Affare società operativa/società immobiliare (Opco/Propco)

Che cos'è un affare con società operativa/società immobiliare (Opco/Propco)?

Un affare società operativa/società immobiliare (opco/propco) è un accordo commerciale in cui una società sussidiaria (cioè la società immobiliare o " propco ") possiede tutte le proprietà generatrici di reddito invece della società principale (la società operativa o " opco.")

Gli accordi Opco/propco consentono a tutte le questioni relative al finanziamento e al rating di credito di entrambe le società di rimanere separate. Questa struttura aziendale è comune negli affari immobiliari e nella strutturazione di fondi di investimento immobiliare (REIT).

Comprensione delle offerte di società operative/società immobiliari (Opco/Propco)

Le società madri possono essere conglomerati o holding. Un conglomerato, come General Electric, possiede società con modelli di business distinti oltre alle sue operazioni principali. Al contrario, una holding è costituita con lo scopo specifico di detenere un gruppo di società controllate e non svolge le sue attività commerciali. Le società holding normalmente si formano per realizzare vantaggi fiscali.

le società in accomandita Master,. o MLP, utilizzano una struttura madre/filiale simile. La maggior parte delle MLP sono quotate in borsa. Ai fini fiscali, gli investitori possono scegliere come desiderano ricevere il reddito generato dalla società.

Un MLP ha una struttura fiscale pass-through, il che significa che tutti gli utili e le perdite vengono trasferiti ai soci accomandanti. La stessa MLP non è soggetta all'imposta sulle società sulle sue entrate e quindi evita la doppia imposizione della maggior parte delle società. La maggior parte delle MLP opera nel settore energetico. Le società controllate possiedono azioni (ufficialmente quote) della capogruppo MLP, ridistribuendo il reddito passivo attraverso la società come dividendo regolare.

Critiche di un'operazione con società operativa/società immobiliare (Opco/Propco)

Gli accordi Opco-propco consentono alla società operativa di affittare o affittare proprietà dalla società immobiliare. In pratica, questo sembra una vendita e una retrolocazione. Tuttavia, la società non cede mai la proprietà in alcun modo reale, poiché propco e opco fanno parte dello stesso gruppo di società.

Anche se questo potrebbe sembrare l'equivalente aziendale di avere la tua torta e mangiarla, possono esserci diversi aspetti negativi nella creazione di un propco. Se un'azienda funziona in più sedi anziché in una principale, un accordo propco blocca l'azienda in una situazione in cui la chiusura di qualsiasi sede diventa più difficile.

In una configurazione aziendale tradizionale, ad esempio, un'azienda potrebbe scegliere di chiudere una sede o un ufficio con prestazioni inferiori e probabilmente vendere la proprietà. Al contrario, in un accordo propco, il propco possiede la proprietà e potrebbe non scegliere di scaricarla se il mercato non restituisce abbastanza per coprire i debiti.

Di conseguenza, all'opco potrebbe essere richiesto di pagare l'affitto di una proprietà, anche se non lo utilizza, perché l'propco dipende da quel reddito per onorare il debito finanziato dalle proprietà.

Esempio di operazione con società operativa/società immobiliare (Opco/Propco)

Nel Regno Unito, gli accordi opco/propco sono un metodo molto popolare in cui una società madre può creare un REIT. Un REIT possiede, gestisce e/o finanzia immobili che producono reddito. La maggior parte dei REIT è specializzata in un settore specifico, come i REIT per uffici o i REIT sanitari. In generale, i REIT trasferiranno i pagamenti degli affitti raccolti agli investitori sotto forma di dividendi.

La creazione di un REIT tramite un accordo opco/propco può avvenire vendendo inizialmente attività generatrici di reddito dalla società operativa a una controllata. La controllata affitta quindi la proprietà alla società operativa. La società operativa può successivamente scorporare la controllata come REIT. Il vantaggio di fare ciò è che la società può quindi evitare la doppia imposizione sulle sue distribuzioni di reddito.

Mette in risalto

• Gli accordi commerciali Opco/propco comportano che una società controllata o immobiliare (propco) detenga o possieda tutti i beni e gli immobili utilizzati dalla società operativa principale (l'opco) per generare ricavi.

• Oltre all'indipendenza del prestito, questi tipi di accordi possono avere vantaggi fiscali per la società madre.

• Gli accordi Opco/propco possono aiutare la società madre a trarre vantaggio dal momento che i termini di finanziamento e di credito sono indipendenti dalla società operativa.

• Anche se alcuni possono considerare questo tipo di scappatoie fiscali, sono del tutto legali e generalmente sono considerate il segno di un business intelligente.