Antatt boliglån
Hva er et antatt boliglån?
Et antatt pant er en type finansieringsordning der et utestående boliglån og dets vilkår overføres fra den nåværende eieren til en kjøper. Ved å påta seg forrige eiers restgjeld kan kjøper unngå å få eget boliglån. Ulike typer lån kan kvalifisere som antatte boliglån, selv om det er noen spesielle hensyn å huske på.
Forstå antatte boliglån
Mange boligkjøpere tar vanligvis et boliglån fra en låneinstitusjon for å finansiere kjøp av bolig eller eiendom. Den kontraktsmessige avtalen for tilbakebetaling av lånet inkluderer rentene som låntaker må betale, samt avdrag på hovedstolen til långiver.
Hvis huseieren bestemmer seg for å selge boligen sin senere, kan de kanskje overføre boliglånet til boligkjøperen. I dette tilfellet er det opprinnelige pantelånet som er tatt opp.
Et antakelig pantelån lar en boligkjøper påta seg gjeldende hovedsaldo, rentesats, nedbetalingstid og eventuelle andre kontraktsmessige vilkår for selgerens boliglån. I stedet for å gå gjennom den strenge prosessen med å få et boliglån fra banken, kan en kjøper overta et eksisterende boliglån.
Det kan være en kostnadsbesparende fordel hvis gjeldende rentesatser er høyere enn renten på det overtakelige lånet. I en periode med stigende renter øker også lånekostnadene. Når dette skjer, vil låntakere møte høye renter på alle godkjente lån. Derfor vil et antatt boliglån sannsynligvis ha en lavere rente, en attraktiv funksjon for kjøpere. Dersom det antatte boliglånet har en fastlåst rente, vil det ikke bli påvirket av stigende renter. En boliglånskalkulator kan være en god ressurs for å budsjettere den månedlige kostnaden for betalingen din.
Et antatt boliglån er attraktivt for kjøpere når eksisterende boliglånsrente er lavere enn dagens markedsrenter.
Hvilke typer lån kan overtas?
Noen av de mest populære typene boliglån kan antas: Federal Housing Authority (FHA), Veterans Affairs (VA) og US Department of Agriculture (USDA). Kjøpere som ønsker å overta pant fra en selger må oppfylle spesifikke krav og få godkjenning fra byrået som sponser boliglånet.
FHA-lån
FHA-lån kan overtas når begge transaksjonspartene oppfyller kravene for forutsetningen. For eksempel må eiendommen brukes av selgeren som primærbolig. Kjøpere må først bekrefte at FHA-lånet kan antas og deretter søke som de ville for et individuelt FHA-lån. Selgers utlåner vil verifisere at kjøper oppfyller kvalifikasjonene, inkludert å være kredittverdig. Ved godkjent vil pantet overtas av kjøper. Men med mindre selgeren er løst fra lånet, er de fortsatt ansvarlige for det.
###VA-lån
Department of Veterans Affairs tilbyr boliglån til kvalifiserte militærmedlemmer og ektefeller til militære medlemmer. Men for å påta seg et VA-lån, trenger ikke kjøperen å være medlem av militæret for å kvalifisere seg. Selv om utlåner og det regionale VA-lånekontoret må godkjenne kjøperen for låneforutsetningen, og som oftest er kjøpere som antar VA-lån militærmedlemmer.
For lån igangsatt før 1. mars 1988 kan kjøper fritt påta seg VA-lånet. Med andre ord trenger ikke kjøperen godkjenning fra VA eller långiver for å overta boliglånet.
USDA-lån
USDA-lån tilbys kjøpere av landlige eiendommer. De krever ingen forskuddsbetaling og har ofte lave renter. For å anta et USDA-lån, må kjøperen oppfylle standardkvalifikasjonene, for eksempel å møte kreditt- og inntektskrav, og motta godkjenning fra USDA for å overføre tittelen. Kjøper kan anta eksisterende rente- og lånevilkår eller nye renter og vilkår. Selv om kjøper oppfyller alle krav og har fått godkjenning, kan ikke pantet påtas dersom selger er betalingsulig.
###Viktig
Konvensjonelle lån støttet av Fannie Mae og Freddie Mac er generelt ikke antatt, selv om unntak kan være tillatt for boliglån med justerbar rente.
Fordeler og ulemper med antatte boliglån
Fordelene ved å anskaffe et antatt boliglån i et høyrentemiljø er begrenset til mengden eksisterende boliglånssaldo på lånet eller egenkapitalen. For eksempel, hvis en kjøper kjøper et hjem for $250.000 og selgerens antatte boliglån bare har en saldo på $110.000, må kjøperen betale en forskuddsbetaling på $140.000 for å dekke differansen. Eller kjøperen trenger et eget boliglån for å sikre tilleggsmidlene.
En ulempe er når boligens kjøpesum overstiger boliglånets saldo med et betydelig beløp, noe som krever at kjøperen får nytt boliglån. Avhengig av kjøpers kredittprofil og gjeldende satser kan renten være betydelig høyere enn det overtatte lånet.
Vanligvis vil en kjøper ta opp et nytt pantelån på den eksisterende boliglånsbalansen hvis selgers egenkapital er høy. Det kan hende at kjøperen må ta opp det andre lånet hos en annen långiver enn selgerens långiver, noe som kan utgjøre et problem dersom begge långivere ikke samarbeider med hverandre. Å ha to lån øker også risikoen for mislighold, spesielt når man har en høyere rente.
Dersom selgers boligeiendom er lav, kan imidlertid overtakelig boliglån være et attraktivt oppkjøp for kjøper. Hvis verdien av boligen er $ 250 000 og den antatte boliglånsbalansen er $ 210 000, trenger kjøperen bare sette opp $ 40 000. Hvis kjøperen har dette beløpet i kontanter, kan de betale selgeren direkte uten å måtte sikre seg en annen kredittgrense.
TTT
Godkjenning av antatt boliglånsoverføring
Den endelige avgjørelsen om hvorvidt et overtakelig pantelån kan overføres er ikke overlatt til kjøper og selger. Långiveren av det opprinnelige boliglånet må godkjenne boliglånsforutsetningen før avtalen kan signeres av begge parter. Boligkjøper må søke om det overtakbare lånet og oppfylle långivers krav, som å ha tilstrekkelige eiendeler og være kredittverdig.
En selger er fortsatt ansvarlig for eventuelle tredjebetalinger av gjeld dersom pantet overtas av en part med mindre långiveren godkjenner en frigjøringsforespørsel som fritar selgeren for alle forpliktelser fra lånet.
Ved godkjenning overføres eiendomstittelen til kjøperen som foretar de nødvendige månedlige tilbakebetalingene til banken. Dersom overføringen ikke godkjennes av långiver, må selger finne en annen kjøper som er villig til å overta sitt pantelån og har god kreditt.
Pant som er overtatt av tredjemann betyr ikke at selger fritas for gjeldsbetalingen. Selger kan holdes ansvarlig for mislighold som igjen kan påvirke deres kredittvurdering. For å unngå dette må selger frita sitt ansvar skriftlig på tidspunktet for overtakelse, og långiver må godkjenne frigjøringsforespørselen som fritar selger for alle forpliktelser fra lånet.
Vanlige spørsmål om antatte boliglån
Hva betyr det?
Assumable refererer til når en part overtar forpliktelsen til en annen. Når det gjelder et overtakelig pant, overtar kjøper det eksisterende pantet til selgeren. Når pantet er overtatt, er selger ofte ikke lenger ansvarlig for gjelden.
Hva betyr ikke antakelig?
Ikke overtakelig betyr at kjøper ikke kan overta eksisterende pant fra selger. Konvensjonelle lån er ikke-overtakelige. Noen boliglån har ikke-antagelige klausuler, som hindrer kjøpere i å påta seg pant fra selgeren.
Hvordan fungerer et rimelig lån?
For å ta et lån, må kjøper kvalifisere seg med utlåner. Dersom boligprisen overstiger gjenstående pant, må kjøper ettergi en forskuddsbetaling som er differansen mellom salgssum og boliglån. Hvis forskjellen er betydelig, kan det hende at kjøperen må sikre seg et nytt boliglån.
Hvordan vet jeg om boliglånet mitt er overtakelig?
Det er visse typer lån som kan overtas. For eksempel kan USDA-, VA- og FHA-lån antas. Hvert byrå har spesifikke krav som begge parter må oppfylle for at lånet skal overtas av kjøper. USDA krever at huset er i et USDA-godkjent område, selgeren må ikke være forsinket med betalinger, og kjøperen må oppfylle visse inntekts- og kredittgrenser. Kjøper bør først bekrefte med selger og selgers långiver om lånet er overtakelig.
Er et antatt boliglån bra?
Når gjeldende renter er høyere enn rentene på et eksisterende boliglån, kan det å anta et lån være det gunstige alternativet. Dessuten er det ikke så mange kostnader som skal betales ved stenging. På den andre siden, hvis selgeren har en betydelig mengde egenkapital i boligen, vil kjøperen enten måtte betale en stor forskuddsbetaling eller sikre seg et nytt pantelån for saldoen som ikke dekkes av det eksisterende boliglånet.
Bunnlinjen
Et antatt boliglån kan være attraktivt for kjøpere når gjeldende boliglånsrenter er høye og fordi sluttkostnadene er betydelig lavere enn de som er knyttet til tradisjonelle boliglån. Men hvis eieren har mye egenkapital i boligen, kan kjøperen måtte betale en betydelig forskuddsbetaling eller sikre et nytt lån for differansen i salgssummen og det eksisterende boliglånet. Dessuten er ikke alle lån overtakbare, og i så fall må kjøperen fortsatt kvalifisere seg med byrået og långiveren. Hvis fordelene oppveier risikoen, kan et antatt boliglån være det beste alternativet for boligeierskap.
##Høydepunkter
USDA-, FHA- og VA-lån kan antas når visse kriterier er oppfylt.
Kjøper trenger ikke være militærmedlem for å påta seg et VA-lån.
– Et overtakelig pantelån er en ordning der et utestående pantelån og dets vilkår kan overføres fra nåværende eier til kjøper.
– Når rentene stiger, er et overtaksbart boliglån attraktivt for en kjøper som tar opp et eksisterende lån med lavere rente.
– Kjøpere må fortsatt kvalifisere for boliglånet for å overta det.
