想定される住宅ローン

##想定住宅ローンとは何ですか？

想定住宅ローンは、未払いの住宅ローンとその条件が現在の所有者から購入者に譲渡される一種の融資契約です。前の所有者の残りの負債を引き受けることによって、買い手は彼ら自身の住宅ローンを取得することを避けることができます。覚えておくべきいくつかの特別な考慮事項がありますが、さまざまな種類のローンが想定住宅ローンとして適格となる可能性があります。

##想定される住宅ローンを理解する

多くの住宅購入者は通常、住宅や不動産の購入資金を調達するために貸付機関から住宅ローンを借ります。ローン返済の契約上の合意には、借り手が支払わなければならない利息と、貸し手への元本返済が含まれています。

住宅所有者が後で家を売却することを決定した場合、住宅ローンを住宅購入者に譲渡できる可能性があります。この場合、持ち出された元の住宅ローンが想定されます。

想定可能な住宅ローンにより、住宅購入者は、現在の元本残高、金利、返済期間、および販売者の住宅ローンの他の契約条件を引き受けることができます。銀行から住宅ローンを取得するという厳格なプロセスを経るのではなく、購入者は既存の住宅ローンを引き継ぐことができます。

現在の金利が想定ローンの金利よりも高い場合、コスト削減の利点があります。金利が上昇する時期には、借入コストも上昇します。これが発生すると、借り手は承認されたローンに対して高金利に直面します。したがって、想定される住宅ローンの金利は低くなる可能性が高く、購入者にとって魅力的な機能です。想定住宅ローンの金利が固定されている場合、金利の上昇による影響は受けません。住宅ローン計算機は、あなたの支払いの毎月の費用の予算を立てるのに良いリソースになることができます。

既存の住宅ローンの利率が現在の市場の利率よりも低い場合、想定可能な住宅ローンは購入者にとって魅力的です。

##どのような種類のローンが想定されますか？

最も人気のある種類の住宅ローンのいくつかが想定されます：連邦住宅局（FHA）、退役軍人省（VA）、および米国農務省（USDA）。売り手から住宅ローンを引き受けることを希望する買い手は、特定の要件を満たし、住宅ローンを後援する機関から承認を受ける必要があります。

###FHAローン

FHAローンは、両方の取引当事者が仮定の要件を満たしている場合に引き受けられます。たとえば、物件は売り手が主たる住居として使用する必要があります。購入者は、最初にFHAローンが想定可能であることを確認してから、個々のFHAローンの場合と同じように申請する必要があります。売り手の貸し手は、買い手が信用できることを含め、資格を満たしていることを確認します。承認された場合、住宅ローンは購入者が引き受けます。ただし、売り手がローンから解放されない限り、彼らはまだそれに対して責任があります。

###VAローン

退役軍人省は、資格のある軍人と軍人の配偶者に住宅ローンを提供しています。ただし、VAローンを引き受けるために、購入者は資格を得るために軍隊のメンバーである必要はありません。ただし、貸し手と地域のVAローン事務所は、ローンの引き受けについて買い手を承認する必要があり、ほとんどの場合、VAローンを引き受ける買い手は軍のメンバーです。

1988年3月1日より前に開始されたローンの場合、購入者はVAローンを自由に引き受けることができます。言い換えれば、買い手は住宅ローンを引き受けるために退役軍人省または貸し手の承認を必要としません。

###USDAローン

USDAローンは地方の不動産の購入者に提供されます。彼らは頭金を必要とせず、しばしば低金利を持っています。 USDAローンを引き受けるには、購入者は、クレジットや収入の要件を満たすなどの標準的な資格を満たし、USDAからタイトルを譲渡するための承認を受ける必要があります。買い手は、既存の金利とローンの条件、または新しいレートと条件を想定することができます。買い手がすべての要件を満たし、承認を受けたとしても、売り手が支払いを滞納している場合、住宅ローンを引き受けることはできません。

###重要

ファニーメイとフレディマックが支援する従来のローンは、変動金利住宅ローンの例外が認められる場合もありますが、一般的には想定されていません。

##想定住宅ローンの長所と短所

高金利環境で想定可能な住宅ローンを取得することの利点は、ローンまたは住宅担保の既存の住宅ローン残高の金額に制限されます。たとえば、買い手が250,000ドルで住宅を購入していて、売り手の想定住宅ローンの残高が110,000ドルしかない場合、買い手は差額を補うために140,000ドルの頭金を支払う必要があります。または、購入者は追加の資金を確保するために別の住宅ローンが必要になります。

不利な点は、住宅の購入価格が住宅ローンの残高を大幅に上回り、購入者が新しい住宅ローンを取得する必要がある場合です。購入者の信用プロファイルと現在の金利によっては、金利が想定されるローンよりもかなり高くなる場合があります。

通常、売り手の住宅ローンが高い場合、買い手は既存の住宅ローンの残高から2番目の住宅ローンを取得します。買い手は売り手の貸し手とは別の貸し手との2番目のローンを借りる必要があるかもしれません。これは、両方の貸し手が互いに協力しない場合に問題を引き起こす可能性があります。また、2つのローンがあると、特に1つがより高い金利を持っている場合、デフォルトのリスクが高まります。

ただし、売り手の住宅ローンが低い場合は、想定される住宅ローンが買い手にとって魅力的な買収になる可能性があります。住宅の価値が250,000ドルで、住宅ローンの想定残高が210,000ドルの場合、購入者は40,000ドルを支払うだけで済みます。買い手がこの金額を現金で持っている場合、別のクレジットラインを確保することなく売り手に直接支払うことができます。

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##想定される住宅ローンの譲渡の承認

想定される住宅ローンを譲渡できるかどうかの最終決定は、買い手と売り手に任されていません。元の住宅ローンの貸し手は、いずれかの当事者が取引を承認する前に、住宅ローンの仮定を承認する必要があります。住宅購入者は、想定可能なローンを申請し、十分な資産を持ち、信用できるなど、貸し手の要件を満たしている必要があります。

貸し手がローンからすべての負債の売り手を解放する解放要求を承認しない限り、住宅ローンが当事者によって引き受けられた場合、売り手は依然として債務の3回目の支払いに対して責任があります。

承認された場合、プロパティのタイトルは、銀行に必要な毎月の返済を行う購入者に譲渡されます。譲渡が貸し手によって承認されない場合、売り手は彼の住宅ローンを引き受けることをいとわず、良い信用を持っている別の買い手を見つけなければなりません。

第三者が引き受けた住宅ローンは、売り手が債務の支払いから解放されることを意味するものではありません。売り手は、信用格付けに影響を与える可能性のあるデフォルトについて責任を問われる場合があります。これを回避するには、売り手は引き受け時に書面で責任を解放する必要があり、貸し手はすべての負債の売り手をローンから解放する解放要求を承認する必要があります。

##想定される住宅ローンに関するFAQ

＃＃＃どういう意味ですか？

想定可能とは、ある当事者が別の当事者の義務を引き継ぐ場合を指します。想定される住宅ローンに関しては、買い手は売り手の既存の住宅ローンを想定しています。住宅ローンが想定されると、売り手は債務の責任を負わなくなることがよくあります。

###想定できないとはどういう意味ですか？

想定できないとは、買い手が売り手から既存の住宅ローンを引き受けることができないことを意味します。従来のローンは想定外です。一部の住宅ローンには想定外の条項があり、買い手が売り手から住宅ローンを引き受けることができません。

###手頃なローンはどのように機能しますか？

ローンを引き受けるには、買い手は貸し手との資格を得る必要があります。住宅の価格が残りの住宅ローンを超える場合、買い手は売却価格と住宅ローンの差額である頭金を送金する必要があります。差が大きい場合、買い手は2番目の住宅ローンを確保する必要があるかもしれません。

###住宅ローンが想定可能かどうかはどうすればわかりますか？

想定される特定の種類のローンがあります。たとえば、USDA、VA、およびFHAローンが想定されます。各エージェンシーには、購入者がローンを引き受けるために両当事者が満たさなければならない特定の要件があります。 USDAは、家がUSDA承認の地域にあり、売り手が支払いを滞納してはならず、買い手が特定の収入と信用の制限を満たさなければならないことを要求しています。買い手は、ローンが想定可能かどうかを最初に売り手と売り手の貸し手に確認する必要があります。

###想定される住宅ローンは良いですか？

現在の金利が既存の住宅ローンの金利よりも高い場合、ローンが有利なオプションであると想定します。また、閉鎖時に支払うべき費用はそれほど多くありません。一方、売り手が家にかなりの量の株式を持っている場合、買い手は多額の頭金を支払うか、既存の住宅ローンでカバーされていない残高のために2番目の住宅ローンを確保する必要があります。

##結論

現在の住宅ローンの利率が高く、閉鎖コストが従来の住宅ローンに関連するものよりも大幅に低いため、想定可能な住宅ローンは購入者にとって魅力的である可能性があります。ただし、所有者が住宅に多くの資本を持っている場合、購入者は、売却価格と既存の住宅ローンの差額に対して、多額の頭金を支払うか、新しいローンを確保する必要があります。また、すべてのローンが想定できるわけではありません。その場合でも、購入者は代理店と貸し手に資格を与える必要があります。利益がリスクを上回っている場合は、住宅ローンが住宅所有の最良の選択肢である可能性があります。

##ハイライト

-USDA、FHA、およびVAローンは、特定の基準が満たされた場合に想定されます。

-購入者は、退役軍人省のローンを引き受けるために軍隊のメンバーである必要はありません。

-想定住宅ローンは、未払いの住宅ローンとその条件を現在の所有者から購入者に譲渡できる取り決めです。

-金利が上昇すると、想定される住宅ローンは、より低い金利で既存のローンを引き受ける買い手にとって魅力的です。

-購入者は、住宅ローンを引き受ける資格を得る必要があります。