Alríkishúsnæðismálastjórn (FHA)

Hvað er Federal Housing Administration (FHA)?

Hugtakið Federal Housing Administration (FHA) vísar til bandarískrar stofnunar sem veitir húsnæðislánatryggingum til FHA-samþykktra lánveitenda. FHA var stofnað árið 1934 af bandarískum stjórnvöldum og varð hluti af US Department of Housing and Urban Development (HUD) árið 1965.

FHA fjármagnar starfsemi sína með tekjum sem myndast með veðtryggingaiðgjöldum (MIP). FHA lán leyfa lægri útborgunarlágmörk og lægri lánstraust en hefðbundnir lánveitendur. Þetta opnar húseignarhald fyrir þúsundir Bandaríkjamanna sem annars gætu ekki átt rétt á húsnæðisláni. Veðtryggingin verndar lánveitendur gegn tapi vegna vanskila húsnæðislána,. þannig að ef lántaki er í vanskilum, þá greiðir FHA lánveitandanum.

Að skilja FHA

FHA er eitt stærsta veðtryggingafélag heims og verndar FHA-samþykkta lánveitendur gegn tapi - sérstaklega ef lántakandi fer í vanskil. Það var stofnað árið 1934 til að hjálpa til við að örva húsnæðismarkaðinn í Bandaríkjunum. Undirliggjandi hugmyndin var sú að fleiri myndu eiga rétt á húsnæðislánum til íbúðakaupa ef lánveitendur væru tryggðir. Eins og fram kemur hér að ofan var stofnunin undir verksviði HUD skrifstofu húsnæðis árið 1965.

FHA tryggir veðlán í Bandaríkjunum og bandarískum yfirráðasvæðum fyrir eftirfarandi fasteignagerðir:

• Einbýlishús

• Fjölbýliseignir

• Dvalarheimili

• Sjúkrahús

Flest FHA lán þurfa lægri lágmarksútborgun - allt að 3,5%, sem þýðir að lán eru tryggð fyrir allt að 96,5%. Viðurkenndir FHA lánveitendur geta einnig veitt lán til fólks með lægri lánshæfiseinkunn en flestir hefðbundnir lánveitendur. Þessir kostir gera FHA lán vinsæl hjá fyrstu íbúðakaupendum. Hæfir lántakendur verða einnig að kaupa veðtryggingu. Þessi iðgjöld eru innt af hendi til FHA, sem það notar sem sjálfsaflaðar tekjur.

Þegar lántakandi hættir að greiða húsnæðislánið sitt getur lánveitandinn lagt fram kröfu í gegnum FHA. Stofnunin greiðir húsnæðislánafyrirtækinu eftirstöðvar höfuðstóls af láni með ofangreindum LÍN sem hún innheimtir. Þetta gerir lánveitendum kleift að bjóða lántakendum stærri lán.

Það eru takmörk fyrir því hversu mikið þú getur fengið lánað. FHA lánamörk eru sett af svæðinu þar sem þú býrð - lágkostnaðarsvæði hafa lægri mörk en venjulega FHA lán og hákostnaðarsvæði hafa hærri mörk.

Sérstök atriði

FHA krefst þess að lántakendur greiði tvenns konar MIP:

• Í fyrsta lagi er lánsfjárhæðin fyrirfram, sem er 1,75% af lánsfjárhæðinni árið 2022.

• Annað er árlegt MIP, sem er gjaldfært mánaðarlega. Þessar greiðslur eru á bilinu 0,45% til 1,05% af lánsfjárhæð.

Greiðslur eru mismunandi eftir lánsfjárhæð, lengd lánsins og upphaflegu lánshlutfalli (LTV). Upphaflega var árleg MIP sjálfkrafa fjarlægð þegar lántakendur náðu 78% LTV miðað við upphaflegt kaupverð. Eftir undirmálslánakreppuna stóð FHA frammi fyrir ríkisfjármálakreppu og innleiddi árið 2013 reglu um að árleg MIP haldist yfir líftíma lánsins. Sem afleiðing af breytingunni munu flestir lántakendur með FHA húsnæðislán endurfjármagna með hefðbundnu húsnæðisláni þegar þeir ná 80% LTV. Jafnvel þó að lánshæfiseinkunn þeirra hafi ekki batnað verulega, eru líklegri til að þeir verði samþykktir fyrir hefðbundið lán nú þegar þeir eru með 20% eigið fé í eign sinni.

MIPs hjálpa einnig til við að fjármagna önnur FHA forrit sem gagnast húseigendum, leigjendum og samfélögum almennt.

Saga FHA

Bankahrun olli því að íbúðalán lækkuðu og dró verulega úr eignarhaldi á húsnæði í kreppunni miklu. Vanskila- og eignanámsvextir fóru upp úr öllu valdi, þar sem lán voru takmörkuð við 50% af markaðsvirði eignar og veðskilmálar (þar á meðal stuttar endurgreiðsluáætlanir ásamt blöðrugreiðslum ) voru erfiðar fyrir marga íbúðakaupendur að standa við. Þess vegna voru Bandaríkin fyrst og fremst þjóð leigjenda - aðeins eitt af hverjum 10 heimilum átti heimili sín.

Þingið setti lög um húsnæðismál frá 1934 til að hjálpa til við að endurskipuleggja alríkisbankakerfið. Megintilgangur þess var að bæta húsnæðisstaðla og skilyrði, bjóða upp á aðferð við gagnkvæma veðtryggingu og draga úr fjárnámum á húsnæðislánum fjölskyldunnar. Löggjöfin sem stofnuð var af Federal Savings and Loan Insurance Corp. (FSLIC),. fyrrverandi ríkisstofnun þar sem skyldur hennar eru nú hluti af Federal Deposit Insurance Corp. (FDIC),. og FHA. Þessar aðgerðir juku markaðinn fyrir einbýli og byggðu hagkvæmara húsnæði og húsnæðislán.

Vefsíða FHA býður upp á upplýsandi neytendaúrræði, þar á meðal leiðbeiningar um heimiliskaup.

Gagnrýni á FHA

FHA áætlanir veita umtalsverða bandaríska efnahagsörvun í gegnum samfélags- og heimilisþróun, sem rennur niður til sveitarfélaga í formi starfa, skóla og annarra tekna. Jafnvel þó að það tryggi einnig að lánveitendur séu verndaðir og hjálpi lántakendum að fá stærri lán, þá er FHA ekki gagnrýnislaust.

Gagnrýnendur segja að lántakendur séu bundnir af ströngum kröfum, svo sem fyrirframgreiðslum og árlegum MIP. Sumir sérfræðingar halda því fram að húseigendur gætu verið betur settir með hefðbundið veð ef þeir uppfylla skilyrði. Það er vegna þess að þeir gætu sparað peninga til lengri tíma litið með iðgjöldum einkaveðtrygginga (PMI) sem hefðbundnir lánveitendur veita.

Lánveitendur hefðbundinna húsnæðislána krefjast þess að lántakendur kaupi PMI þegar þeir komast ekki upp með 20% niðurgreiðslu. Hægt er að hætta við PMI þegar lántaki hefur greitt nóg af höfuðstól húsnæðislánsins. Lánsfjárhæð er innheimt í 11 ár eða til loka lánstímans, hvort sem kemur á undan, óháð eigin fé á heimilinu.

Sögulega hefur FHA innleitt stefnu eins og rauðlínu,. þar sem embættismenn myndu bókstaflega draga rauða línu í kringum hverfi sem voru aðallega svört og litið á sem „óörugg“ og neituðu að lána lántakendum í þessum hverfum. Þessi venja, meðal annars, kom í veg fyrir að kynslóðir svartra borgara nýttu sér sömu forrit og hvítir jafnaldrar þeirra. Þessi hindrun við að verða húseigendur og byggja upp kynslóðaauð jók á misrétti kynþáttaauðsins sem við sjáum enn í dag.

Aðalatriðið

FHA var upphaflega stofnað til að örva hagkerfið með því að hvetja til íbúðakaupa og húsbygginga og til að hjálpa tekjulægri Bandaríkjamönnum að verða húseigendur. Þegar litið er á það í því ljósi hefur dagskráin verið afar vel heppnuð.

Hins vegar hafa fyrstu stefnur eins og rauðlínur komið í veg fyrir að milljónir svartra Bandaríkjamanna upplifi kynslóðaauðinn sem ódýrt húseignarhald gaf kynslóð hvítra jafnaldra sinna eftir síðari heimsstyrjöldina. Þó að áætlunin haldi áfram í dag og hefur reynt að bæta úr fyrri misgjörðum sínum, gera breytingar í kjölfar undirmálslánakreppunnar það að verkum að FHA-lán eru ekki eins góð kaup en þau voru einu sinni.

##Hápunktar

• FHA húsnæðislánakerfið er hannað fyrir lántakendur sem geta ekki greitt stórar niðurgreiðslur, eru með lægri lánstraust og eiga ekki rétt á hefðbundnum húsnæðislánum.

• Stofnunin var stofnuð árið 1934 og varð hluti af US Department of Housing and Urban Development (HUD) árið 1965.

• Lántakendur með FHA lán verða að kaupa FHA veðtryggingu.

• Federal Housing Administration (FHA) býður upp á veðtryggingu til viðurkenndra lánveitenda.

• Veðtryggingariðgjöld (MIPs) sem innheimt er af FHA-tryggðum lánum hjálpa til við að greiða fyrir áætlunina.

##Algengar spurningar

Hvað gerir Federal Housing Administration (FHA)?

Þingið stofnaði Federal Housing Administration (FHA) árið 1934 í kreppunni miklu til að örva húsnæðismarkaðinn. FHA ábyrgist íbúðalán gefin út af viðurkenndum lánveitendum. Lánin eru hönnuð fyrir lántakendur með lægri lánshæfiseinkunnir en meðaltal og sem hafa ekki peninga til að koma með stóra útborgun.

Hvernig virka FHA lán?

Hæfir lántakendur geta tekið allt að 96,5% af andvirði húsnæðis að láni. Íbúðakaupendur þurfa að kaupa veðtryggingu. Iðgjaldagreiðslur eru inntar af hendi til FHA og ef lántaki vanskilur veð, þá greiðir FHA lánveitandanum.

Eru FHA-húsnæðislán með tekjumörk?

FHA lán hafa ekki tekjumörk. Það eru takmörk fyrir því hversu mikið þú getur fengið að láni, sem eru byggð á svæðinu þar sem þú býrð.