Antageligt Pant

Hvad er et antageligt realkreditlån?

Et antageligt realkreditlån er en form for finansieringsordning, hvor et udestående realkreditlån og dets vilkår overføres fra den nuværende ejer til en køber. Ved at påtage sig den tidligere ejers restgæld kan køber undgå at få sit eget realkreditlån. Forskellige typer lån kan kvalificeres som overtagelige realkreditlån, selvom der er nogle særlige overvejelser at huske på.

Forståelse af antagelige realkreditlån

Mange boligkøbere tager typisk et realkreditlån i et låneinstitut for at finansiere køb af bolig eller ejendom. Den kontraktlige aftale om tilbagebetaling af lånet omfatter de renter, som låntager skal betale, samt afdrag på hovedstolen til långiver.

Hvis boligejeren beslutter sig for at sælge deres bolig senere, kan de muligvis overføre deres realkreditlån til boligkøberen. I dette tilfælde er det oprindeligt optagne realkreditlån antageligt.

Et antageligt realkreditlån giver en boligkøber mulighed for at påtage sig den aktuelle hovedstolsaldo, rentesats, tilbagebetalingsperiode og eventuelle andre kontraktlige vilkår for sælgers realkreditlån. I stedet for at gennemgå den strenge proces med at få et boliglån fra banken, kan en køber overtage et eksisterende realkreditlån.

Der kan være en omkostningsbesparende fordel, hvis de nuværende renter er højere end renten på det påtagelige lån. I en periode med stigende renter stiger omkostningerne ved at låne også. Når dette sker, vil låntagere stå over for høje renter på alle godkendte lån. Derfor vil et antageligt realkreditlån sandsynligvis have en lavere rente, hvilket er en attraktiv funktion for købere. Hvis det antagelige realkreditlån har en fastlåst rente, vil det ikke blive påvirket af stigende renter. En realkreditberegner kan være en god ressource til at budgettere med de månedlige omkostninger ved din betaling.

Et antageligt realkreditlån er attraktivt for købere, når den eksisterende realkreditrente er lavere end de nuværende markedsrenter.

Hvilke typer lån kan antages?

Nogle af de mest populære typer af realkreditlån kan antages: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Købere, der ønsker at påtage sig et realkreditlån fra en sælger, skal opfylde specifikke krav og modtage godkendelse fra bureauet, der sponsorerer realkreditlånet.

FHA-lån

FHA-lån kan optages, når begge transaktionsparter opfylder kravene til antagelsen. For eksempel skal ejendommen bruges af sælger som deres primære bolig. Købere skal først verificere, at FHA-lånet kan antages, og derefter ansøge som de ville om et individuelt FHA-lån. Sælgers långiver vil kontrollere, at køber opfylder kvalifikationerne, herunder at være kreditværdig. Hvis det godkendes, overtages pantet af køber. Medmindre sælger frigøres fra lånet, er de dog stadig ansvarlige for det.

###VA-lån

Department of Veterans Affairs tilbyder realkreditlån til kvalificerede militærmedlemmer og ægtefæller til militærmedlemmer. Men for at påtage sig et VA-lån behøver køberen ikke at være medlem af militæret for at kvalificere sig. Selvom långiveren og det regionale VA-lånekontor skal godkende køberen til låneantagelsen, og som oftest er købere, der påtager sig VA-lån, militærmedlemmer.

For lån igangsat før 1. marts 1988 kan købere frit optage VA-lånet. Med andre ord behøver køberen ikke VA's eller långiverens godkendelse for at overtage realkreditlånet.

USDA-lån

USDA-lån tilbydes til købere af landejendomme. De kræver ingen udbetaling og har ofte lave renter. For at påtage sig et USDA-lån skal køberen opfylde standardkvalifikationerne, såsom opfyldelse af kredit- og indkomstkrav, og modtage godkendelse fra USDA til at overføre titel. Køber kan påtage sig den eksisterende rente- og lånevilkår eller nye renter og vilkår. Selvom køber opfylder alle krav og fået godkendelse, kan pantet ikke overtages, hvis sælger er betalingsforsinket.

###Vigtigt

Konventionelle lån støttet af Fannie Mae og Freddie Mac er generelt ikke antagelige, selvom undtagelser kan være tilladt for rentetilpasningslån.

Fordele og ulemper ved antagelige realkreditlån

Fordelene ved at erhverve et antageligt realkreditlån i et højrentemiljø er begrænset til mængden af eksisterende realkreditsaldo på lånet eller boligens egenkapital. For eksempel, hvis en køber køber et hjem for $250.000, og sælgers antagelige realkreditlån kun har en saldo på $110.000, skal køberen foretage en udbetaling på $140.000 for at dække forskellen. Eller køberen skal have et separat realkreditlån for at sikre de yderligere midler.

En ulempe er, når boligens købspris overstiger realkreditsaldoen væsentligt, hvilket kræver, at køber får nyt realkreditlån. Afhængigt af købers kreditprofil og aktuelle kurser kan renten være betydeligt højere end det påtagne lån.

Normalt vil en køber tage endnu et pant i den eksisterende realkreditsaldo, hvis sælgers egenkapital er høj. Køber kan blive nødt til at optage det andet lån hos en anden långiver end sælgers långiver, hvilket kan udgøre et problem, hvis begge långivere ikke samarbejder med hinanden. Også at have to lån øger risikoen for misligholdelse, især når det ene har en højere rente.

Hvis sælgers egenkapital er lav, kan det overtagelige realkreditlån dog være et attraktivt opkøb for køber. Hvis boligens værdi er $250.000, og den antagelige realkreditsaldo er $210.000, behøver køberen kun at lægge $40.000 op. Hvis køber har dette beløb i kontanter, kan de betale sælger direkte uden at skulle sikre en anden kreditgrænse.

TTT

Godkendelse af antagelig realkreditoverførsel

Den endelige beslutning om, hvorvidt et overdraget realkreditlån kan overdrages, overlades ikke til køber og sælger. Långiveren af det oprindelige realkreditlån skal godkende pantovertagelsen, før handlen kan underskrives af begge parter. Boligkøberen skal ansøge om det påtagelige lån og opfylde långivers krav, såsom at have tilstrækkelige aktiver og være kreditværdig.

En sælger er stadig ansvarlig for eventuel tredjebetaling af gæld, hvis pantet overtages af en part, medmindre långiver godkender en frigivelsesanmodning, der fritager sælger for alle forpligtelser fra lånet.

Hvis godkendelsen godkendes, overføres ejendommens titel til køberen, som foretager de nødvendige månedlige afdrag til banken. Hvis overdragelsen ikke godkendes af långiver, skal sælger finde en anden køber, der er villig til at overtage sit realkreditlån og har en god kredit.

Et pant, der er overtaget af tredjemand, betyder ikke, at sælger fritages for gældsbetalingen. Sælger kan holdes ansvarlig for eventuelle misligholdelser, som igen kan påvirke deres kreditvurdering. For at undgå dette skal sælger frigive sit ansvar skriftligt på overtagelsestidspunktet, og långiver skal godkende frigivelsesanmodningen, der fritager sælger for alle forpligtelser fra lånet.

Ofte stillede spørgsmål om antagelige realkreditlån

Hvad betyder det?

Antagelig refererer til, når en part overtager en andens forpligtelse. Med hensyn til et overtageligt pant overtager køber sælgers eksisterende pant. Når realkreditlånet overtages, er sælger ofte ikke længere ansvarlig for gælden.

Hvad betyder ikke antageligt?

Ikke overtagelig betyder, at køber ikke kan overtage det eksisterende pant hos sælger. Konventionelle lån er ikke-overtagelige. Nogle realkreditlån har ikke-antagelige klausuler, der forhindrer købere i at påtage sig pant fra sælgeren.

Hvordan fungerer et overkommeligt lån?

For at påtage sig et lån, skal køberen kvalificere sig hos långiveren. Hvis husets pris overstiger restpantet, skal køber eftergive en udbetaling, der er forskellen mellem salgssummen og pantet. Hvis forskellen er væsentlig, kan køberen have behov for at sikre et andet realkreditlån.

Hvordan ved jeg, om mit realkreditlån kan overtages?

Der er visse typer lån, der kan optages. For eksempel kan USDA-, VA- og FHA-lån antages. Hvert bureau har specifikke krav, som begge parter skal opfylde, for at lånet kan overtages af køber. USDA kræver, at huset er i et USDA-godkendt område, sælgeren må ikke være skyldig i betalinger, og køberen skal overholde visse indkomst- og kreditgrænser. Køber bør først bekræfte med sælger og sælgers långiver, om lånet er overtageligt.

Er et antageligt realkreditlån godt?

Når de nuværende renter er højere end et eksisterende realkreditlån, kan det være den gunstige mulighed at antage et lån. Desuden er der ikke så mange omkostninger ved lukning. På den anden side, hvis sælgeren har en betydelig del af egenkapitalen i boligen, vil køberen enten skulle betale en stor udbetaling eller sikre et nyt pant for den saldo, der ikke er dækket af det eksisterende realkreditlån.

Bundlinjen

Et antageligt realkreditlån kan være attraktivt for købere, når de nuværende realkreditrenter er høje, og fordi lukkeomkostningerne er væsentligt lavere end dem, der er forbundet med traditionelle realkreditlån. Men hvis ejeren har meget friværdi i boligen, kan køberen skulle betale en betydelig udbetaling eller sikre et nyt lån til forskellen i salgssummen og det eksisterende realkreditlån. Det er heller ikke alle lån, der kan optages, og hvis det er tilfældet, skal køberen stadig kvalificere sig hos bureauet og långiveren. Hvis fordelene opvejer risiciene, kan et antageligt realkreditlån være den bedste mulighed for boligejerskab.

##Højdepunkter

USDA-, FHA- og VA-lån kan antages, når visse kriterier er opfyldt.
Køberen behøver ikke at være militærmedlem for at påtage sig et VA-lån.
Et overtageligt pant er en ordning, hvor et udestående pant og dets vilkår kan overdrages fra den nuværende ejer til en køber.
Når renten stiger, er et antageligt realkreditlån attraktivt for en køber, der optager et eksisterende lån med en lavere rente.
Købere skal stadig kvalificere sig til realkreditlånet for at overtage det.