Otettava asuntolaina

Mikä on otettavissa oleva asuntolaina?

Otettu asuntolaina on eräänlainen rahoitusjärjestely, jossa jäljellä oleva asuntolaina ja sen ehdot siirretään nykyiseltä omistajalta ostajalle. Ottamalla vastuulleen edellisen omistajan jäljellä olevat velat ostaja voi välttää oman asuntolainansa saamisen. Erityyppiset lainat voivat katsoa oletettaviksi asuntolainoiksi, vaikka joitakin erityisiä seikkoja on pidettävä mielessä.

Otettavien asuntolainojen ymmärtäminen

Monet asunnon ostajat ottavat yleensä asuntolainan lainalaitokselta rahoittaakseen asunnon tai kiinteistön oston. Lainan takaisinmaksua koskeva sopimus sisältää koron, joka lainanottajan on maksettava, sekä pääoman lyhennykset lainanantajalle.

Jos asunnonomistaja päättää myydä asuntansa myöhemmin, hän saattaa pystyä siirtämään asuntolainansa asunnon ostajalle. Tässä tapauksessa alkuperäinen asuntolaina on otettavissa.

Odotettavissa oleva asuntolaina antaa asunnon ostajalle mahdollisuuden ottaa vastaan nykyisen pääomasaldon, koron, takaisinmaksuajan ja kaikki muut myyjän asuntolainan sopimusehdot. Sen sijaan, että ostaja kävisi läpi tiukan prosessin saada asuntolaina pankista, ostaja voi ottaa haltuunsa olemassa olevan asuntolainan.

Kustannussäästöetu voi olla, jos nykyiset korot ovat korkeammat kuin oletettavan lainan korko. Nousevien korkojen aikana myös lainan kustannukset nousevat. Kun näin tapahtuu, lainanottajat kohtaavat korkeita korkoja kaikista hyväksytyistä lainoista. Siksi oletettavalla asuntolainalla on todennäköisesti alhaisempi korko, mikä houkuttelee ostajia. Jos otettavissa olevalla asuntolainalla on lukittu korko, korkojen nousu ei vaikuta siihen. Asuntolainalaskuri voi olla hyvä resurssi maksun kuukausittaisten kustannusten budjetointiin.

Otettu asuntolaina houkuttelee ostajia, kun nykyinen asuntolainan korko on alhaisempi kuin nykyiset markkinakorot.

Millaisia lainoja voidaan ottaa?

Jotkut suosituimmista asuntolainatyypeistä ovat oletettavia: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) ja Yhdysvaltain maatalousministeriö (USDA). Ostajien, jotka haluavat ottaa asuntolainan myyjältä, on täytettävä erityiset vaatimukset ja saatava kiinnitystä sponsoroivan viraston hyväksyntä.

FHA-lainat

FHA-lainat ovat oletettavissa, kun molemmat kaupan osapuolet täyttävät olettamuksen vaatimukset. Esimerkiksi myyjän on käytettävä kiinteistöä ensisijaisena asuinpaikkanaan. Ostajien on ensin varmistettava, että FHA-laina on otettavissa, ja sitten hakea samalla tavalla kuin yksittäistä FHA-lainaa. Myyjän lainanantaja varmistaa, että ostaja täyttää vaatimukset, mukaan lukien luottokelpoisuuden. Jos se hyväksytään, asuntolaina siirtyy ostajalle. Ellei myyjä kuitenkaan vapaudu lainasta, hän on silti vastuussa siitä.

###VA-lainat

Veteraaniasioiden osasto tarjoaa asuntolainaa päteville sotilasjäsenille ja sotilaiden puolisoille. VA-lainan ottamiseksi ostajan ei kuitenkaan tarvitse olla armeijan jäsen saadakseen kelpoisuuden. Lainanantajan ja alueellisen VA-lainatoimiston on kuitenkin hyväksyttävä ostaja lainan ottamiseen, ja useimmiten VA-lainoja ottavat ostajat ovat sotilasjäseniä.

Ennen 1. maaliskuuta 1988 aloitetuista lainoista ostajat voivat vapaasti ottaa VA-lainan. Toisin sanoen ostaja ei tarvitse VA:n tai lainanantajan hyväksyntää ottaakseen kiinni asuntolainan.

USDA-lainat

USDA-lainoja tarjotaan maaseutukiinteistöjen ostajille. Ne eivät vaadi käsirahaa ja niillä on usein alhaiset korot. Ottaakseen USDA-lainan ostajan on täytettävä standardivaatimukset, kuten luotto- ja tulovaatimukset, ja saatava USDA:lta hyväksyntä omistusoikeuden siirtoon. Ostaja voi ottaa käyttöön nykyiset korko- ja lainaehdot tai uudet korot ja ehdot. Vaikka ostaja täyttäisi kaikki vaatimukset ja saisi hyväksynnän, asuntolainaa ei voida olettaa, jos myyjä on maksukyvytön.

###Tärkeää

Perinteisiä Fannie Maen ja Freddie Macin takaamia lainoja ei yleensä voida ottaa huomioon, vaikka poikkeuksia voidaan sallia säädettäväkorkoisille asuntolainoille.

Otettavien asuntolainojen edut ja haitat

Oletettavan asuntolainan hankkimisen edut korkeakorkoisessa ympäristössä rajoittuvat lainan tai asuntopääoman olemassa olevaan asuntolainasaldon määrään. Jos ostaja esimerkiksi ostaa kodin 250 000 dollarilla ja myyjän oletettavalla asuntolainalla on vain 110 000 dollarin saldo, ostajan on maksettava 140 000 dollarin käsiraha erotuksen kattamiseksi. Tai ostaja tarvitsee erillisen asuntolainan lisävarojen turvaamiseksi.

Haittana on se, että asunnon ostohinta ylittää asuntolainasaldon merkittävästi, jolloin ostajalta vaaditaan uuden asuntolaina. Ostajan luottoprofiilista ja sen hetkisistä koroista riippuen korko voi olla huomattavasti korkeampi kuin oletettu laina.

Yleensä ostaja ottaa toisen kiinnityksen olemassa olevalle asuntolainasaldolle, jos myyjän asuntopääoma on korkea. Ostaja saattaa joutua ottamaan toisen lainan eri lainanantajalta kuin myyjän lainanantajalta, mikä voi aiheuttaa ongelmia, jos molemmat lainanantajat eivät tee yhteistyötä keskenään. Lisäksi kahden lainan omistaminen lisää maksukyvyttömyyden riskiä, varsinkin kun toisella on korkeampi korko.

Jos myyjän asuntopääoma on kuitenkin alhainen, otettavissa oleva asuntolaina voi olla ostajalle houkutteleva hankinta. Jos asunnon arvo on 250 000 dollaria ja asuntolainan oletettu saldo on 210 000 dollaria, ostajan tarvitsee maksaa vain 40 000 dollaria. Jos ostajalla on tämä summa käteisenä, hän voi maksaa suoraan myyjälle ilman, että hänen tarvitsee turvata toista luottorajaa.

TTT

Otettavan asuntolainasiirron hyväksyntä

Lopullinen päätös siitä, voidaanko otettavissa oleva asuntolaina siirtää, ei jää ostajalle ja myyjälle. Alkuperäisen asuntolainan lainanantajan on hyväksyttävä asuntolainan oletus ennen kuin jompikumpi osapuoli voi allekirjoittaa sopimuksen. Asunnonostajan on haettava otettavissa olevaa lainaa ja täytettävä lainanantajan vaatimukset, kuten riittävä omaisuus ja luottokelpoisuus.

Myyjä vastaa edelleen mahdollisista velan kolmannesta maksusta, jos asuntolaina on jollekulle osapuolelle otettu, ellei lainanantaja hyväksy vapautuspyyntöä, joka vapauttaa myyjän kaikista veloista.

Hyväksyttynä kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle, joka maksaa vaaditut kuukausierät pankille. Jos lainanantaja ei hyväksy siirtoa, myyjän on löydettävä toinen ostaja, joka on valmis ottamaan hänen asuntolainansa ja jolla on hyvä luotto.

Kolmannen osapuolen ottama kiinnitys ei tarkoita, että myyjä vapautuu velan maksusta. Myyjä voidaan pitää vastuullisena kaikista laiminlyönneistä, jotka puolestaan voivat vaikuttaa hänen luottoluokitukseensa. Tämän välttämiseksi myyjän tulee kirjallisesti irtisanoa vastuunsa ottaessaan vastuulleen ja lainanantajan on hyväksyttävä vapautuspyyntö vapauttaen myyjä kaikista veloista.

Otettavien asuntolainojen UKK

Mitä se tarkoittaa?

Otettavalla tarkoitetaan sitä, kun toinen osapuoli ottaa toisen velvoitteen. Otettavana asuntolainana ostaja ottaa vastaan myyjän olemassa olevan kiinnityksen. Kun asuntolaina otetaan vastattavaksi, myyjä ei useinkaan ole enää vastuussa veloista.

Mitä ei oletettava tarkoittaa?

Ei otaksuttava tarkoittaa, että ostaja ei voi ottaa myyjältä olemassa olevaa asuntolainaa. Perinteisiä lainoja ei voida ottaa vastaan. Joissakin asuntolainoissa on ei-otettavia lausekkeita, jotka estävät ostajia ottamasta asuntolainaa myyjältä.

Miten edullinen laina toimii?

Ottaakseen lainaa ostajan on oltava lainanantajan pätevyys. Jos asunnon hinta ylittää jäljellä olevan asuntolainamäärän, ostajan on maksettava käsiraha, joka on myyntihinnan ja asuntolainan erotus. Jos ero on huomattava, ostajan on ehkä turvattava toinen asuntolaina.

Mistä tiedän, onko asuntolainani otettavissa?

On olemassa tietyntyyppisiä lainoja, joita voidaan ottaa vastaan. Esimerkiksi USDA-, VA- ja FHA-lainat ovat oletettavissa. Jokaisella virastolla on erityiset vaatimukset, jotka molempien osapuolten on täytettävä, jotta ostaja voi ottaa lainan. USDA edellyttää, että talo on USDA:n hyväksymällä alueella, myyjä ei saa olla maksamatta ja ostajan on täytettävä tietyt tulo- ja luottorajat. Ostajan tulee ensin varmistaa myyjältä ja myyjän lainanantajalta, onko laina otettavissa.

Onko otettavissa oleva asuntolaina hyvä?

Kun nykyiset korot ovat korkeammat kuin olemassa olevan asuntolainan korot, lainan ottaminen voi olla edullinen vaihtoehto. Lisäksi sulkemishetkellä ei ole yhtä paljon kuluja. Toisaalta, jos myyjällä on huomattava määrä omaa pääomaa asunnossa, ostajan on joko maksettava suuri käsiraha tai turvattava toinen asuntolaina jäljellä olevalle jäännökselle, jota nykyinen asuntolaina ei kata.

Bottom Line

Oletettu asuntolaina voi olla houkutteleva ostajille, kun nykyiset asuntolainakorot ovat korkeat ja koska sulkemiskustannukset ovat huomattavasti alhaisemmat kuin perinteisten asuntolainojen. Jos omistajalla on kuitenkin asunnossa paljon omaa pääomaa, ostaja saattaa joutua maksamaan huomattavan käsirahan tai turvaamaan uuden lainan myyntihinnan ja olemassa olevan asuntolainaeron osalta. Myöskään kaikkia lainoja ei voida ottaa vastaan, ja jos näin on, ostajan on silti täytettävä viraston ja lainanantajan kelpoisuus. Jos hyödyt ovat suuremmat kuin riskit, oletettu asuntolaina saattaa olla paras vaihtoehto asunnon omistamiselle.

##Kohokohdat

USDA-, FHA- ja VA-lainat voidaan olettaa, kun tietyt kriteerit täyttyvät.
Ostajan ei tarvitse olla sotilasjäsen ottaakseen VA-lainan.
Otettava kiinnitys on järjestely, jossa jäljellä oleva asuntolaina ja sen ehdot voidaan siirtää nykyiseltä omistajalta ostajalle.
Kun korot nousevat, otettavissa oleva asuntolaina houkuttelee ostajaa, joka ottaa olemassa olevan lainan halvemmalla.
Ostajien on silti oltava oikeutettuja asuntolainaan voidakseen ottaa sen.