İşletme Gider Oranı (OER)

İş Dünyası Kurumsal Finans ve Muhasebe Finansal Oranlar

İşletme Gider Oranı (OER) Nedir?

Gayrimenkulde, işletme gideri oranı (OER), mülkün getirdiği gelirle karşılaştırıldığında, bir mülkü işletme maliyetinin bir ölçümüdür. Bir mülkün işletme giderinin (eksi amortisman) brüt işletme gelirine bölünmesiyle hesaplanır.

OER, benzer mülklerin giderlerini karşılaştırmak için kullanılır. Bir yatırımcı, daha yüksek bakım giderleri,. işletme geliri veya kendisini belirli bir mülkü satın almaktan caydırabilecek kamu hizmetleri gibi kırmızı bayraklar aramalıdır .

İdeal OER %60 ile %80 arasındadır (ne kadar düşükse o kadar iyidir).

İşletim Gider Oranını (OER) Anlama

İşletme Gider Oranı Formülü (OER)

$OER = \frac{\text {Toplam işletme giderleri} - \text}{\text{Brüt gelir}}$

Bir mülkün OER'sini hesaplamak için işletme giderlerini bilmeniz gerekir. Bunlar, iş yapmanın normal maliyetleri olarak ortaya çıkan tüm ücretleri ve maliyetleri içerir. Ayrıca, kullanılan belirli muhasebe yöntemine göre değişecek olan mülkün amortisman giderini de hesaplamanız gerekecektir.

OER'leri birkaç yıl boyunca hesaplamak, bir yatırımcının bir mülkün işletme giderlerindeki eğilimlerini fark etmesine yardımcı olabilir. Bir mülkün maliyetleri yıllık olarak gelirden daha fazla artarsa, OER de yıllık olarak artar. Bu nedenle, yatırımcı mülkü elinde tuttukça daha fazla para kaybedebilir.

Bir apartman binasına sahipken, bir yatırımcı, potansiyel kira geliri yerine etkin kira geliri veya potansiyel kira geliri eksi boşluk ve kredi kayıplarını kullanarak boş pozisyonları değerlendirmelidir. Açık pozisyonları yönetmek verimli mülk yönetimine dahil edildiğinden, bir OER'deki boş pozisyonlar dahil olmak üzere, işletme giderlerinin daha doğru bir resmini verir ve nerede iyileştirmeler yapılabileceğini gösterir. Örneğin, kötü yönetilen bir mülkün büyük olasılıkla daha yüksek boşluk oranları olacaktır ve bu durum OER'ye yansıtılacaktır.

Mülk yönetim ücretleri, kamu hizmetleri, çöp temizleme, bakım, sigorta, onarım, emlak vergileri ve diğer masraflar OER'lere dahildir. Yatırımcıların OER'ye dahil etmesi gereken ek işletme giderleri , mülk yönetim ücretlerini, çevre düzenlemesini, avukatlık ücretlerini, ev sahibinin sigortası ve temel mülk sigortasını içerir. Bu maliyetler, mülkün günlük olarak işletilmesine yardımcı olur. Bu nedenle kredi ödemeleri, sermaye iyileştirmeleri ve kişisel mallar faaliyet giderlerinden hariç tutulur.

Daha düşük bir OER, tipik olarak mülkün verimli bir şekilde yönetildiği ve yatırımcılar için daha karlı olduğu ve mülkün gelirinin daha azının işletme ve bakım maliyetlerini karşıladığı anlamına gelir. İşletme ölçeklenebilirse, işletme sahibi, işletme giderlerini büyük ölçüde artırmadan her bir birimin kirasını artırabilir. Ek olarak, OER, önemli ölçüde artan elektrik faturaları gibi potansiyel sorunların nerede ortaya çıkabileceğini gösterebilir, böylece yatırımcılar sorunları daha hızlı çözebilir ve kar seviyelerini koruyabilir.

İşletim Gider Oranı Örneği (OER)

Yatırımcı A'nın çok aileli bir apartmana sahip olduğu ve ayda 65.000 $ kira getirdiği varsayımsal bir örnek alın. Yatırımcı ayrıca aylık ipotek ödemeleri, vergiler, kamu hizmetleri vb. dahil olmak üzere işletme giderleri için 50.000 dolar öder. Mülkün de bu yıl 85 bin dolar değer kaybetmesi bekleniyor.

Bu nedenle, yıllık OER şu şekilde hesaplanabilir:

$\frac{[(\50.000$ \times 12) - 85.000]} {(65.000 \times 12)} = %66%$

Bu, işletme giderlerinin bu mülk tarafından üretilen gelirlerin yaklaşık üçte ikisini tükettiği anlamına gelir.

İşletim Gider Oranı (OER) vs. Sermayelendirme oranı

Kapitalizasyon oranı,. ticari gayrimenkul dünyasında, bir gayrimenkul yatırım amaçlı gayrimenkulde elde edilmesi beklenen getiri oranını belirtmek için kullanılır. Genellikle "sınır oranı" olarak adlandırılan bu ölçüm, mülkün üretmesi beklenen net gelire göre hesaplanır. Yatırımcının gayrimenkul piyasasındaki potansiyel yatırım getirisini tahmin etmek için kullanılır.

Üst sınır oranı, bir mülkün bir yıllık zaman dilimindeki getirisini temsil eder (mülkün krediyle değil nakit olarak satın alındığı varsayılarak). Şu formülle tanımlanır:

üst sınır

net işletme geliri

mevcut piyasa değeri

\text{Sınır oranı} = \text{net işletme geliri} \div \text{mevcut piyasa değeri}

Kapora oranı=net işletme geliri÷cari piyasa değeri**

Üst sınır oranı, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün karlılığını ölçmek açısından OER'ye benzerken, net gelir yerine brüt geliri kullanması ve paydaya yerleştirmesi bakımından OER'den farklıdır. OER ayrıca bir mülkün piyasa değerini de hesaba katmaz.

İşletme Gider Oranının Sınırlamaları

Gayrimenkul yatırımcıları için OER'nin iki dezavantajı vardır. Birincisi, bir mülkün piyasa değerini içermediği için, bir mülkün alım veya satımındaki nispi değeri hakkında yatırımcıyı bilgilendirmez. Sadece devam eden operasyonların verimliliğinden bahseder. Bu nedenle, bir emlak yatırımını değerlendirirken OER, kapitalizasyon oranı gibi bir şeyle birlikte kullanılmalıdır.

İkincisi, amortisman birkaç farklı şekilde hesaplanabildiğinden, OER, amortisman için daha uygun bir muhasebe yöntemi kullanılarak oynanabilir.

##Öne çıkanlar

Daha düşük bir işletme gider oranı (OER), yatırımcılar için daha çok arzu edilir, çünkü bu, giderlerin gelire göre en aza indirilmesi anlamına gelir.
Faaliyet gideri oranı (OER), tüm faaliyet giderlerinin amortisman düşülmesiyle faaliyet gelirine bölünmesiyle hesaplanır.
Gayrimenkulde, işletme gideri oranı (OER), mülkün getirdiği gelire kıyasla bir mülkün işletme maliyetinin bir ölçümüdür.