Коэффициент операционных расходов (OER)

Бизнес Корпоративные финансы и бухгалтерский учет Финансовые коэффициенты

Что такое коэффициент операционных расходов (OER)?

В сфере недвижимости коэффициент операционных расходов (OER) представляет собой измерение затрат на эксплуатацию объекта недвижимости по сравнению с доходом, приносимым недвижимостью. Он рассчитывается путем деления операционных расходов на имущество (за вычетом амортизации) на его валовой операционный доход.

OER используется для сравнения расходов на аналогичные объекты. Инвестор должен искать настораживающие факторы,. такие как более высокие расходы на техническое обслуживание,. операционный доход или коммунальные услуги, которые могут удержать его от покупки конкретной недвижимости.

Идеальный ООР составляет от 60% до 80% (хотя чем он ниже, тем лучше).

Понимание коэффициента операционных расходов (OER)

Формула коэффициента операционных расходов (OER)

$OER = \frac{\text {Общие операционные расходы} - \text{амортизация}}{\text{Валовой доход}}$

Чтобы рассчитать OER для недвижимости, вам нужно знать операционные расходы. К ним относятся все сборы и расходы, понесенные в качестве обычных расходов на ведение бизнеса. Вам также необходимо будет рассчитать расходы на амортизацию имущества, которые будут варьироваться в зависимости от конкретного используемого метода учета.

Расчет OER за несколько лет может помочь инвестору заметить тенденции операционных расходов недвижимости. Если затраты на недвижимость ежегодно увеличиваются более высокими темпами, чем доход, OER также увеличивается ежегодно. Таким образом, инвестор может потерять больше денег, чем дольше он держит собственность.

При владении многоквартирным домом инвестор должен рассчитывать свободные площади, используя фактический доход от аренды или потенциальный доход от аренды за вычетом незанятых помещений и кредитных убытков, а не потенциальный доход от аренды. Поскольку управление вакансиями включено в эффективное управление недвижимостью, включение вакансий в OER дает более точную картину операционных расходов и показывает, где можно сделать улучшения. Например, плохо управляемая недвижимость, скорее всего, будет иметь более высокий уровень вакантных площадей, что будет отражено в OER.

Плата за управление недвижимостью, коммунальные услуги, вывоз мусора, техническое обслуживание, страхование, ремонт, налоги на имущество и другие расходы включены в OER. Дополнительные операционные расходы,. которые инвесторы должны учитывать в OER, включают плату за управление недвижимостью, озеленение, оплату услуг адвоката, страхование арендодателя и базовое страхование имущества. Эти расходы помогают управлять имуществом на ежедневной основе. По этой причине платежи по кредитам, капитальные ремонты и личное имущество исключаются из операционных расходов.

Более низкий OER обычно означает, что имущество управляется эффективно и является более прибыльным для инвесторов, а также что меньшая часть дохода от имущества покрывает эксплуатационные расходы и расходы на техническое обслуживание. Если бизнес масштабируется, владелец может увеличить арендную плату за каждую единицу без значительного увеличения операционных расходов. Кроме того, OER может показать, где могут возникнуть потенциальные проблемы, такие как существенное увеличение счетов за коммунальные услуги, чтобы инвесторы могли быстрее решать проблемы и сохранять уровень своей прибыли.

Пример коэффициента операционных расходов (OER)

Возьмем гипотетический пример, когда Инвестор А владеет многоквартирным жилым домом и получает 65 000 долларов в месяц в виде арендной платы. Инвестор также платит 50 000 долларов на операционные расходы, включая ежемесячные платежи по ипотеке, налоги, коммунальные услуги и так далее. Ожидается, что в этом году недвижимость обесценится на 85 000 долларов.

Таким образом, годовой OER может быть рассчитан как:

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$

Это означает, что операционные расходы потребляют примерно две трети доходов от этого объекта.

Коэффициент операционных расходов (OER) и ставка капитализации

Ставка капитализации используется в мире коммерческой недвижимости для обозначения нормы прибыли,. которая, как ожидается, будет получена от инвестиций в недвижимость. Это измерение, часто называемое «ставка капитализации», рассчитывается на основе чистого дохода, который, как ожидается, будет генерировать недвижимость. Он используется для оценки потенциальной доходности инвестиций инвестора на рынке недвижимости.

Ставка капитализации просто представляет собой доходность недвижимости в течение одного года (при условии, что недвижимость приобретается за наличные, а не в кредит). Он определяется по формуле:

Максимальная ставка

знак равно

Чистый операционный доход

текущая рыночная стоимость

\text{Ставка капитализации} = \text{чистый операционный доход} \div \text{текущая рыночная стоимость}

Ставка капитализации = чистая операционная прибыль ÷ текущая рыночная стоимость **

Хотя ставка капитализации аналогична OER с точки зрения измерения прибыльности инвестиционной собственности, она отличается от OER тем, что использует валовой доход, а не чистый доход, и помещает его в знаменатель. OER также не учитывает рыночную стоимость имущества.

Ограничения нормы операционных расходов

У OER есть два недостатка для инвесторов в недвижимость. Во-первых, поскольку он не включает рыночную стоимость имущества, он не информирует инвестора об относительной стоимости имущества при покупке или продаже. Это говорит только об эффективности текущих операций. Таким образом, OER следует использовать в сочетании с чем-то вроде ставки капитализации при оценке инвестиций в недвижимость.

Во-вторых, поскольку амортизацию можно рассчитать несколькими способами, ООР можно обыграть, используя более благоприятный метод учета амортизации.

Особенности

Более низкий коэффициент операционных расходов (OER) более желателен для инвесторов, поскольку это означает, что расходы сведены к минимуму по отношению к доходам.
Коэффициент операционных расходов (OER) рассчитывается путем деления всех операционных расходов за вычетом амортизации на операционный доход.
В сфере недвижимости коэффициент операционных расходов (OER) представляет собой измерение затрат на эксплуатацию объекта недвижимости по сравнению с доходом, приносимым недвижимостью.