Driftskostnadskvot (OER)

Vad är driftskostnadskvot (OER)?

I fastigheter är driftskostnadskvoten (OER) ett mått på kostnaden för att driva en fastighet, jämfört med den inkomst som fastigheten inbringar. Den beräknas genom att en fastighets driftskostnad (minus avskrivningar) divideras med dess bruttodriftsintäkter.

OER används för att jämföra kostnaderna för liknande fastigheter. En investerare bör leta efter röda flaggor,. såsom högre underhållskostnader,. driftsintäkter eller verktyg som kan avskräcka honom från att köpa en specifik fastighet.

Den ideala OER är mellan 60 % och 80 % (även om ju lägre den är desto bättre).

Understanding Operation Expense Ratio (OER)

Formel för driftskostnadskvot (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text{Bruttointäkter}}$

För att kunna beräkna OER för en fastighet måste du känna till driftskostnaderna. Dessa inkluderar alla avgifter och kostnader som uppstår som normala kostnader för att göra affärer. Du måste också beräkna fastighetens avskrivningskostnad, som kommer att variera beroende på vilken redovisningsmetod som används.

Att beräkna OERs över ett antal år kan hjälpa en investerare att upptäcka en fastighets trender i driftskostnader. Om en fastighets kostnader ökar årligen i högre takt än inkomsten, ökar OER årligen också. Därför kan investeraren förlora mer pengar ju längre de har fastigheten.

När man äger ett hyreshus bör en investerare hitta lediga platser genom att använda effektiva hyresintäkter, eller potentiella hyresintäkter minus vakans och kreditförluster, snarare än potentiella hyresintäkter. Eftersom att hantera vakanser ingår i en effektiv fastighetsförvaltning, ger inkludering av vakanser i en OER en mer korrekt bild av driftskostnaderna och visar var förbättringar kan göras. Till exempel kommer en dåligt förvaltad fastighet med största sannolikhet att ha högre vakansgrader, vilket kommer att återspeglas i OER.

Fastighetsförvaltningsavgifter, verktyg, skräpborttagning, underhåll, försäkringar, reparationer, fastighetsskatter och andra kostnader ingår i OER. Ytterligare driftskostnader som investerare bör räkna in i OER inkluderar fastighetsförvaltningsavgifter, landskapsarkitektur, advokatarvoden, hyresvärdens försäkring och grundläggande fastighetsförsäkring. Dessa kostnader hjälper till att driva fastigheten på en daglig basis. Av denna anledning är lånebetalningar, kapitalförbättringar och personlig egendom undantagna från driftskostnaderna.

En lägre OER innebär vanligtvis att fastigheten förvaltas effektivt och är mer lönsam för investerare, och att mindre av fastighetens intäkter täcker drifts- och underhållskostnader. Om verksamheten är skalbar kan ägaren komma att höja hyran på varje enhet utan att driftskostnaderna ökar kraftigt. Dessutom kan OER visa var potentiella problem kan uppstå, som att elräkningar ökar avsevärt, så att investerare kan lösa problem snabbare och skydda sina vinstnivåer.

Exempel på driftskostnadskvot (OER)

Ta ett hypotetiskt exempel, där investerare A äger ett flerfamiljshus och drar in $65 000 per månad i hyra. Investeraren betalar också $50 000 för driftskostnader inklusive hans månatliga bolånebetalningar, skatter, verktyg och så vidare. Fastigheten förväntas också minska med 85 000 USD i år.

Därför kan den årliga OER beräknas som:

$\frac{[($50 000 \times 12) - 85 000]} {(65 000 \times 12)} = 66%$

Detta innebär att driftskostnaderna förbrukar cirka två tredjedelar av intäkterna från denna fastighet.

Driftskostnadskvot (OER) kontra kapitaliseringsgrad

Kapitaliseringsgraden används i en värld av kommersiella fastigheter för att indikera den avkastning som förväntas genereras på en fastighetsinvesteringsfastighet. Ofta kallad "cap rate", detta mått beräknas baserat på den nettoinkomst som fastigheten förväntas generera. Den används för att uppskatta investerarens potentiella avkastning på investeringen på fastighetsmarknaden.

Takräntan representerar helt enkelt avkastningen på en fastighet över en tidshorisont på ett år (förutsatt att fastigheten köps kontant och inte på lån). Det definieras av formeln:

Cap rate

driftsnetto

nuvarande marknadsvärde

\text = \text{nettorörelseresultat} \div \text{nuvarande marknadsvärde}

Cap rate=driftsnetto ÷nuvarande marknadsvärde**

Även om takräntan liknar OER när det gäller att mäta lönsamheten för en förvaltningsfastighet, skiljer den sig från OER genom att den använder bruttointäkter snarare än nettointäkter och placerar det i nämnaren. OER tar inte heller hänsyn till marknadsvärdet på en fastighet.

Begränsningar av driftskostnadskvoten

Det finns två nackdelar med OER för fastighetsinvesterare. För det första, eftersom det inte inkluderar marknadsvärdet på en fastighet, informerar det inte en investerare om det relativa värdet av en fastighet vid köp eller försäljning. Det talar bara om effektiviteten i den pågående verksamheten. OER bör alltså användas tillsammans med något som kapitaliseringsgraden vid utvärdering av en fastighetsinvestering.

För det andra, eftersom avskrivningar kan beräknas på flera olika sätt, kan OER spelas genom att använda en mer fördelaktig metod för att redovisa avskrivningar.

Höjdpunkter

– En lägre driftskostnadskvot (OER) är mer önskvärd för investerare eftersom det innebär att utgifterna minimeras i förhållande till intäkterna.

Driftskostnadskvoten (OER) beräknas genom att alla driftskostnader minus avskrivningar divideras med rörelseintäkter.

– I fastigheter är driftskostnadskvoten (OER) ett mått på kostnaden för att driva en fastighet, jämfört med den inkomst som fastigheten inbringar.