Relación de gastos operativos (OER)

¿Qué es la tasa de gastos operativos (OER)?

En bienes raíces, la relación de gastos operativos (OER) es una medida del costo de operar una propiedad, en comparación con los ingresos generados por la propiedad. Se calcula dividiendo el gasto operativo de una propiedad (menos la depreciación) por su ingreso operativo bruto.

OER se utiliza para comparar los gastos de propiedades similares. Un inversionista debe buscar señales de alerta,. como mayores gastos de mantenimiento,. ingresos operativos o utilidades que puedan disuadirlo de comprar una propiedad específica.

La TAE ideal está entre el 60% y el 80% (aunque cuanto menor sea, mejor).

Comprender la relación de gastos operativos (OER)

Fórmula para la relación de gastos operativos (OER)

$<anotación codificación="aplicación/x-tex">OER = \frac{\text - \text{depreciación}}{\text}$

Para calcular la TAE de un inmueble es necesario conocer los gastos de explotación. Estos incluyen todos los honorarios y costos incurridos como los costos normales de hacer negocios. También deberá calcular el gasto de depreciación de la propiedad, que variará según el método contable particular empleado.

Calcular los OER durante varios años puede ayudar a un inversionista a notar las tendencias de los gastos operativos de una propiedad. Si los costos de una propiedad aumentan anualmente a una tasa mayor que los ingresos, el OER también aumenta anualmente. Por lo tanto, el inversor puede perder más dinero cuanto más tiempo tenga la propiedad.

Al ser propietario de un edificio de apartamentos, un inversionista debe calcular las vacantes utilizando los ingresos efectivos por alquiler, o los ingresos potenciales por alquiler menos las pérdidas por vacantes y créditos, en lugar de los ingresos potenciales por alquiler. Debido a que la gestión de las vacantes se incluye en la gestión eficiente de la propiedad, la inclusión de las vacantes en un OER brinda una imagen más precisa de los gastos operativos y muestra dónde se pueden realizar mejoras. Por ejemplo, una propiedad mal administrada probablemente tendrá tasas de desocupación más altas, lo que se reflejará en el OER.

Las tarifas de administración de la propiedad, los servicios públicos, la recolección de basura, el mantenimiento, el seguro, las reparaciones, los impuestos sobre la propiedad y otros costos están incluidos en los OER. Los gastos operativos adicionales que los inversionistas deben incluir en el OER incluyen las tarifas de administración de la propiedad, el paisajismo, los honorarios de los abogados, el seguro del arrendador y el seguro básico de la propiedad. Estos costos ayudan a administrar la propiedad diariamente. Por esta razón, los pagos de préstamos, mejoras de capital y bienes muebles están excluidos de los gastos operativos.

Un OER más bajo generalmente significa que la propiedad se administra de manera eficiente y es más rentable para los inversores, y que una menor parte de los ingresos de la propiedad cubre los costos operativos y de mantenimiento. Si el negocio es escalable, el propietario puede aumentar el alquiler de cada unidad sin aumentar mucho los gastos operativos. Además, el OER puede mostrar dónde pueden ocurrir problemas potenciales, como el aumento sustancial de las facturas de servicios públicos, para que los inversores puedan resolver los problemas más rápidamente y proteger sus niveles de ganancias.

Ejemplo de índice de gastos operativos (OER)

Tome un ejemplo hipotético, donde el inversionista A posee un edificio de apartamentos multifamiliar y gana $65,000 por mes en renta. El inversionista también paga $50,000 por gastos operativos, incluidos los pagos mensuales de la hipoteca, impuestos, servicios públicos, etc. También se espera que la propiedad se deprecie $85,000 este año.

Por lo tanto, la OER anual se puede calcular como:

$<anotación codificación="aplicación/x-tex">\frac{[($50 000 \times 12) - 85 000]} {(65 000 \times 12)} = 66%</anotación></semántica></matemáticas>$

Esto significa que los gastos operativos consumen aproximadamente dos tercios de los ingresos generados por esta propiedad.

Ratio de Gastos Operativos (OER) vs Tasa de Capitalización

La tasa de capitalización se utiliza en el mundo de los bienes raíces comerciales para indicar la tasa de rendimiento que se espera generar en una propiedad de inversión inmobiliaria. A menudo denominada "tasa de capitalización", esta medida se calcula en función de los ingresos netos que se espera que genere la propiedad. Se utiliza para estimar el retorno potencial de la inversión del inversionista en el mercado inmobiliario.

La tasa de capitalización simplemente representa el rendimiento de una propiedad en un horizonte temporal de un año (suponiendo que la propiedad se compra en efectivo y no en préstamo). Se define por la fórmula:

tasa de capitalización

el margen de explotación

valor actual de mercado

\text{tasa de capitalización} = \text \div \text

Tasa de capitalización = ingresos operativos netos ÷ valor de mercado actual **

Si bien la tasa de capitalización es similar a la OER en términos de medir la rentabilidad de una propiedad de inversión, se diferencia de la OER en que utiliza los ingresos brutos en lugar de los ingresos netos y los coloca en el denominador. OER tampoco tiene en cuenta el valor de mercado de una propiedad.

Limitaciones de la Ración de Gastos Operativos

Hay dos inconvenientes de la REA para los inversores inmobiliarios. Primero, debido a que no incluye el valor de mercado de una propiedad, no informa a un inversionista sobre el valor relativo de una propiedad en el momento de la compra o venta. Solo habla de la eficiencia de las operaciones en curso. Por lo tanto, el OER debe usarse junto con algo así como la tasa de capitalización al evaluar una inversión inmobiliaria.

En segundo lugar, debido a que la depreciación se puede calcular de varias maneras diferentes, la OER se puede jugar utilizando un método más favorable de contabilización de la depreciación.

Reflejos

Una relación de gastos operativos (OER) más baja es más deseable para los inversores porque significa que los gastos se minimizan en relación con los ingresos.
El índice de gastos operativos (OER) se calcula dividiendo todos los gastos operativos menos la depreciación entre los ingresos operativos.
En el sector inmobiliario, el índice de gastos operativos (OER, por sus siglas en inglés) es una medida del costo de operar una propiedad, en comparación con los ingresos generados por la propiedad.