운영 비용 비율(OER)

운영 비용 비율(OER)이란 무엇입니까?

부동산에서 OER(Operating Cost Ratio)은 자산에서 가져온 수입과 비교하여 자산을 운영하는 데 드는 비용을 측정한 것입니다. 자산의 운영 비용(감가상각비를 뺀 값)을 총 운영 수입으로 나누어 계산합니다.

OER은 유사한 속성의 비용을 비교하는 데 사용됩니다. 투자자는 더 높은 유지 관리 비용,. 운영 수입 또는 특정 부동산 구매를 저지할 수 있는 유틸리티 와 같은 위험 신호를 찾아야 합니다.

이상적인 OER은 60%에서 80% 사이입니다(낮을수록 좋습니다).

운영 비용 비율(OER) 이해

운영 비용 비율(OER) 공식

$OER = \frac{\text {총 운영 비용} - \text{감가상각}}{\text{총 수익}}$

부동산의 OER을 계산하려면 운영 비용을 알아야 합니다. 여기에는 정상적인 비즈니스 비용으로 발생하는 모든 수수료와 비용이 포함됩니다. 또한 사용된 특정 회계 방법에 따라 달라지는 자산의 감가상각 비용도 계산해야 합니다.

수년간 OER을 계산하면 투자자가 부동산의 운영 비용 추세를 파악하는 데 도움이 될 수 있습니다. 자산 비용이 매년 소득보다 더 큰 비율로 증가하면 OER도 매년 증가합니다. 따라서 투자자는 부동산을 오래 보유할수록 더 많은 돈을 잃을 수 있습니다.

아파트를 소유할 때 투자자는 잠재적 임대 수입보다 유효 임대 수입 또는 잠재적 임대 수입에서 공실 및 신용 손실을 뺀 값을 사용하여 공실을 파악해야 합니다. 공실 관리는 효율적인 자산 관리에 포함되기 때문에 OER의 공석을 포함하면 운영 비용에 대한 보다 정확한 그림을 제공하고 개선할 수 있는 부분을 보여줍니다. 예를 들어, 제대로 관리되지 않는 부동산은 공실률이 높을 가능성이 높으며 이는 OER에 반영됩니다.

재산 관리 비용, 유틸리티, 쓰레기 수거, 유지 보수, 보험, 수리, 재산세 및 기타 비용은 OER에 포함됩니다. 투자자가 OER에 계산해야 하는 추가 운영 비용 에는 자산 관리 비용, 조경, 변호사 비용, 집주인 보험 및 기본 재산 보험이 포함됩니다. 이러한 비용은 매일 부동산을 운영하는 데 도움이 됩니다. 이러한 이유로 대출 상환, 자본 개선 및 개인 자산은 운영 비용에서 제외됩니다.

OER이 낮다는 것은 일반적으로 자산이 효율적으로 관리되고 있으며 투자자에게 더 많은 수익을 제공하며 자산 수입 중 운영 및 유지 관리 비용이 차지하는 비중이 적다는 것을 의미합니다. 사업이 확장 가능하다면, 소유주는 운영 비용을 크게 증가시키지 않고 각 유닛의 임대료를 인상할 수 있습니다. 또한 OER은 유틸리티 요금이 크게 증가하는 등 잠재적인 문제가 발생할 수 있는 위치를 표시할 수 있으므로 투자자가 문제를 보다 신속하게 해결하고 이익 수준을 보호할 수 있습니다.

영업비용비율(OER) 예시

투자자 A가 다가구 아파트 건물을 소유하고 월 $65,000의 임대료를 받는 가상의 예를 들어 보겠습니다. 투자자는 또한 월 모기지 상환금, 세금, 유틸리티 등을 포함한 운영 비용으로 $50,000를 지불합니다. 이 자산은 또한 올해 $85,000 감가상각될 것으로 예상됩니다.

따라서 연간 OER은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

$\frac{[($50,000 \times 12) - 85,000]} {(65,000 \times 12)} = 66%$ < 스팬 class="mord">66%

이는 운영 비용이 이 부동산에서 발생하는 수익의 약 3분의 2를 소비한다는 것을 의미합니다.

운영 비용 비율(OER) 대 자본화 비율

시가 총액 비율 은 상업용 부동산의 세계에서 부동산 투자 부동산에서 발생할 것으로 예상되는 수익률 을 나타내는 데 사용됩니다. 종종 "캡 레이트"라고 하는 이 측정값은 해당 부동산이 창출할 것으로 예상되는 순이익을 기반으로 계산됩니다. 부동산 시장에서 투자자의 잠재적 투자 수익을 추정하는 데 사용됩니다.

캡 레이트는 단순히 1년 기간 동안의 부동산 수익률을 나타냅니다(부동산을 대출이 아닌 현금으로 구입한다고 가정). 다음 공식으로 정의됩니다.

캡 레이트

순 영업 이익

현재 시장 가치

\text = \text{순영업이익} \div \text{현재 시장 가치}

Cap rate=순영업이익÷현재시장가치**

Cap rate는 투자부동산의 수익성을 측정한다는 점에서 OER과 유사하지만 순이익이 아닌 총수익을 사용하고 분모에 배치한다는 점에서 OER과 다릅니다. OER은 또한 부동산의 시장 가치를 고려하지 않습니다.

운영비 비율의 한계

부동산 투자자를 위한 OER에는 두 가지 단점이 있습니다. 첫째, 부동산의 시장 가치를 포함하지 않기 때문에 투자자에게 부동산 매매 시 상대적 가치를 알려주지 않습니다. 현재 진행 중인 작업의 효율성에 대해서만 이야기합니다. 따라서 OER은 부동산 투자를 평가할 때 자본화율과 같은 것과 함께 사용해야 합니다.

둘째, 감가상각은 여러 가지 방법으로 계산할 수 있기 때문에 OER은 감가상각을 회계하는 더 유리한 방법을 사용하여 게임할 수 있습니다.

##하이라이트

낮은 OER(Operating Cost Ratio)은 수익에 비해 비용이 최소화된다는 의미이므로 투자자에게 더 바람직합니다.
영업비용비율(OER)은 모든 영업비용에서 감가상각비를 뺀 금액을 영업이익으로 나누어 계산합니다.
부동산에서 운영 비용 비율(OER)은 자산에서 가져온 수입과 비교하여 자산을 운영하는 데 드는 비용을 측정한 것입니다.