Væntanlegt veð

Hvað er ásættanlegt veð?

Ásættanlegt veð er tegund fjármögnunarfyrirkomulags þar sem útistandandi veð og skilmálar þess eru færðir frá núverandi eiganda til kaupanda. Með því að taka á sig eftirstöðvar fyrri eiganda getur kaupandi komist hjá því að fá sitt eigið veð. Mismunandi gerðir lána geta talist ásættanlegar veðlán, þó að það séu nokkur sérstök atriði sem þarf að hafa í huga.

Skilningur á áætluðum húsnæðislánum

Margir íbúðakaupendur taka venjulega veð hjá lánastofnun til að fjármagna kaup á húsnæði eða eign. Samningssamningur um endurgreiðslu lánsins felur í sér vexti sem lántaki þarf að greiða, auk höfuðstólsafborgana til lánveitanda.

Ef húseigandinn ákveður að selja húsnæði sitt síðar getur hann framselt húsnæðislánið sitt til íbúðarkaupandans. Í þessu tilviki er gert ráð fyrir upprunalegu veðinu sem tekið var.

Ásættanlegt veð gerir húsnæðiskaupanda kleift að taka á sig núverandi höfuðstólsstöðu, vexti, endurgreiðslutíma og aðra samningsskilmála húsnæðisláns seljanda. Frekar en að fara í gegnum það stranga ferli að fá húsnæðislán frá bankanum getur kaupandi tekið yfir núverandi húsnæðislán.

Það gæti verið sparnaðarkostur ef núverandi vextir eru hærri en vextir á væntanlegu láni. Á tímum hækkandi vaxta eykst einnig lántökukostnaður. Þegar þetta gerist munu lántakendur standa frammi fyrir háum vöxtum á öllum lánum sem samþykkt eru. Þess vegna er líklegt að veðlán hafi lægri vexti, aðlaðandi eiginleiki fyrir kaupendur. Ef væntanlegt húsnæðislán eru með fasta vexti mun það ekki verða fyrir áhrifum af hækkandi vöxtum. Veðreiknivél getur verið gott úrræði til að gera fjárhagsáætlun fyrir mánaðarlegan kostnað við greiðslu þína.

Æskilegt húsnæðislán er aðlaðandi fyrir kaupendur þegar núverandi veðhlutfall er lægra en núverandi markaðsvextir.

Hvaða tegundir lána er hægt að gera ráð fyrir?

Sumar af vinsælustu tegundum húsnæðislána eru væntanlegar: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Kaupendur sem vilja taka veð hjá seljanda verða að uppfylla sérstakar kröfur og fá samþykki stofnunarinnar sem styrkir veðið.

FHA lán

Gert er ráð fyrir FHA lánum þegar báðir viðskiptaaðilar uppfylla skilyrðin fyrir forsendu. Til dæmis þarf seljandi að nota eignina sem aðalbúsetu. Kaupendur verða fyrst að sannreyna að FHA lánið sé hægt að gera ráð fyrir og sækja síðan um einstakt FHA lán eins og þeir myndu gera. Lánveitandi seljanda mun sannreyna að kaupandinn uppfylli skilyrðin, þar á meðal að hann sé lánshæfur. Verði það samþykkt mun kaupandi taka á sig veð. Hins vegar, nema seljandi sé leystur undan láninu, bera þeir enn ábyrgð á því.

###VA lán

The Department of Veterans Affairs býður upp á veð til hæfra hermanna og maka hermanna. Hins vegar, til að taka VA lán, þarf kaupandinn ekki að vera meðlimur hersins til að vera hæfur. Þó að lánveitandinn og svæðisbundin VA lánaskrifstofa þurfi að samþykkja kaupandann fyrir lánaforsendur og oftast eru kaupendur sem gera ráð fyrir VA lánum hermenn.

Fyrir lán sem stofnað var til fyrir 1. mars 1988 geta kaupendur tekið VA lánið að vild. Með öðrum orðum, kaupandi þarf ekki samþykki VA eða lánveitanda til að taka á sig veð.

USDA lán

USDA lán eru boðin kaupendum dreifbýliseigna. Þeir þurfa enga útborgun og eru oft með lága vexti. Til að taka á móti USDA láni verður kaupandinn að uppfylla staðlaðar kröfur, svo sem að uppfylla lánshæfis- og tekjukröfur, og fá samþykki frá USDA til að flytja titil. Kaupandi getur gert ráð fyrir núverandi vaxta- og lánskjörum eða nýjum vöxtum og kjörum. Jafnvel þótt kaupandi uppfylli allar kröfur og hafi fengið samþykki er ekki hægt að taka veð ef seljandi er í vanskilum.

###Mikilvægt

Hefðbundin lán með stuðningi Fannie Mae og Freddie Mac eru almennt ekki hægt að gera ráð fyrir, þó að undantekningar gætu verið leyfðar fyrir húsnæðislán með breytilegum vöxtum.

Kostir og gallar á áætluðum húsnæðislánum

Kostir þess að eignast væntanlegt húsnæðislán í hávaxtaumhverfi takmarkast við fjárhæð núverandi húsnæðislána á láninu eða eigin fé. Til dæmis, ef kaupandi er að kaupa heimili fyrir $ 250.000 og áætluð veð seljanda hefur aðeins innistæðu upp á $ 110.000, mun kaupandinn þurfa að greiða út $ 140.000 til að mæta mismuninum. Eða kaupandinn mun þurfa sérstakt veð til að tryggja viðbótarféð.

Ókostur er þegar kaupverð húsnæðis fer umtalsvert fram úr húsnæðislánum og krefst þess að kaupandi fái nýtt veð. Það fer eftir lánasniði kaupanda og núverandi vöxtum, vextirnir geta verið talsvert hærri en áætluð lán.

Venjulega mun kaupandi taka annað veð á núverandi húsnæðisláni ef eigið fé seljanda er hátt. Kaupandi gæti þurft að taka annað lánið hjá öðrum lánveitanda en lánveitanda seljanda, sem gæti valdið vandræðum ef báðir lánveitendur vinna ekki saman. Að hafa tvö lán eykur líka hættuna á vanskilum, sérstaklega þegar annað er með hærri vexti.

Ef eigið fé seljanda er lágt getur hins vegar veðsetningin verið aðlaðandi kaup fyrir kaupandann. Ef verðmæti heimilisins er $250.000 og áætluð veðstaða er $210.000, þarf kaupandinn aðeins að leggja upp $40.000. Ef kaupandi á þessa upphæð í reiðufé getur hann greitt seljanda beint án þess að þurfa að tryggja sér aðra lánalínu.

TTT

Samþykki yfirfærslu fasteignaveðlána

Lokaákvörðun um hvort framselja megi veðskuld er ekki í höndum kaupanda og seljanda. Lánveitandi upprunalega veðsins verður að samþykkja veðsetningarforsendur áður en hægt er að undirrita samninginn af hvorum aðilanum. Íbúðakaupandi þarf að sækja um hið yfirgengilega lán og uppfylla kröfur lánveitanda, svo sem að eiga nægar eignir og vera lánshæfur.

Seljandi ber eftir sem áður ábyrgð á þriðju greiðslum skulda ef veð er tekið af aðila nema lánveitandi samþykki lausnarbeiðni sem leysir seljanda af öllum skuldbindingum lánsins.

Verði það samþykkt færist eignarrétturinn til kaupanda sem gerir tilskildar mánaðarlegar endurgreiðslur til bankans. Ef flutningurinn er ekki samþykktur af lánveitanda verður seljandi að finna annan kaupanda sem er tilbúinn að taka á sig veð og hefur gott lánstraust.

Veð sem þriðji aðili hefur yfirtekið þýðir ekki að seljandi sé leystur undan greiðslu skuldarinnar. Seljandi getur borið ábyrgð á vanskilum sem aftur gætu haft áhrif á lánshæfismat hans. Til að koma í veg fyrir þetta verður seljandi að losa sig skriflega við ábyrgð sína við yfirtöku og lánveitandi verður að samþykkja losunarbeiðni sem leysir seljanda allar skuldbindingar undan láninu.

Algengar spurningar um húsnæðislán

Hvað þýðir það?

Ásættanlegt vísar til þess þegar einn aðili tekur við skuldbindingu annars. Hvað varðar yfirgengileg veð tekur kaupandi á sig núverandi veð seljanda. Þegar veð er tekið er seljandi oft ekki lengur ábyrgur fyrir skuldinni.

Hvað þýðir ekki hægt að gera ráð fyrir?

Ekki ásættanlegt þýðir að kaupandi getur ekki tekið á sig núverandi veð frá seljanda. Hefðbundin lán eru ekki yfirgengileg. Sum húsnæðislán eru með óásættanlegum ákvæðum sem koma í veg fyrir að kaupendur geti tekið veð frá seljanda.

Hvernig virkar lán á viðráðanlegu verði?

Til að taka lán þarf kaupandi að vera hæfur hjá lánveitanda. Ef verð hússins er meira en eftirstandandi veðlán þarf kaupandi að greiða innborgun sem er mismunur á söluverði og veði. Ef munurinn er verulegur gæti kaupandi þurft að tryggja sér annað veð.

Hvernig veit ég hvort húsnæðislánið mitt sé yfirgengilegt?

Það eru ákveðnar tegundir lána sem hægt er að gera ráð fyrir. Til dæmis má gera ráð fyrir lánum frá USDA, VA og FHA. Hver umboðsskrifstofa hefur sérstakar kröfur sem báðir aðilar verða að uppfylla til að lánið sé tekið af kaupanda. USDA krefst þess að húsið sé á USDA-samþykktu svæði, seljandi má ekki vera gjaldþrota og kaupandinn verður að uppfylla ákveðin tekjur og lánsfjármörk. Kaupandi ætti fyrst að staðfesta við seljanda og lánveitanda seljanda hvort lánið sé yfirgengilegt.

Er ásættanlegt veð gott?

Þegar núverandi vextir eru hærri en vextir núverandi húsnæðislána, getur lán verið hagstæður kostur. Einnig er ekki eins mikill kostnaður sem greiðist við lokun. Aftur á móti, ef seljandi á umtalsvert eigið fé á heimilinu, þarf kaupandinn annað hvort að greiða háa útborgun eða tryggja sér annað veð fyrir eftirstöðvum sem ekki er undir núverandi veð.

Aðalatriðið

Væntanlegt húsnæðislán getur verið aðlaðandi fyrir kaupendur þegar núverandi húsnæðislánavextir eru háir og vegna þess að lokakostnaður er verulega lægri en sá sem tengist hefðbundnum húsnæðislánum. Hins vegar, ef eigandinn á mikið eigið fé á heimilinu, gæti kaupandinn þurft að greiða verulega útborgun eða tryggja sér nýtt lán fyrir mismun á söluverði og núverandi veði. Einnig er ekki hægt að taka öll lán og ef svo er verður kaupandinn enn að vera hæfur hjá umboðinu og lánveitanda. Ef ávinningurinn vegur þyngra en áhættan gæti ráðlegt veð verið besti kosturinn fyrir húseignarhald.

##Hápunktar

• USDA, FHA og VA lán er gert ráð fyrir þegar ákveðin skilyrði eru uppfyllt.

• Kaupandinn þarf ekki að vera hermaður til að taka VA lán.

• Ánægjulegt veð er fyrirkomulag þar sem hægt er að færa útistandandi veð og skilmála þess frá núverandi eiganda til kaupanda.

• Þegar vextir hækka er ásættanlegt húsnæðislán aðlaðandi fyrir kaupanda sem tekur fyrirliggjandi lán með lægri vöxtum.

• Kaupendur verða samt að eiga rétt á veðinu til að taka það.