Ratio des charges d'exploitation (OER)

Qu'est-ce que le ratio des dépenses d'exploitation (OER) ?

Dans l'immobilier, le ratio des charges d'exploitation (OER) est une mesure du coût d'exploitation d'un bien immobilier, par rapport aux revenus générés par le bien. Il est calculé en divisant les dépenses d'exploitation d'une propriété (moins l'amortissement) par son revenu brut d'exploitation.

OER est utilisé pour comparer les dépenses de propriétés similaires. Un investisseur doit rechercher des drapeaux rouges,. tels que des dépenses d'entretien plus élevées,. des revenus d'exploitation ou des services publics qui peuvent le dissuader d'acheter une propriété spécifique.

L'OER idéal se situe entre 60 % et 80 % (bien que plus il est bas, mieux c'est).

Comprendre le ratio des dépenses d'exploitation (OER)

Formule pour le ratio des dépenses d'exploitation (OER)

$OER = \frac{\text {Total des dépenses d'exploitation} - \text}{\text}$

Afin de calculer l'OER pour une propriété, vous devez connaître les dépenses d'exploitation. Ceux-ci comprennent tous les frais et coûts encourus en tant que coûts normaux pour faire des affaires. Vous devrez également calculer la charge d'amortissement de la propriété, qui variera selon la méthode comptable particulière utilisée.

Le calcul des OER sur un certain nombre d'années peut aider un investisseur à remarquer les tendances des dépenses d'exploitation d'une propriété. Si les coûts d'une propriété augmentent chaque année à un rythme supérieur à celui des revenus, l'OER augmente également chaque année. Par conséquent, l'investisseur peut perdre plus d'argent plus longtemps il détient la propriété.

Lorsqu'il est propriétaire d'un immeuble à appartements, un investisseur doit tenir compte des vacances en utilisant le revenu locatif effectif, ou le revenu locatif potentiel moins la vacance et les pertes de crédit, plutôt que le revenu locatif potentiel. Étant donné que la gestion des postes vacants fait partie d'une gestion immobilière efficace, l'inclusion des postes vacants dans une REL donne une image plus précise des dépenses de fonctionnement et montre où des améliorations peuvent être apportées. Par exemple, une propriété mal gérée aura très probablement des taux d'inoccupation plus élevés, ce qui se reflétera dans l'OER.

Les frais de gestion immobilière, les services publics, l'enlèvement des ordures, l'entretien, l'assurance, les réparations, les taxes foncières et d'autres coûts sont inclus dans les REL. Les dépenses d'exploitation supplémentaires que les investisseurs doivent inclure dans l'OER comprennent les frais de gestion immobilière, l'aménagement paysager, les frais d'avocat, l'assurance du propriétaire et l'assurance des biens de base. Ces frais contribuent au fonctionnement quotidien de la propriété. Pour cette raison, les remboursements de prêts, les améliorations apportées aux immobilisations et les biens personnels sont exclus des dépenses d'exploitation.

Un OER inférieur signifie généralement que la propriété est gérée efficacement et est plus rentable pour les investisseurs, et qu'une moindre partie des revenus de la propriété couvre les coûts d'exploitation et d'entretien. Si l'entreprise est évolutive, le propriétaire peut augmenter le loyer de chaque unité sans augmenter considérablement les dépenses d'exploitation. En outre, l'OER peut montrer où des problèmes potentiels peuvent survenir, tels que des factures de services publics qui augmentent considérablement, afin que les investisseurs puissent résoudre les problèmes plus rapidement et protéger leurs niveaux de profit.

Exemple de ratio de frais d'exploitation (OER)

Prenons un exemple hypothétique, où l'investisseur A possède un immeuble d'appartements multifamilial et rapporte 65 000 $ par mois en loyer. L'investisseur paie également 50 000 $ pour les dépenses d'exploitation, y compris ses versements hypothécaires mensuels, les taxes, les services publics, etc. La propriété devrait également se déprécier de 85 000 $ cette année.

Par conséquent, l'OER annuel peut être calculé comme suit :

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$

Cela signifie que les dépenses d'exploitation consomment environ les deux tiers des revenus générés par cette propriété.

Ratio des dépenses d'exploitation (OER) par rapport au taux de capitalisation

Le taux de capitalisation est utilisé dans le monde de l'immobilier commercial pour indiquer le taux de rendement qui devrait être généré sur un immeuble de placement immobilier. Souvent appelée « taux plafond », cette mesure est calculée en fonction du revenu net que la propriété devrait générer. Il est utilisé pour estimer le potentiel de retour sur investissement de l'investisseur sur le marché immobilier.

Le taux plafond représente simplement le rendement d'une propriété sur un horizon d'un an (en supposant que la propriété est achetée au comptant et non par prêt). Il est défini par la formule :

Taux de capitalisation

résultat opérationnel net

valeur marchande actuelle

\text = \text{résultat d'exploitation net} \div \text

Taux de capitalisation=bénéfice d'exploitation net÷valeur de marché actuelle**

Bien que le taux de plafond soit similaire à l'OER en termes de mesure de la rentabilité d'un immeuble de placement, il diffère de l'OER en ce qu'il utilise le revenu brut plutôt que le revenu net et le place au dénominateur. L'OER ne prend pas non plus en compte la valeur marchande d'une propriété.

Limites du ratio de frais de fonctionnement

Il y a deux inconvénients à l'OER pour les investisseurs immobiliers. Premièrement, parce qu'il n'inclut pas la valeur marchande d'une propriété, il n'informe pas un investisseur sur la valeur relative d'une propriété à l'achat ou à la vente. Cela ne parle que de l'efficacité des opérations en cours. Ainsi, l'OER doit être utilisé en conjonction avec quelque chose comme le taux de capitalisation lors de l'évaluation d'un investissement immobilier.

Deuxièmement, étant donné que l'amortissement peut être calculé de plusieurs manières différentes, l'OER peut être joué en utilisant une méthode plus favorable de comptabilisation de l'amortissement.

Points forts

Un ratio de charges d'exploitation (OER) inférieur est plus souhaitable pour les investisseurs car cela signifie que les dépenses sont minimisées par rapport aux revenus.
Le ratio des charges d'exploitation (OER) est calculé en divisant toutes les charges d'exploitation moins l'amortissement par le résultat d'exploitation.
Dans l'immobilier, le ratio de charges d'exploitation (OER) est une mesure du coût d'exploitation d'un bien immobilier, par rapport aux revenus générés par le bien.