخل ويضع ذلك في المقام. كما أن الموارد التعليمية المفتوحة لا تأخذ في الحسبان القيمة السوقية للعقار.

حدود حصة نفقات التشغيل

هناك عيبان في الموارد التعليمية المفتوحة بالنسبة للمستثمرين العقاريين. أولاً ، لأنها لا تتضمن القيمة السوقية للعقار ، فهي لا تُعلم المستثمر بالقيمة النسبية للعقار عند الشراء أو البيع. إنه يتحدث فقط عن كفاءة العمليات الجارية. وبالتالي ، يجب استخدام الموارد التعليمية المفتوحة جنبًا إلى جنب مع شيء مثل معدل الرسملة عند تقييم الاستثمار العقاري.

ثانيًا ، نظرًا لأنه يمكن حساب الاستهلاك بعدة طرق مختلفة ، يمكن التلاعب بـ OER باستخدام طريقة أكثر ملاءمة لحساب الاستهلاك.

يسلط الضوء

نسبة مصروفات التشغيل المنخفضة (OER) مرغوب فيها أكثر للمستثمرين لأنها تعني أن النفقات يتم تقليلها إلى الحد الأدنى بالنسبة للإيرادات.
يتم احتساب نسبة مصاريف التشغيل (OER) بقسمة جميع مصاريف التشغيل مطروحًا منها الاستهلاك على الدخل التشغيلي.
في العقارات ، تعد نسبة مصاريف التشغيل (OER) مقياسًا لتكلفة تشغيل قطعة من الممتلكات ، مقارنة بالدخل الذي يجلبه العقار.