Índice de Despesas Operacionais (OER)

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O que é Índice de Despesas Operacionais (OER)?

No setor imobiliário, o índice de despesas operacionais (OER) é uma medida do custo para operar uma propriedade, em comparação com a receita gerada pela propriedade. É calculado dividindo a despesa operacional de uma propriedade (menos a depreciação) pela sua receita operacional bruta.

OER é usado para comparar as despesas de propriedades semelhantes. Um investidor deve procurar sinais de alerta,. como despesas de manutenção mais altas,. receita operacional ou serviços públicos que possam impedi-lo de comprar uma propriedade específica.

O REA ideal está entre 60% e 80% (embora quanto menor, melhor).

Entendendo o Índice de Despesas Operacionais (OER)

Fórmula para Índice de Despesas Operacionais (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text}$

Para calcular o REA de uma propriedade, você precisa conhecer as despesas operacionais. Estes incluem todas as taxas e custos incorridos como custos normais de fazer negócios. Você também precisará calcular a despesa de depreciação da propriedade, que varia de acordo com o método contábil específico empregado.

O cálculo de REAs ao longo de vários anos pode ajudar um investidor a perceber as tendências de uma propriedade nas despesas operacionais. Se os custos de uma propriedade aumentam anualmente a uma taxa maior que a renda, o REA também aumenta anualmente. Portanto, o investidor pode perder mais dinheiro quanto mais tempo mantiver a propriedade.

Ao possuir um prédio de apartamentos, um investidor deve calcular as vagas usando a receita efetiva de aluguel ou a receita potencial de aluguel menos a desocupação e as perdas de crédito, em vez da receita potencial de aluguel. Como o gerenciamento de vagas está incluído no gerenciamento eficiente de propriedades, incluir vagas em um REA fornece uma imagem mais precisa das despesas operacionais e mostra onde podem ser feitas melhorias. Por exemplo, uma propriedade mal administrada provavelmente terá taxas de vacância mais altas, o que será refletido no REA.

Taxas de administração da propriedade, serviços públicos, remoção de lixo, manutenção, seguro, reparos, impostos sobre a propriedade e outros custos estão incluídos nos REA. Despesas operacionais adicionais que os investidores devem incluir no REA incluem taxas de administração da propriedade, paisagismo, honorários advocatícios, seguro do proprietário e seguro básico da propriedade. Esses custos ajudam a administrar a propriedade diariamente. Por esse motivo, os pagamentos de empréstimos, melhorias de capital e bens pessoais são excluídos das despesas operacionais.

Um REA mais baixo normalmente significa que a propriedade está sendo gerenciada com eficiência e é mais lucrativa para os investidores, e que menos da receita da propriedade está cobrindo os custos operacionais e de manutenção. Se o negócio for escalável, o proprietário pode aumentar o aluguel de cada unidade sem aumentar muito as despesas operacionais. Além disso, o REA pode mostrar onde podem ocorrer problemas potenciais, como contas de serviços públicos aumentando substancialmente, para que os investidores possam resolver problemas mais rapidamente e proteger seus níveis de lucro.

Exemplo de Índice de Despesas Operacionais (OER)

Tomemos um exemplo hipotético, onde o Investidor A possui um prédio de apartamentos multifamiliar e ganha $ 65.000 por mês em aluguel. O investidor também paga $ 50.000 por despesas operacionais, incluindo seus pagamentos mensais de hipoteca, impostos, serviços públicos e assim por diante. A propriedade também deve depreciar em $ 85.000 este ano.

Portanto, o REA anual pode ser calculado como:

$\frac{[($50.000 \times 12) - 85.000]} {(65.000 \times 12)} = 66%$

Isso significa que as despesas operacionais consomem aproximadamente dois terços das receitas geradas por esse imóvel.

Índice de Despesas Operacionais (OER) vs. Taxa de capitalização

A taxa de capitalização é usada no mundo dos imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada em uma propriedade de investimento imobiliário. Muitas vezes referida como a "taxa de limite", esta medida é calculada com base no lucro líquido que se espera que a propriedade gere. É utilizado para estimar o retorno potencial do investidor sobre o investimento no mercado imobiliário.

O cap rate representa simplesmente o rendimento de uma propriedade ao longo de um horizonte de tempo de um ano (assumindo que a propriedade é comprada à vista e não por empréstimo). É definido pela fórmula:

taxa de limite

receita operacional líquida

valor de mercado atual

\text = \text{receita operacional líquida} \div \text

Cap rate = receita operacional líquida ÷ valor de mercado atual**

Embora o cap rate seja semelhante ao REA em termos de medir a lucratividade de uma propriedade para investimento, ele difere do REA, pois usa receita bruta em vez de receita líquida e coloca isso no denominador. OER também não leva em consideração o valor de mercado de uma propriedade.

Limitações da Taxa de Despesa Operacional

Existem duas desvantagens para os REA para investidores imobiliários. Primeiro, por não incluir o valor de mercado de um imóvel, não informa o investidor sobre o valor relativo de um imóvel na compra ou venda. Ele fala apenas da eficiência das operações em andamento. Assim, o REA deve ser usado em conjunto com algo como a taxa de capitalização ao avaliar um investimento imobiliário.

Em segundo lugar, como a depreciação pode ser calculada de várias maneiras diferentes, os REA podem ser manipulados usando um método mais favorável de contabilização da depreciação.

##Destaques

Um índice de despesas operacionais (OER) mais baixo é mais desejável para os investidores porque significa que as despesas são minimizadas em relação à receita.
O índice de despesas operacionais (OER) é calculado dividindo-se todas as despesas operacionais menos a depreciação pelo lucro operacional.
No setor imobiliário, o índice de despesas operacionais (OER) é uma medida do custo para operar uma propriedade, em comparação com a receita gerada pela propriedade.