Betriebskostenquote (OER)

Was ist die Betriebskostenquote (OER)?

Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) ein Maß für die Kosten für den Betrieb einer Immobilie im Vergleich zu den Einnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden. Es wird berechnet, indem die Betriebskosten einer Immobilie (abzüglich Abschreibungen) durch ihre Bruttobetriebseinnahmen dividiert werden.

OER wird verwendet, um die Kosten ähnlicher Immobilien zu vergleichen. Ein Investor sollte nach roten Fahnen Ausschau halten , wie z. B. höhere Wartungskosten,. Betriebseinnahmen oder Nebenkosten, die ihn vom Kauf einer bestimmten Immobilie abhalten könnten.

Der ideale OER liegt zwischen 60 % und 80 % (obwohl je niedriger er ist, desto besser).

Betriebskostenquote (OER) verstehen

Formel für die Betriebskostenquote (OER)

$OER = \frac{\text - \text}{\text}$

Um die OER für eine Immobilie zu berechnen, müssen Sie die Betriebskosten kennen. Dazu gehören alle Gebühren und Kosten, die als normale Geschäftskosten anfallen. Sie müssen auch die Abschreibungskosten der Immobilie berechnen, die je nach verwendeter Buchhaltungsmethode variieren.

Die Berechnung von OERs über mehrere Jahre kann einem Investor dabei helfen, die Entwicklung der Betriebskosten einer Immobilie zu erkennen. Wenn die Kosten einer Immobilie jährlich stärker steigen als die Einnahmen, steigt auch die OER jährlich. Daher kann der Anleger mehr Geld verlieren, je länger er die Immobilie hält.

Beim Besitz eines Mehrfamilienhauses sollte ein Investor den Leerstand berücksichtigen, indem er effektive Mieteinnahmen oder potenzielle Mieteinnahmen abzüglich Leerstands- und Kreditverluste anstelle von potenziellen Mieteinnahmen verwendet. Da die Verwaltung von Leerständen zu einer effizienten Immobilienverwaltung gehört, vermittelt die Aufnahme von Leerständen in ein OER ein genaueres Bild der Betriebskosten und zeigt, wo Verbesserungen vorgenommen werden können. Beispielsweise wird eine schlecht geführte Immobilie höchstwahrscheinlich höhere Leerstandsquoten aufweisen, was sich in den OER widerspiegeln wird.

Immobilienverwaltungsgebühren, Nebenkosten, Müllabfuhr, Wartung, Versicherung, Reparaturen, Grundsteuern und andere Kosten sind in OERs enthalten. Zusätzliche Betriebsausgaben,. die Investoren in das OER einbeziehen sollten, umfassen Immobilienverwaltungsgebühren, Landschaftsgestaltung, Anwaltskosten, Vermieterversicherung und grundlegende Sachversicherung. Diese Kosten tragen dazu bei, die Immobilie täglich zu betreiben. Aus diesem Grund sind Darlehenszahlungen, Kapitalverbesserungen und persönliches Eigentum von den Betriebsausgaben ausgenommen.

Eine niedrigere OER bedeutet in der Regel, dass die Immobilie effizient verwaltet wird und für Investoren rentabler ist und dass weniger Einnahmen der Immobilie die Betriebs- und Wartungskosten decken. Wenn das Geschäft skalierbar ist, kann der Eigentümer die Miete für jede Einheit erhöhen, ohne die Betriebskosten stark zu erhöhen. Darüber hinaus kann das OER zeigen, wo potenzielle Probleme auftreten können, wie z. B. stark steigende Stromrechnungen, sodass Anleger Probleme schneller lösen und ihre Gewinnniveaus schützen können.

Beispiel für Betriebskostenquote (OER)

Nehmen wir ein hypothetisches Beispiel, bei dem Investor A ein Mehrfamilienhaus besitzt und monatlich 65.000 US-Dollar an Miete einbringt. Der Investor zahlt außerdem 50.000 US-Dollar für Betriebskosten, einschließlich seiner monatlichen Hypothekenzahlungen, Steuern, Nebenkosten und so weiter. Es wird auch erwartet, dass die Immobilie in diesem Jahr um 85.000 $ abgeschrieben wird.

Daher kann die jährliche OER wie folgt berechnet werden:

$\frac{[($50.000 \times 12) - 85.000]} {(65.000 \times 12)} = 66%$

Das bedeutet, dass die Betriebskosten ungefähr zwei Drittel der Einnahmen dieser Immobilie aufbrauchen.

Betriebskostenquote (OER) vs. Kapitalisierungsrate

Der Kapitalisierungszinssatz wird in der Welt der Gewerbeimmobilien verwendet, um die Rendite anzugeben,. die auf einer Immobilieninvestitionsimmobilie erwartet wird. Diese Messung wird oft als „Cap Rate“ bezeichnet und basiert auf dem Nettoertrag, den die Immobilie voraussichtlich erwirtschaften wird. Es wird verwendet, um die potenzielle Rendite des Investors auf dem Immobilienmarkt zu schätzen.

Die Cap-Rate stellt einfach die Rendite einer Immobilie über einen Zeithorizont von einem Jahr dar (vorausgesetzt, die Immobilie wird gegen Barzahlung und nicht als Darlehen gekauft). Es wird durch die Formel definiert:

Cap-Rate

Nettobetriebsergebnis

aktueller Marktwert

\text = \text \div \text

Kapitalisierungssatz=Nettobetriebsergebnis÷aktueller Marktwert**

Während die Cap Rate der OER in Bezug auf die Messung der Rentabilität einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ähnlich ist, unterscheidet sie sich von der OER dadurch, dass sie den Bruttoumsatz anstelle des Nettoeinkommens verwendet und diesen in den Nenner stellt. OER berücksichtigt auch nicht den Marktwert einer Immobilie.

Beschränkungen der Betriebskostenquote

Das OER hat für Immobilieninvestoren zwei Nachteile. Erstens, weil es den Marktwert einer Immobilie nicht enthält, informiert es einen Investor nicht über den relativen Wert einer Immobilie beim Kauf oder Verkauf. Es spricht nur für die Effizienz des laufenden Betriebs. Daher sollte der OER bei der Bewertung einer Immobilieninvestition in Verbindung mit so etwas wie dem Kapitalisierungszinssatz verwendet werden.

Zweitens, weil die Abschreibung auf verschiedene Arten berechnet werden kann, kann die OER mit einer günstigeren Methode zur Bilanzierung der Abschreibung gespielt werden.

Höhepunkte

Eine niedrigere Betriebskostenquote (OER) ist für Investoren wünschenswerter, da dies bedeutet, dass die Ausgaben im Verhältnis zu den Einnahmen minimiert werden.
Die Betriebskostenquote (OER) wird berechnet, indem alle Betriebskosten abzüglich Abschreibungen durch die Betriebseinnahmen dividiert werden.
Bei Immobilien ist die Betriebskostenquote (OER) ein Maß für die Kosten für den Betrieb einer Immobilie im Vergleich zu den Einnahmen, die durch die Immobilie erzielt werden.