BRACCIO convertibile

Che cos'è un ARM convertibile?

Un ARM convertibile è un mutuo a tasso variabile (ARM) che offre al mutuatario la possibilità di convertirsi in un mutuo a tasso fisso dopo un determinato periodo di tempo. Gli ARM convertibili sono commercializzati come un modo per trarre vantaggio dal calo dei tassi di interesse e di solito includono condizioni specifiche. L'istituto finanziario generalmente addebita una commissione per passare dall'ARM a un mutuo a tasso fisso.

Come funzionano gli ARM convertibili?

Quando si richiede un mutuo, ci sono una varietà di tipi tra cui scegliere, di solito con il modo in cui il tasso di interesse viene determinato durante la vita del mutuo. ​​​​​​​Gli ARM convertibili sono un ibrido di due tipi di mutuo: un mutuo a 30 anni a tasso fisso convenzionale e un mutuo a tasso variabile. I mutui a tasso fisso danno al mutuatario la sicurezza di sapere che la loro rata mensile non cambierà mai, anche se i tassi aumentano, il che è un approccio prudente e sicuro. Nel tempo, i pagamenti diminuiscono effettivamente rispetto all'inflazione.

Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso teaser introduttivo molto più basso,. ma dopo un determinato periodo (in genere cinque anni), il tasso viene adeguato in base a un indice, come il Secured Overnight Financing Rate (SOFR), più un margine. Il tasso viene generalmente adeguato ogni sei mesi e può aumentare o diminuire (entro i limiti previsti dal contratto).

Con un ARM convertibile, il mutuo inizia come un prestito a tasso variabile di 30 anni, ovvero a un tasso teaser inferiore alla media di mercato. Ma entro un determinato periodo, spesso dopo il primo anno ma prima del quinto, il mutuatario ha la possibilità di convertirsi in un tasso fisso. Il nuovo tasso di interesse è solitamente il tasso più basso offerto nei sette giorni prima del blocco. Pertanto, se i tassi di interesse stanno scendendo, il mutuatario può ottenere un tasso fisso inferiore a quello che avrebbe potuto ottenere inizialmente.

Storia delle armi convertibili

Introdotti all'inizio degli anni '80, gli ARM convertibili sono entrati in scena durante un periodo di mutui a tasso fisso a due cifre. Poiché i tassi di interesse sembravano improbabile, storicamente parlando, a salire molto (salvo un'inflazione straordinaria), i mutuatari di armi convertibili potevano essenzialmente scommettere sulla grande probabilità di tassi più bassi in futuro.

I primi ARM convertibili erano costosi e contenevano restrizioni onerose. Ma alla fine degli anni '80, le imprese sponsorizzate dal governo ipotecario (GSE) Fannie Mae e Freddie Mac iniziarono ad acquistare ARM convertibili sul mercato secondario. Poiché la maggior parte delle banche commerciali vende i propri mutui sul mercato secondario, l'accettazione di ARM convertibili da parte dei due colossi dei mutui ha portato alla loro rapida espansione. La concorrenza, a sua volta, ha portato tariffe più basse e condizioni meno restrittive.

Svantaggi delle armi convertibili

Il principale svantaggio di un ARM convertibile è che costringe il mutuatario a monitorare i tassi di interesse e prevedere i cambiamenti futuri, cosa che nemmeno gli esperti possono fare in modo affidabile. Inoltre, i tassi di interesse sugli ARM convertibili, sia il tasso introduttivo che il tasso fisso successivo, sono generalmente leggermente superiori ai tassi di mercato.

E mentre i mutuatari non pagano i costi di chiusura durante la conversione del mutuo, gli istituti di credito addebitano commissioni. Nel frattempo, se i tassi di interesse aumentano durante il periodo introduttivo, si perde il vantaggio di un ARM convertibile. Infine, la rata mensile dopo la conversione sarà quasi sicuramente superiore a quella che il proprietario della casa stava pagando con la tariffa teaser, anche se con la sicurezza che rimarrà fissa.

Domande frequenti su ARM convertibili

La linea di fondo

Commercializzato come un modo per trarre vantaggio dal calo dei tassi di interesse, l'ARM convertibile è un mutuo a tasso variabile che offre al mutuatario la possibilità di convertirsi in un mutuo a tasso fisso dopo un determinato periodo di tempo. Questi mutui generalmente includono condizioni specifiche e l'istituto finanziario di solito addebita una commissione se un mutuatario sceglie di passare dall'ARM a un mutuo a tasso fisso.

Uno svantaggio degli ARM convertibili è che il mutuatario deve monitorare i tassi di interesse e prevedere i cambiamenti futuri, cosa che nemmeno gli esperti possono fare. I mutuatari vedranno un vantaggio nel ARM convertibile se i tassi di interesse scendono. Se, invece, i tassi d'interesse salgono, si perde il beneficio di un ramo convertibile.

Mette in risalto

• Un ARM convertibile è un mutuo con tasso variabile che può essere convertito in tasso fisso dopo un certo periodo iniziale.

• Dopo la conversione in una tariffa fissa, la nuova tariffa sarà quasi sicuramente superiore a quella che il proprietario della casa stava pagando con la tariffa teaser.

• Un ARM convertibile di solito inizia con un tasso teaser inferiore a quello standard ma poi aumenta dopo un certo periodo di tempo in base a un indice più un margine.

• Il vantaggio di un ARM convertibile si realizza se i tassi di interesse sono in calo. Se i tassi di interesse aumentano, il vantaggio di un ramo convertibile viene perso.

FAQ

Puoi passare da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso?

Il passaggio da un mutuo a tasso variabile (ARM) a un mutuo a tasso fisso può essere effettuato in due modi: - Se il tuo mutuo è un ARM convertibile, contiene una disposizione che ti consente di passare. In genere, è necessario esercitare questa opzione all'inizio della durata del prestito, in genere entro i primi cinque anni. Probabilmente dovrai sostenere una commissione per farlo.- L'altro modo per cambiare è rifinanziare il mutuo, il che significa, in pratica, che accendi un nuovo mutuo (questa volta con un tasso di interesse fisso) e lo usi per pagare il quello attuale (a tasso variabile). In effetti, il passaggio da un mutuo ARM a un mutuo a tasso fisso è uno dei motivi più comuni per cui le persone scelgono di rifinanziare.

Che cos'è una commissione di conversione del prestito?

Una clausola di conversione è una disposizione all'interno di un prestito ipotecario a tasso variabile (ARM) che consente a un mutuatario di passare da un mutuo ARM a un mutuo a tasso fisso. In cambio di questa opzione, tuttavia, il prestatore addebita una commissione se e quando effettui la conversione. Sebbene le commissioni di conversione corrispondano in genere a poche centinaia di dollari, molto inferiori ai costi di chiusura sostenuti se si dovesse rifinanziare il mutuo, si aggiungono al costo complessivo del prestito.