Gadai Janji Boleh Anggap
Apakah itu Gadai Janji Boleh Diambil?
Gadai janji boleh diterima ialah sejenis pengaturan pembiayaan di mana gadai janji tertunggak dan syaratnya dipindahkan daripada pemilik semasa kepada pembeli. Dengan menganggap baki hutang pemilik terdahulu, pembeli boleh mengelak daripada mendapatkan gadai janji mereka sendiri. Jenis pinjaman yang berbeza boleh layak sebagai gadai janji boleh anggap, walaupun terdapat beberapa pertimbangan khas yang perlu diingat.
Memahami Assumable Mortgages
Ramai pembeli rumah biasanya mengeluarkan gadai janji daripada institusi pinjaman untuk membiayai pembelian rumah atau hartanah. Perjanjian kontrak untuk membayar balik pinjaman termasuk faedah yang mesti dibayar oleh peminjam, serta pembayaran balik pokok kepada pemberi pinjaman.
Jika pemilik rumah memutuskan untuk menjual rumah mereka kemudian, mereka mungkin boleh memindahkan gadai janji mereka kepada pembeli rumah. Dalam kes ini, gadai janji asal yang dikeluarkan boleh diandaikan.
Gadai janji boleh diterima membenarkan pembeli rumah untuk mengambil alih baki pokok semasa, kadar faedah, tempoh pembayaran balik dan sebarang syarat kontrak lain gadai janji penjual. Daripada melalui proses yang ketat untuk mendapatkan pinjaman rumah daripada bank, pembeli boleh mengambil alih gadai janji sedia ada.
Mungkin terdapat kelebihan penjimatan kos jika kadar faedah semasa lebih tinggi daripada kadar faedah pinjaman boleh diandaikan. Dalam tempoh kenaikan kadar faedah, kos pinjaman juga meningkat. Apabila ini berlaku, peminjam akan menghadapi kadar faedah yang tinggi ke atas mana-mana pinjaman yang diluluskan. Oleh itu, gadai janji boleh diterima berkemungkinan mempunyai kadar faedah yang lebih rendah, ciri yang menarik kepada pembeli. Jika gadai janji boleh anggap mempunyai kadar faedah terkunci, ia tidak akan terjejas oleh kenaikan kadar faedah. Kalkulator gadai janji boleh menjadi sumber yang baik untuk belanjawan kos bulanan pembayaran anda.
Gadai janji boleh diterima menarik kepada pembeli apabila kadar gadai janji sedia ada lebih rendah daripada kadar pasaran semasa.
Apakah Jenis Pinjaman Yang Boleh Diandaikan?
Beberapa jenis gadai janji yang paling popular boleh diandaikan: Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan (FHA), Hal Ehwal Veteran (VA), dan Jabatan Pertanian AS (USDA). Pembeli yang ingin mengambil gadai janji daripada penjual mesti memenuhi keperluan khusus dan menerima kelulusan daripada agensi yang menaja gadai janji tersebut.
Pinjaman FHA
Pinjaman FHA boleh diandaikan apabila kedua-dua pihak yang berurus niaga memenuhi keperluan untuk andaian tersebut. Sebagai contoh, harta itu mesti digunakan oleh penjual sebagai kediaman utama mereka. Pembeli mesti terlebih dahulu mengesahkan bahawa pinjaman FHA boleh diterima pakai dan kemudian memohon seperti yang mereka lakukan untuk pinjaman FHA individu. Pemberi pinjaman penjual akan mengesahkan bahawa pembeli memenuhi kelayakan, termasuk layak kredit. Jika diluluskan, gadai janji akan ditanggung oleh pembeli. Walau bagaimanapun, melainkan jika penjual dibebaskan daripada pinjaman, mereka masih bertanggungjawab ke atasnya.
###Pinjaman VA
Jabatan Hal Ehwal Veteran menawarkan gadai janji kepada anggota tentera yang berkelayakan dan pasangan anggota tentera. Walau bagaimanapun, untuk mengambil alih pinjaman VA, pembeli tidak perlu menjadi anggota tentera untuk layak. Walaupun, pemberi pinjaman dan pejabat pinjaman VA serantau perlu meluluskan pembeli untuk andaian pinjaman, dan selalunya, pembeli yang menganggap pinjaman VA adalah anggota tentera.
Untuk pinjaman yang dimulakan sebelum 1 Mac 1988, pembeli boleh bebas mengambil alih pinjaman VA. Dalam erti kata lain, pembeli tidak memerlukan kelulusan VA atau pemberi pinjaman untuk menanggung gadai janji.
Pinjaman USDA
Pinjaman USDA ditawarkan kepada pembeli hartanah luar bandar. Mereka tidak memerlukan bayaran muka dan selalunya mempunyai kadar faedah yang rendah. Untuk mengambil alih pinjaman USDA, pembeli mesti memenuhi kelayakan standard, seperti memenuhi keperluan kredit dan pendapatan, dan menerima kelulusan daripada USDA untuk memindahkan hak milik. Pembeli boleh menganggap kadar faedah dan terma pinjaman sedia ada atau kadar dan terma baharu. Walaupun pembeli memenuhi semua keperluan dan mendapat kelulusan, gadai janji tidak boleh diandaikan jika penjual tunggakan pembayaran.
###Penting
Pinjaman konvensional yang disokong oleh Fannie Mae dan Freddie Mac pada umumnya tidak boleh diandaikan, walaupun pengecualian mungkin dibenarkan untuk gadai janji kadar boleh laras.
Kelebihan dan Kelemahan Gadai Janji Boleh Diambil
Kelebihan memperoleh gadai janji boleh anggap dalam persekitaran kadar faedah tinggi adalah terhad kepada jumlah baki gadai janji sedia ada pada pinjaman atau ekuiti rumah. Sebagai contoh, jika pembeli membeli rumah dengan harga $250,000 dan gadai janji boleh anggap penjual hanya mempunyai baki $110,000, pembeli perlu membuat bayaran pendahuluan sebanyak $140,000 untuk menampung perbezaan tersebut. Atau pembeli memerlukan gadai janji yang berasingan untuk mendapatkan dana tambahan.
Kelemahan adalah apabila harga belian rumah melebihi baki gadai janji dengan jumlah yang besar, memerlukan pembeli mendapatkan gadai janji baharu. Bergantung pada profil kredit pembeli dan kadar semasa, kadar faedah mungkin jauh lebih tinggi daripada pinjaman yang diandaikan.
Biasanya, pembeli akan mengeluarkan gadai janji kedua pada baki gadai janji sedia ada jika ekuiti rumah penjual tinggi. Pembeli mungkin perlu membuat pinjaman kedua dengan pemberi pinjaman yang berbeza daripada pemberi pinjaman penjual, yang boleh menimbulkan masalah jika kedua-dua pemberi pinjaman tidak bekerjasama antara satu sama lain. Selain itu, mempunyai dua pinjaman meningkatkan risiko mungkir, terutamanya apabila seseorang mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi.
Jika ekuiti rumah penjual adalah rendah, bagaimanapun, gadai janji boleh anggap mungkin merupakan pemerolehan yang menarik bagi pembeli. Jika nilai rumah ialah $250,000 dan baki gadai janji boleh diandaikan ialah $210,000, pembeli hanya perlu meletakkan $40,000. Jika pembeli mempunyai jumlah ini secara tunai, mereka boleh membayar penjual terus tanpa perlu mendapatkan talian kredit yang lain.
TTT
Kelulusan Pindahan Gadai Janji Boleh Anggap
Keputusan muktamad sama ada gadai janji boleh diterima boleh dipindahkan tidak diserahkan kepada pembeli dan penjual. Pemberi pinjaman gadai janji asal mesti meluluskan andaian gadai janji sebelum perjanjian boleh ditandatangani oleh mana-mana pihak. Pembeli rumah mesti memohon pinjaman boleh diterima dan memenuhi keperluan pemberi pinjaman, seperti mempunyai aset yang mencukupi dan boleh dikreditkan.
Penjual masih bertanggungjawab untuk sebarang pembayaran ketiga hutang jika gadai janji diambil alih oleh pihak melainkan pemberi pinjaman meluluskan permintaan pelepasan yang membebaskan penjual semua liabiliti daripada pinjaman.
Jika diluluskan, hak milik harta itu dipindahkan kepada pembeli yang membuat bayaran balik bulanan yang diperlukan kepada bank. Jika pemindahan tidak diluluskan oleh pemberi pinjaman, penjual mesti mencari pembeli lain yang sanggup menanggung gadai janjinya dan mempunyai kredit yang baik.
Gadai janji yang telah diandaikan oleh pihak ketiga tidak bermakna penjual dilepaskan daripada pembayaran hutang. Penjual mungkin bertanggungjawab untuk sebarang kemungkiran yang, seterusnya, boleh menjejaskan penarafan kredit mereka. Untuk mengelakkan ini, penjual mesti melepaskan liabiliti mereka secara bertulis pada masa andaian, dan pemberi pinjaman mesti meluluskan permintaan pelepasan melepaskan penjual semua liabiliti daripada pinjaman.
Soalan Lazim Assumable Mortgages
Apakah maksudnya?
Boleh diasumsikan merujuk kepada apabila satu pihak mengambil alih kewajipan pihak lain. Dari segi gadai janji boleh anggap, pembeli menganggap gadai janji sedia ada penjual. Apabila gadai janji diandaikan, penjual selalunya tidak lagi bertanggungjawab ke atas hutang tersebut.
Apakah maksud tidak boleh diandaikan?
Tidak boleh diandaikan bermakna pembeli tidak boleh mengambil gadai janji sedia ada daripada penjual. Pinjaman konvensional tidak boleh diandaikan. Sesetengah gadai janji mempunyai klausa tidak boleh diandaikan, menghalang pembeli daripada menganggap gadai janji daripada penjual.
Bagaimanakah pinjaman mampu milik berfungsi?
Untuk mengambil pinjaman, pembeli mesti layak dengan pemberi pinjaman. Jika harga rumah melebihi baki gadai janji, pembeli hendaklah membayar wang muka iaitu perbezaan antara harga jualan dan gadai janji. Jika perbezaannya adalah besar, pembeli mungkin perlu mendapatkan gadai janji kedua.
Bagaimanakah saya tahu jika gadai janji saya boleh diandaikan?
Terdapat beberapa jenis pinjaman yang boleh diandaikan. Sebagai contoh, pinjaman USDA, VA dan FHA boleh diandaikan. Setiap agensi mempunyai keperluan khusus yang mesti dipenuhi oleh kedua-dua pihak untuk pinjaman yang akan diambil oleh pembeli. USDA menghendaki rumah itu berada di kawasan yang diluluskan oleh USDA, penjual tidak boleh tunggakan pembayaran dan pembeli mesti memenuhi had pendapatan dan kredit tertentu. Pembeli harus terlebih dahulu mengesahkan dengan penjual dan pemberi pinjaman penjual jika pinjaman itu boleh diterima pakai.
Adakah gadai janji boleh diterima baik?
Apabila kadar faedah semasa lebih tinggi daripada kadar gadai janji sedia ada, dengan mengandaikan pinjaman mungkin pilihan yang menguntungkan. Juga, tidak banyak kos yang perlu dibayar semasa penutupan. Sebaliknya, jika penjual mempunyai jumlah ekuiti yang besar dalam rumah, pembeli sama ada perlu membayar bayaran pendahuluan yang besar atau menjamin gadai janji kedua untuk baki yang tidak dilindungi oleh gadai janji sedia ada.
Garisan bawah
Gadai janji boleh anggap mungkin menarik kepada pembeli apabila kadar gadai janji semasa adalah tinggi dan kerana kos penutupan adalah jauh lebih rendah daripada yang dikaitkan dengan gadai janji tradisional. Walau bagaimanapun, jika pemilik mempunyai banyak ekuiti dalam rumah, pembeli mungkin perlu membayar bayaran pendahuluan yang besar atau mendapatkan pinjaman baharu untuk perbezaan harga jualan dan gadai janji sedia ada. Selain itu, tidak semua pinjaman boleh diandaikan, dan jika ya, pembeli mesti masih layak dengan agensi dan pemberi pinjaman. Jika faedah melebihi risiko, gadai janji boleh anggap mungkin pilihan terbaik untuk pemilikan rumah.
##Sorotan
Pinjaman USDA, FHA dan VA boleh diandaikan apabila kriteria tertentu dipenuhi.
Pembeli tidak perlu menjadi anggota tentera untuk mengambil alih pinjaman VA.
Gadai janji boleh diterima ialah pengaturan di mana gadai janji tertunggak dan syaratnya boleh dipindahkan daripada pemilik semasa kepada pembeli.
Apabila kadar faedah meningkat, gadai janji boleh anggap menarik kepada pembeli yang mengambil pinjaman sedia ada dengan kadar yang lebih rendah.
Pembeli mesti masih layak menerima gadai janji untuk menanggungnya.
