Fiducia di investimento immobiliare (REIT)

Cosa sono i REIT e come funzionano?

I fondi di investimento immobiliare (in breve REIT) sono società che investono in immobili e/o finanziamenti immobiliari e distribuiscono almeno il 90% dei loro profitti agli azionisti come dividendi. Molti sono quotati in borsa nelle principali borse e possono essere acquistati e venduti rapidamente e facilmente, proprio come le azioni tradizionali.

Alcuni REIT guadagnano affittando immobili (ad es. case, uffici, ripetitori cellulari, spazi commerciali, magazzini, ecc.) di loro proprietà, mentre altri lo fanno fornendo mutui agli acquirenti di proprietà in cambio del pagamento degli interessi. Alcuni REIT utilizzano entrambi i tipi di flussi di reddito.

dividendi elevati e consistenti , i REIT sono un popolare veicolo di investimento per gli investitori che desiderano il reddito passivo derivante dal possesso di immobili ma non hanno il tempo o i soldi per acquistare, mantenere e affittare una proprietà propria. Sono anche popolari durante i periodi di inflazione più alta del solito,. poiché gli affitti e gli immobili tendono a salire di prezzo insieme ai beni di consumo, a volte risultando in più soldi per gli azionisti REIT in un momento in cui le azioni tradizionali potrebbero vacillare.

Uno dei principali vantaggi della qualificazione come REIT come società è l'esenzione dall'imposta sulle società su tutto il reddito pagato agli azionisti come dividendi. Per questo motivo, molti usano il 100 per cento del loro reddito imponibile come dividendi per evitare del tutto la tassazione delle società.

Poiché la maggior parte (se non tutti) dei profitti di un REIT sono distribuiti come dividendi, di solito rimane poca liquidità per investire nella crescita, quindi il prezzo delle azioni tende ad avere meno potenziale per aumentare drasticamente (cioè, di solito non sono volatili come le azioni tradizionali ). Per questo motivo, i REIT sono molto più popolari tra gli investitori a reddito fisso (coloro che cercano pagamenti regolari di dividendi) rispetto agli investitori di crescita (coloro che cercano di vedere il loro investimento principale crescere sostanzialmente di valore nel tempo).

Cosa rende un'azienda un REIT?

Non tutte le società immobiliari sono REIT. Per qualificarsi come REIT, una società deve utilizzare le sue proprietà immobiliari e/o i mutui come investimenti generatori di reddito. Un'azienda che costruisce e poi vende complessi residenziali, ad esempio, non sarebbe considerata un REIT.

Per qualificarsi come REIT, una società deve versare almeno il 90% del proprio reddito imponibile come dividendi. Anche i REIT devono . . .

“essere amministrato da un consiglio di amministrazione o da fiduciari,
ricavare almeno il 75 per cento del proprio reddito lordo da fonti immobiliari, compresi gli affitti da immobili e gli interessi sui mutui che finanziano immobili,
investire almeno il 75 per cento del patrimonio totale in attività immobiliari e liquidità,
avere un minimo di 100 azionisti dopo il suo primo anno come REIT",
e altro ancora.

Per un elenco esaustivo dei requisiti che devono essere soddisfatti affinché una società si qualifichi, consultare il bollettino per gli investitori della SEC sui REIT.

I 3 tipi di REIT

Esistono tre tipi principali di REIT: azioni, mutui e ibridi. Tutti e tre i profitti incanalano gli investitori tramite i dividendi, ma differiscono per la provenienza delle loro entrate.

Equità

I REIT azionari producono reddito gestendo ciò che è noto come "immobili che producono reddito". In sostanza, questo significa acquistare e possedere una proprietà, quindi affittarla a privati o aziende in cambio del pagamento dell'affitto.

La maggior parte dei REIT azionari è specializzata in un tipo specifico di proprietà (come complessi di appartamenti o strutture di stoccaggio), ma alcuni gestiscono e affittano molti tipi diversi di proprietà. L'affitto o i canoni di locazione raccolti da un'equità REIT vengono prima utilizzati per coprire i costi, quindi almeno il 90% di ciò che resta viene distribuito agli azionisti come dividendi.

Mutuo

I REIT ipotecari differiscono dai REIT azionari in quanto non possiedono e non danno in locazione immobili. Invece, offrono mutui o altri prestiti immobiliari a potenziali proprietari di immobili e riscuotono il pagamento degli interessi. In alternativa, un REIT ipotecario potrebbe non offrire mutui direttamente, ma potrebbe invece investire indirettamente nel finanziamento immobiliare acquistando titoli garantiti da ipoteca.

Questi REIT tendono a utilizzare più leva (capitale preso in prestito) e derivati di copertura per finanziare i propri investimenti rispetto ai REIT azionari. Per questo motivo, possono essere investimenti più rischiosi dei REIT azionari. Gli investitori dovrebbero assicurarsi di comprendere appieno il modello di finanziamento di un REIT ipotecario prima di decidere di investire.

Ibrido

I REIT ibridi sono così chiamati perché utilizzano entrambe le strategie descritte sopra. Acquistano, mantengono e danno in locazione immobili fisici e forniscono anche mutui o altri prestiti immobiliari agli acquirenti di proprietà.

Quali sono i vantaggi di investire in un REIT?

Dividendi: i pagamenti regolari dei dividendi forniti dai REIT li rendono popolari tra gli investitori che cercano flussi di reddito aggiuntivi. Poiché devono, per definizione, distribuire almeno il 90% dei loro profitti come dividendi, i REIT tendono ad avere rendimenti da dividendi relativamente elevati rispetto alle azioni tradizionali.
Diversificazione: i REIT sono una classe di investimento unica in quanto offrono una facile esposizione al mercato immobiliare. Per questo motivo, investire in essi, oltre ad azioni, obbligazioni, materie prime e altre classi di attività, è un ottimo modo per diversificare un portafoglio per rafforzarlo in vista di periodi di volatilità e inflazione.
Liquidità: Tradizionalmente, il settore immobiliare non è una classe di attività molto liquida. Ci vuole tempo per comprare e vendere proprietà e qualsiasi pool di potenziali acquirenti è solitamente limitato dalla posizione e dal budget. I REIT negoziabili, tuttavia, possono essere acquistati e venduti in azioni molto rapidamente sulle principali borse nazionali, quindi sono convenienti per gli investitori che apprezzano la liquidità del portafoglio.
Protezione dall'inflazione: poiché gli immobili (e gli affitti) tendono ad aumentare di prezzo insieme ai beni di consumo durante i periodi di alta inflazione, i REIT sono spesso più stabili dei tradizionali titoli azionari quando abbondano i timori inflazionistici. I loro pagamenti di reddito passivi coerenti sono anche un vantaggio durante i periodi in cui altre società potrebbero ridurre i pagamenti dei dividendi.

Quali sono gli svantaggi di investire in un REIT?

Spese di proprietà: Le spese di proprietà, in particolare le tasse sulla proprietà, non sono economiche e più un REIT deve pagare per coprire queste spese, minore è il profitto che rimane da distribuire agli azionisti come dividendi. Per questo motivo, è una buona idea controllare il conto economico di una società immobiliare prima di investire.
Rischio di tasso di interesse: i REIT sono apprezzati per i loro pagamenti di reddito passivo, quindi quando i tassi di interesse aumentano, rendendo i titoli del tesoro più attraenti per gli investitori a reddito fisso, il denaro potrebbe uscire dal mercato dei REIT, provocando un calo dei prezzi delle azioni.
Crescita debole: poiché i REIT spendono almeno il 90% del loro reddito per pagare i dividendi, di solito non crescono molto rapidamente, il che spesso si traduce in un prezzo delle azioni che non cresce nemmeno molto rapidamente. Per questo motivo, non sono molto apprezzati dagli investitori in crescita.
Imposte sui dividendi: a differenza dei dividendi qualificati, che di solito sono tassati con aliquote vantaggiose sulle plusvalenze, i dividendi REIT sono generalmente considerati reddito normale e tassati come tali in base alla fascia fiscale di ciascun investitore. Ciò significa che gli investitori di solito devono pagare più tasse sul reddito da dividendi REIT rispetto al reddito da dividendi delle azioni tradizionali.

Come investire in REIT

Gli investitori possono acquistare azioni di REIT scambiati proprio come acquistano azioni, su una borsa valori importante tramite un broker o un'app di intermediazione come E-Trade o Robinhood. Poiché diversi REIT si concentrano su diversi tipi di proprietà (ad esempio, commerciali, residenziali, magazzini, uffici, ecc.), gli investitori possono scegliere più società in cui investire o trovare un REIT exchange-traded fund (ETF) per un'esposizione istantanea a molti REIT diversi. Assicurati di controllare i rapporti di spesa quando consideri qualsiasi ETF, poiché commissioni elevate possono consumare potenziali guadagni.

5 ETF REIT popolari da verificare

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I rapporti di spesa sono ad aprile 2022.

Qual è un buon rendimento da dividendi per un REIT?

Poiché il rendimento dei dividendi cambia con il prezzo delle azioni, il rendimento di un REIT può cambiare in modo significativo anche se continua a pagare dividendi stabili. Ricorda : il rendimento da dividendi è il rapporto tra i dividendi che una società paga e il prezzo corrente delle azioni, quindi i cali del prezzo delle azioni gonfiano il rendimento dei dividendi.

Detto questo, i rendimenti REIT tendono a raggiungere una media di circa il 3-5%, sebbene siano comuni anche rendimenti più alti e più bassi.

REIT scambiati e non scambiati: quali sono le differenze?

I REIT scambiati vengono scambiati sulle borse nazionali proprio come le normali azioni. Pertanto, sono liquidi e trasparenti e sono una buona opzione per gli investitori normali. I REIT non negoziati, d'altra parte, addebitano commissioni, hanno meno liquidità e non hanno prezzi delle azioni immediatamente disponibili. Potrebbero anche richiedere un investimento iniziale piuttosto elevato. Per la maggior parte degli investitori al dettaglio, i REIT non negoziati non sono una buona opzione di investimento.

I REIT sono buone coperture contro l'inflazione?

Sebbene nessun investimento, a parte forse un'obbligazione I,. sia totalmente al sicuro dall'inflazione, i REIT sono generalmente considerati una buona copertura dall'inflazione perché gli affitti e i prezzi degli immobili tendono ad aumentare durante i periodi inflazionistici (il che può aumentare sia i profitti che il prezzo delle azioni) e dividendi coerenti forniscono un flusso di reddito affidabile.

Mette in risalto

La maggior parte dei REIT sono quotati in borsa come le azioni, il che li rende altamente liquidi (a differenza degli investimenti immobiliari fisici).
I REIT generano un flusso di reddito costante per gli investitori ma offrono poco in termini di apprezzamento del capitale.
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che possiede, gestisce o finanzia proprietà che producono reddito.
I REIT investono nella maggior parte dei tipi di proprietà immobiliari, inclusi condomini, ripetitori cellulari, data center, hotel, strutture mediche, uffici, centri commerciali e magazzini.

FAQ

Cosa significa REIT?

REIT sta per "Fiducia di investimento immobiliare". Un REIT è organizzato come una partnership, società, trust o associazione che investe direttamente nel settore immobiliare attraverso l'acquisto di proprietà o l'acquisto di mutui. I REIT emettono azioni che negoziano in borsa e vengono acquistate e vendute come azioni ordinarie. Per essere considerata un REIT, la società deve investire almeno il 75% del proprio patrimonio in immobili e ricavare almeno il 75% dei propri ricavi da attività legate al settore immobiliare.

I REIT devono pagare dividendi?

Per legge e regolamento IRS, i REIT devono pagare il 90% o più dei loro utili imponibili (agli azionisti sotto forma di dividendi. Di conseguenza, le società REIT sono spesso esenti dalla maggior parte dell'imposta sul reddito delle società. Gli azionisti dei REIT che ricevono dividendi sono tassati come se fossero dividendi ordinari.

Che cos'è una graffetta REIT?

Una "graffetta REIT" aumenta i vantaggi fiscali concessi a un REIT consentendogli anche di gestire proprietà che tali trust normalmente non possono gestire. È così chiamato perché coinvolge due entità diverse che vengono "agganciate" insieme tramite un accordo in cui un'entità possiede le proprietà e l'altra le gestisce. La graffetta REIT comporta un controllo normativo più rigoroso poiché possono esserci conflitti di interesse e, di conseguenza, questa forma di REIT è rara. È simile ma più flessibile nella struttura a un "REIT pinzato".