Предполагаемая ипотека

Что такое предполагаемая ипотека?

Предполагаемая ипотека — это тип финансирования, при котором непогашенная ипотека и ее условия передаются от текущего владельца к покупателю. Взяв на себя оставшуюся задолженность предыдущего владельца, покупатель может избежать получения собственной ипотеки. Различные типы кредитов могут квалифицироваться как предполагаемые ипотечные кредиты, хотя есть некоторые особые соображения, о которых следует помнить.

Понимание предполагаемых ипотечных кредитов

Многие покупатели жилья обычно берут ипотечный кредит в кредитном учреждении для финансирования покупки дома или недвижимости. Договорное соглашение о погашении кредита включает в себя проценты, которые заемщик должен выплатить, а также основные выплаты кредитору.

Если домовладелец решит продать свой дом позже, он может передать свою ипотеку покупателю жилья. В этом случае первоначальная ипотека считается предполагаемой.

Предполагаемая ипотека позволяет покупателю жилья принять на себя текущий основной баланс, процентную ставку, период погашения и любые другие договорные условия ипотеки продавца. Вместо того, чтобы проходить строгий процесс получения ипотечного кредита в банке, покупатель может взять существующую ипотеку.

Преимущество экономии затрат может быть, если текущие процентные ставки выше, чем процентная ставка по предполагаемому кредиту. В период роста процентных ставок стоимость кредита также увеличивается. Когда это произойдет, заемщики столкнутся с высокими процентными ставками по любым утвержденным кредитам. Следовательно, предполагаемая ипотека, вероятно, будет иметь более низкую процентную ставку, что является привлекательной чертой для покупателей. Если предполагаемая ипотека имеет фиксированную процентную ставку, рост процентных ставок не повлияет на нее. Ипотечный калькулятор может быть хорошим ресурсом для бюджета ежемесячной стоимости вашего платежа.

Предполагаемая ипотека привлекательна для покупателей, когда существующая ставка по ипотеке ниже текущих рыночных ставок.

Какие виды кредитов допустимы?

Некоторые из самых популярных типов ипотечных кредитов предполагаются: Федеральное жилищное управление (FHA), по делам ветеранов (VA) и Министерство сельского хозяйства США (USDA). Покупатели, желающие получить ипотеку от продавца, должны соответствовать определенным требованиям и получить одобрение от агентства, спонсирующего ипотеку.

кредиты FHA

Кредиты FHA предполагаются, когда обе стороны сделки отвечают требованиям для предположения. Например, недвижимость должна использоваться продавцом в качестве основного места жительства. Покупатели должны сначала убедиться, что ссуда FHA является предполагаемой, а затем применить, как они бы для индивидуальной ссуды FHA. Кредитор продавца проверит, соответствует ли покупатель требованиям, в том числе платежеспособным. В случае одобрения ипотека будет принята на себя покупателем. Однако, если продавец не освобождается от кредита, он по-прежнему несет за него ответственность.

кредиты VA

Департамент по делам ветеранов предлагает ипотечные кредиты квалифицированным военнослужащим и супругам военнослужащих. Однако, чтобы получить кредит VA, покупателю не обязательно быть военнослужащим, чтобы соответствовать требованиям. Тем не менее, кредитор и региональный кредитный офис VA должны будут одобрить покупателя для получения кредита, и чаще всего покупатели, которые принимают кредиты VA, являются военнослужащими.

По кредитам, выданным до 1 марта 1988 г., покупатели могут свободно брать кредит VA. Другими словами, покупателю не требуется одобрение VA или кредитора, чтобы взять на себя ипотеку.

Кредиты USDA

Кредиты USDA предлагаются покупателям сельской недвижимости. Они не требуют первоначального взноса и часто имеют низкие процентные ставки. Чтобы получить ссуду USDA, покупатель должен соответствовать стандартным требованиям, таким как соответствие требованиям кредитоспособности и дохода, и получить одобрение от USDA на передачу права собственности. Покупатель может принять существующую процентную ставку и условия кредита или новые ставки и условия. Даже если покупатель соответствует всем требованиям и получил одобрение, ипотека не может быть принята, если продавец просрочил платежи.

Важно

Обычные кредиты, обеспеченные Fannie Mae и Freddie Mac, как правило, неприемлемы, хотя для ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой могут быть допущены исключения.

Преимущества и недостатки предполагаемой ипотеки

Преимущества приобретения предполагаемой ипотеки в условиях высоких процентных ставок ограничены суммой существующего ипотечного остатка по кредиту или собственного капитала. Например, если покупатель покупает дом за 250 000 долларов, а предполагаемая ипотека продавца имеет остаток только в 110 000 долларов, покупателю необходимо будет внести первоначальный взнос в размере 140 000 долларов, чтобы покрыть разницу. Или покупателю потребуется отдельная ипотека для обеспечения дополнительных средств.

Недостатком является то, что покупная цена дома значительно превышает остаток по ипотеке, что требует от покупателя получения новой ипотеки. В зависимости от кредитоспособности покупателя и текущих ставок процентная ставка может быть значительно выше, чем предполагаемый кредит.

Обычно покупатель берет вторую ипотеку на существующий остаток по ипотеке, если собственный капитал продавца высок. Покупателю, возможно, придется взять второй кредит у кредитора, отличного от кредитора продавца, что может создать проблему, если оба кредитора не будут сотрудничать друг с другом. Кроме того, наличие двух кредитов увеличивает риск дефолта, особенно если у одного более высокая процентная ставка.

Однако, если собственный капитал продавца невелик, предполагаемая ипотека может быть привлекательным приобретением для покупателя. Если стоимость дома составляет 250 000 долларов, а предполагаемый остаток по ипотеке составляет 210 000 долларов, покупателю нужно внести только 40 000 долларов. Если у покупателя есть эта сумма наличными, он может заплатить продавцу напрямую, без необходимости обеспечения другой кредитной линии.

ТТТ

Предполагаемое одобрение передачи ипотеки

Окончательное решение о возможности передачи предполагаемой ипотеки не остается за покупателем и продавцом. Кредитор первоначальной ипотеки должен одобрить предположение об ипотеке, прежде чем сделка может быть подписана любой из сторон. Покупатель жилья должен подать заявку на предполагаемую ссуду и соответствовать требованиям кредитора, таким как наличие достаточных активов и кредитоспособность.

Продавец по-прежнему несет ответственность за любые платежи по долгу, если ипотека принимается третьей стороной, если только кредитор не одобряет запрос на освобождение, освобождающий продавца от всех обязательств по кредиту.

В случае одобрения право собственности переходит к покупателю, который вносит необходимые ежемесячные платежи в банк. Если передача не одобрена кредитором, продавец должен найти другого покупателя, который готов взять на себя его ипотеку и имеет хороший кредит.

Ипотека, которую взяло на себя третье лицо, не означает, что продавец освобожден от уплаты долга. Продавец может быть привлечен к ответственности за любые нарушения, которые, в свою очередь, могут повлиять на его кредитный рейтинг. Чтобы избежать этого, продавец должен в письменной форме отказаться от своей ответственности в момент принятия, а кредитор должен одобрить запрос об освобождении, освобождающий продавца от всех обязательств по кредиту.

Часто задаваемые вопросы по предполагаемой ипотеке

Что значит предположительный?

Предполагаемый относится к тому, когда одна сторона берет на себя обязательство другой. С точки зрения предполагаемой ипотеки покупатель принимает на себя существующую ипотеку продавца. Когда предполагается ипотека, продавец часто больше не несет ответственности за долг.

Что значит не предполагать?

Непредполагаемый означает, что покупатель не может принять существующую ипотеку от продавца. Обычные кредиты не предполагаются. В некоторых ипотечных кредитах есть оговорки о непредполагаемости, не позволяющие покупателям принимать ипотечные кредиты от продавца.

Как работает предполагаемый кредит?

Чтобы взять кредит, покупатель должен квалифицироваться с кредитором. Если цена дома превышает оставшуюся сумму ипотечного кредита, покупатель должен внести первоначальный взнос, который представляет собой разницу между ценой продажи и ипотечным кредитом. Если разница существенна, покупателю, возможно, потребуется оформить вторую ипотеку.

Как я узнаю, является ли моя ипотека предполагаемой?

Есть определенные виды кредитов, которые можно предположить. Например, допустимы кредиты USDA, VA и FHA. У каждого агентства есть определенные требования, которые должны быть выполнены обеими сторонами, чтобы кредит был принят покупателем. Министерство сельского хозяйства США требует, чтобы дом находился в районе, одобренном Министерством сельского хозяйства США, продавец не должен задерживать платежи, а покупатель должен соответствовать определенным пределам дохода и кредита. Покупатель должен сначала согласовать с продавцом и кредитором продавца, является ли кредит предполагаемым.

Является ли предположительная ипотека хорошей?

Когда текущие процентные ставки выше, чем существующие ставки по ипотеке, получение кредита может быть благоприятным вариантом. Кроме того, при закрытии не так много затрат. С другой стороны, если у продавца есть значительная часть собственного капитала в доме, покупателю придется либо заплатить крупный первоначальный взнос, либо получить вторую ипотеку на остаток, не покрываемый существующей ипотекой.

Нижняя линия

Предполагаемая ипотека может быть привлекательной для покупателей, когда текущие ставки по ипотечным кредитам высоки, а затраты на закрытие значительно ниже, чем те, которые связаны с традиционными ипотечными кредитами. Однако, если владелец имеет большой капитал в доме, покупателю может потребоваться внести существенный первоначальный взнос или получить новый кредит на разницу в цене продажи и существующей ипотеке. Кроме того, не все кредиты являются предполагаемыми, и если это так, покупатель все равно должен соответствовать требованиям агентства и кредитора. Если выгоды перевешивают риски, предполагаемая ипотека может быть лучшим вариантом для домовладения.

Особенности

Кредиты USDA, FHA и VA допустимы при соблюдении определенных критериев.
Покупателю не обязательно быть военным, чтобы взять кредит VA.
Предполагаемая ипотека – это соглашение, при котором непогашенная ипотека и ее условия могут быть переданы от текущего владельца покупателю.
Когда процентные ставки растут, предполагаемая ипотека становится привлекательной для покупателя, который берет существующий кредит по более низкой ставке.
Покупатели должны по-прежнему претендовать на получение ипотечного кредита, чтобы принять его.