Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER)

Apakah Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER)?

Dalam hartanah, nisbah perbelanjaan operasi (OER) ialah ukuran kos untuk mengendalikan sekeping harta, berbanding dengan pendapatan yang dibawa masuk oleh harta itu. Ia dikira dengan membahagikan perbelanjaan operasi hartanah (tolak susut nilai) dengan pendapatan operasi kasarnya.

OER digunakan untuk membandingkan perbelanjaan hartanah yang serupa. Pelabur harus mencari tanda merah,. seperti perbelanjaan penyelenggaraan yang lebih tinggi,. pendapatan operasi atau utiliti yang mungkin menghalangnya daripada membeli hartanah tertentu.

OER yang ideal adalah antara 60% dan 80% (walaupun semakin rendah, semakin baik).

Memahami Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER)

Formula untuk Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text}$

Untuk mengira OER untuk hartanah, anda perlu mengetahui perbelanjaan operasi. Ini termasuk semua yuran dan kos yang ditanggung sebagai kos biasa menjalankan perniagaan. Anda juga perlu mengira perbelanjaan susut nilai hartanah, yang berbeza mengikut kaedah perakaunan tertentu yang digunakan.

Mengira OER selama beberapa tahun boleh membantu pelabur melihat arah aliran perbelanjaan operasi hartanah. Jika kos hartanah meningkat setiap tahun pada kadar yang lebih besar daripada pendapatan, OER juga meningkat setiap tahun. Oleh itu, pelabur mungkin kehilangan lebih banyak wang lebih lama mereka memegang harta itu.

Apabila memiliki bangunan pangsapuri, pelabur harus memikirkan kekosongan dengan menggunakan pendapatan sewa yang berkesan, atau potensi pendapatan sewa tolak kekosongan dan kerugian kredit, dan bukannya potensi pendapatan sewa. Kerana menguruskan kekosongan termasuk dalam pengurusan harta yang cekap, termasuk kekosongan dalam OER memberikan gambaran yang lebih tepat tentang perbelanjaan operasi dan menunjukkan di mana penambahbaikan boleh dibuat. Sebagai contoh, harta tanah yang diurus dengan baik kemungkinan besar akan mempunyai kadar kekosongan yang lebih tinggi, yang akan ditunjukkan dalam OER.

Yuran pengurusan harta, utiliti, pembuangan sampah, penyelenggaraan, insurans, pembaikan, cukai harta dan kos lain termasuk dalam OER. Perbelanjaan operasi tambahan yang pelabur harus fikirkan ke dalam OER termasuk yuran pengurusan harta tanah, landskap, yuran peguam, insurans tuan tanah dan insurans harta asas. Kos ini membantu menjalankan hartanah setiap hari. Atas sebab ini, pembayaran pinjaman, penambahbaikan modal dan harta peribadi dikecualikan daripada perbelanjaan operasi.

OER yang lebih rendah biasanya bermakna harta itu diuruskan dengan cekap dan lebih menguntungkan pelabur, dan kurang daripada pendapatan harta itu yang meliputi kos operasi dan penyelenggaraan. Jika perniagaan berskala, pemilik boleh meningkatkan sewa pada setiap unit tanpa meningkatkan perbelanjaan operasi. Di samping itu, OER boleh menunjukkan di mana isu yang berpotensi mungkin berlaku, seperti bil utiliti meningkat dengan ketara, jadi pelabur boleh menyelesaikan masalah dengan lebih cepat dan melindungi tahap keuntungan mereka.

Contoh Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER)

Ambil contoh hipotesis, di mana Pelabur A memiliki bangunan pangsapuri berbilang keluarga dan membawa masuk $65,000 sebulan dalam sewa. Pelabur juga membayar $50,000 untuk perbelanjaan operasi termasuk bayaran gadai janji bulanannya, cukai, utiliti, dan sebagainya. Hartanah itu juga dijangka susut nilai sebanyak $85,000 tahun ini.

Oleh itu, OER tahunan boleh dikira sebagai:

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$

Ini bermakna perbelanjaan operasi menggunakan kira-kira dua pertiga daripada hasil yang dijana oleh hartanah ini.

Nisbah Perbelanjaan Operasi (OER) lwn. Kadar Permodalan

Kadar permodalan digunakan dalam dunia hartanah komersial untuk menunjukkan kadar pulangan yang dijangka akan dijana pada hartanah pelaburan hartanah. Selalunya dirujuk sebagai "kadar had", ukuran ini dikira berdasarkan pendapatan bersih yang dijangka akan dijana oleh harta itu. Ia digunakan untuk menganggarkan potensi pulangan pelaburan pelabur dalam pasaran hartanah.

Kadar had hanya mewakili hasil hartanah dalam tempoh satu tahun (dengan mengandaikan harta itu dibeli secara tunai dan bukan secara pinjaman). Ia ditakrifkan oleh formula:

kadar cap

jumlah pendapatan operasi

nilai pasaran semasa

\text = \text \div \text

Kadar had=pendapatan operasi bersih÷nilai pasaran semasa **

Walaupun kadar had adalah serupa dengan OER dari segi mengukur keuntungan hartanah pelaburan, ia berbeza daripada OER kerana ia menggunakan hasil kasar dan bukannya pendapatan bersih dan meletakkannya dalam penyebut. OER juga tidak mengambil kira nilai pasaran sesuatu hartanah.

Had Catuan Perbelanjaan Mengurus

Terdapat dua kelemahan kepada OER untuk pelabur hartanah. Pertama, kerana ia tidak termasuk nilai pasaran hartanah, ia tidak memaklumkan pelabur tentang nilai relatif hartanah semasa pembelian atau penjualan. Ia hanya bercakap tentang kecekapan operasi yang sedang dijalankan. Oleh itu, OER harus digunakan bersama-sama dengan sesuatu seperti kadar permodalan semasa menilai pelaburan hartanah.

Kedua, kerana susut nilai boleh dikira dalam beberapa cara yang berbeza, OER boleh dimainkan dengan menggunakan kaedah perakaunan susut nilai yang lebih baik.

##Sorotan

Nisbah perbelanjaan operasi (OER) yang lebih rendah adalah lebih diingini untuk pelabur kerana ini bermakna perbelanjaan diminimumkan berbanding hasil.
Nisbah perbelanjaan operasi (OER) dikira dengan membahagikan semua perbelanjaan operasi ditolak susut nilai dengan pendapatan operasi.
Dalam hartanah, nisbah perbelanjaan operasi (OER) ialah ukuran kos untuk mengendalikan sebidang hartanah, berbanding dengan pendapatan yang dibawa masuk oleh hartanah tersebut.