Skráningarsamningur
Hvað er skráningarsamningur?
Skráningarsamningur er samningur þar sem fasteignaeigandi (sem umbjóðandi) veitir fasteignasala (sem umboðsmanni) heimild til að finna kaupanda að eigninni á skilmálum eigandans. Í skiptum fyrir þessa þjónustu greiðir eigandinn þóknun.
Sjaldnar vísar hugtakið skráningarsamningur einnig til samnings sem gerður er á milli útgefanda verðbréfa (td opinbers fyrirtækis ) og fjármálamarkaðarins sem hýsir útgáfuna. Dæmi um kauphallir eru New York Stock Exchange (NYSE), Tokyo Stock Exchange (TSE) og London Stock Exchange (LSE).
Hvernig skráningarsamningur virkar
Skráningarsamningur veitir miðlara heimild til að koma fram fyrir hönd seljanda og eigna hans gagnvart þriðja aðila. Skráningarsamningurinn er ráðningarsamningur frekar en fasteignasamningur: Miðlari er ráðinn til að koma fram fyrir hönd seljanda, en engin eign færist á milli.
Samkvæmt ákvæðum laga um fasteignaleyfi getur aðeins miðlari starfað sem umboðsaðili til að skrá, selja eða leigja fasteign annars manns. Í flestum ríkjum verður að skrifa skráningarsamninga.
Þar sem sömu sjónarmið koma upp í nánast öllum fasteignaviðskiptum krefjast flestir skráningarsamningar sambærilegra upplýsinga, byrjað á lýsingu á eigninni. Lýsingin inniheldur venjulega lista yfir séreignir sem verða eftir með eigninni þegar hún er seld, auk lista yfir séreignir sem seljandi býst við að fjarlægja (til dæmis tæki og gluggameðferðir).
Í skráningarsamningnum er einnig tilgreint skráningarverð, skyldur miðlara, skyldur seljanda, bætur miðlara, skilmála fyrir miðlun, sjálfvirkan uppsagnardag og frekari skilmála.
Þó að skráningarsamningar séu lagalega bindandi er hægt að segja samningnum upp við ákveðnar aðstæður - til dæmis ef miðlarinn gerir ekkert til að markaðssetja eignina. Að auki verður skráningarsamningnum sagt upp ef eignin eyðileggst (td vegna elds eða náttúruhamfara), eða við andlát, gjaldþrot eða geðveiki annað hvort miðlara eða seljanda.
Tegundir skráningarsamninga
Opna skráningu
Með opinni skráningu heldur seljandi réttinum til að ráða hvaða fjölda miðlara sem er sem umboðsmenn. Það er tegund skráningar sem ekki er einkarétt og seljanda er skylt að greiða þóknun aðeins til miðlara sem finnur tilbúinn, fúsan og færan kaupanda. Seljandi heldur rétti til að selja eignina sjálfstætt án skyldu til að greiða þóknun.
The Multiple Listing Service (MLS) er sameiginlegur gagnagrunnur sem komið er á fót af samstarfsaðilum fasteignasala til að útvega gögn um eignir til sölu. MLS gerir miðlarum kleift að sjá skráningar hvers annars á eignum til sölu með það að markmiði að tengja íbúðakaupendur við seljendur. Samkvæmt þessu fyrirkomulagi hagnast bæði skráningar- og sölumiðlarinn með því að sameina og deila upplýsingum og með því að deila þóknunum.
Einkaskráning umboðsskrifstofu
Með einkaumboðsskráningu hefur einn miðlari heimild til að starfa sem einkaumboðsaðili fyrir seljanda. Seljandi heldur réttinum til að selja eignina án skuldbindinga við miðlara. Hins vegar er seljanda skylt að greiða miðlara þóknun ef miðlari er kaupandi orsök sölunnar.
Einkasöluréttur
Einkaréttur til sölu er sá samningur sem oftast er notaður. Með þessari tegund skráningarsamnings er einn miðlari skipaður umboðsmaður eins seljanda og hefur einkarétt til að koma fram fyrir hönd eignarinnar. Miðlari fær þóknun, sama hver selur eignina á meðan skráningarsamningur er í gildi.
Hápunktar
Þrjár tegundir fasteignaskráningarsamninga eru opin skráning, einkarétt umboðsskráning og einkaréttur til sölu.
Skráningarsamningur er samningur milli fasteignaeiganda og fasteignasala sem veitir miðlara heimild til að koma fram fyrir hönd seljanda og finna kaupanda að eigninni.
Skráningarsamningurinn er ráðningarsamningur frekar en fasteignasamningur: Miðlari er ráðinn til að koma fram fyrir hönd seljanda, en engin eign er flutt á milli.
