الرهن العقاري
ما هو الرهن العقاري المفترض؟
الرهن العقاري المفترض هو نوع من ترتيبات التمويل يتم بموجبه نقل الرهن العقاري المستحق وشروطه من المالك الحالي إلى المشتري. من خلال افتراض الديون المتبقية للمالك السابق ، يمكن للمشتري تجنب الحصول على رهن عقاري خاص به. يمكن تصنيف أنواع مختلفة من القروض كرهون عقارية محتملة ، على الرغم من وجود بعض الاعتبارات الخاصة التي يجب وضعها في الاعتبار.
فهم الرهون العقارية
عادة ما يأخذ العديد من مشتري المساكن رهنًا عقاريًا من مؤسسة إقراض لتمويل شراء منزل أو عقار. تتضمن الاتفاقية التعاقدية لسداد القرض الفائدة التي يجب على المقترض دفعها ، بالإضافة إلى أقساط السداد الرئيسية للمقرض.
إذا قرر صاحب المنزل بيع منزله لاحقًا ، فقد يتمكن من تحويل رهنه العقاري إلى مشتري المنزل. في هذه الحالة ، الرهن الأصلي المأخوذ من المفترض.
يسمح الرهن العقاري المفترض لمشتري المنزل بتحمل الرصيد الحالي الرئيسي وسعر الفائدة وفترة السداد وأي شروط تعاقدية أخرى لرهن البائع. بدلاً من الخضوع لعملية صارمة للحصول على قرض لشراء منزل من البنك ، يمكن للمشتري أن يتولى رهنًا عقاريًا قائمًا.
يمكن أن تكون هناك ميزة توفير التكاليف إذا كانت أسعار الفائدة الحالية أعلى من سعر الفائدة على القرض المفترض. في فترة ارتفاع أسعار الفائدة ، تزداد تكلفة الاقتراض أيضًا. عندما يحدث هذا ، سيواجه المقترضون أسعار فائدة عالية على أي قروض تمت الموافقة عليها. لذلك ، من المرجح أن يكون للرهن العقاري المفترض معدل فائدة أقل ، وهي ميزة جذابة للمشترين. إذا كان للرهن العقاري المفترض معدل فائدة ثابت ، فلن يتأثر بارتفاع أسعار الفائدة. يمكن أن تكون حاسبة الرهن العقاري موردًا جيدًا لميزانية التكلفة الشهرية لدفعتك.
الرهن العقاري المفترض جذاب للمشترين عندما يكون معدل الرهن العقاري الحالي أقل من معدلات السوق الحالية.
ما هي أنواع القروض التي يمكن افتراضها؟
من المفترض أن بعض أنواع الرهون العقارية الأكثر شيوعًا هي: هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA) ، وشؤون المحاربين القدامى (VA) ، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA). يجب على المشترين الذين يرغبون في الحصول على رهن عقاري من البائع تلبية متطلبات محددة والحصول على موافقة من الوكالة الراعية للرهن العقاري.
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية
قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية قابلة للافتراض عندما يفي كلا الطرفين المتعاملين بمتطلبات الافتراض. على سبيل المثال ، يجب أن يستخدم البائع العقار كمقر إقامته الأساسي. يجب على المشترين التحقق أولاً من أن قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية محتمل ومن ثم التقدم بطلب كما يفعلون للحصول على قرض فردي من قروض إدارة الإسكان الفدرالية. سيتحقق مُقرض البائع من أن المشتري يفي بالمؤهلات ، بما في ذلك الجدارة الائتمانية. في حالة الموافقة ، سيتحمل المشتري الرهن العقاري. ومع ذلك ، ما لم يتم إعفاء البائع من القرض ، فسيظل مسؤولاً عنه.
قروض VA
تقدم إدارة شؤون المحاربين القدامى الرهون العقارية للأفراد العسكريين المؤهلين وأزواج العسكريين. ومع ذلك ، لتحمل قرض VA ، لا يحتاج المشتري أن يكون عضوا في الجيش للتأهل. على الرغم من أن المُقرض والمكتب الإقليمي لقروض VA سيحتاجان إلى الموافقة على المشتري على افتراض القرض ، وفي أغلب الأحيان ، يكون المشترون الذين يفترضون قروض VA أعضاء عسكريين.
بالنسبة للقروض التي بدأت قبل 1 مارس 1988 ، يمكن للمشترين أن يأخذوا قرض VA بحرية. بمعنى آخر ، لا يحتاج المشتري إلى موافقة VA أو المقرض لتحمل الرهن العقاري.
قروض وزارة الزراعة الأمريكية
يتم تقديم قروض وزارة الزراعة الأمريكية لمشتري العقارات الريفية. أنها لا تتطلب دفعة أولى وغالبا ما يكون لها معدلات فائدة منخفضة. لتحمل قرض وزارة الزراعة الأمريكية ، يجب على المشتري تلبية المؤهلات القياسية ، مثل تلبية متطلبات الائتمان والدخل ، والحصول على موافقة من وزارة الزراعة الأمريكية لنقل الملكية. قد يتحمل المشتري سعر الفائدة الحالي وشروط القرض أو المعدلات والشروط الجديدة. حتى إذا استوفى المشتري جميع المتطلبات وحصل على الموافقة ، فلا يمكن افتراض الرهن العقاري إذا كان البائع متأخرًا في السداد.
هام
القروض التقليدية المدعومة من Fannie Mae و Freddie Mac لا يمكن افتراضها بشكل عام ، على الرغم من أنه قد يُسمح بالاستثناءات للرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل.
مزايا وعيوب الرهون العقارية
تقتصر مزايا الحصول على رهن عقاري محتمل في بيئة ذات معدل فائدة مرتفع على مبلغ رصيد الرهن العقاري الحالي على القرض أو ملكية المنزل. على سبيل المثال ، إذا كان المشتري يشتري منزلًا بمبلغ 250000 دولار وكان رهن البائع المفترض به رصيد 110.000 دولار فقط ، فسيحتاج المشتري إلى دفع دفعة أولى قدرها 140.000 دولار لتغطية الفرق. أو سيحتاج المشتري إلى رهن عقاري منفصل لتأمين الأموال الإضافية.
العيب هو عندما يتجاوز سعر شراء المنزل رصيد الرهن العقاري بمقدار كبير ، مما يتطلب من المشتري الحصول على رهن عقاري جديد. اعتمادًا على ملف ائتمان المشتري والمعدلات الحالية ، قد يكون سعر الفائدة أعلى بكثير من القرض المفترض.
عادة ، سيأخذ المشتري رهنًا عقاريًا ثانيًا على رصيد الرهن العقاري الحالي إذا كانت حقوق ملكية منزل البائع عالية. قد يضطر المشتري إلى الحصول على القرض الثاني مع مقرض مختلف عن مقرض البائع ، مما قد يمثل مشكلة إذا لم يتعاون كلا المقرضين مع بعضهما البعض. كما أن الحصول على قرضين يزيد من مخاطر التخلف عن السداد ، خاصة عندما يكون لدى أحدهما معدل فائدة أعلى.
ومع ذلك ، إذا كانت ملكية منزل البائع منخفضة ، فقد يكون الرهن العقاري المفترض بمثابة عملية استحواذ جذابة للمشتري. إذا كانت قيمة المنزل 250 ألف دولار وكان رصيد الرهن العقاري المفترض 210 ألف دولار ، فإن المشتري يحتاج فقط إلى دفع 40 ألف دولار. إذا كان لدى المشتري هذا المبلغ نقدًا ، فيمكنه الدفع للبائع مباشرةً دون الحاجة إلى تأمين حد ائتمان آخر.
TTT
الموافقة على نقل الرهن المفترض
لا يُترك القرار النهائي بشأن إمكانية نقل الرهن العقاري المفترض للمشتري والبائع. يجب أن يوافق مقرض الرهن العقاري الأصلي على افتراض الرهن العقاري قبل أن يتم التوقيع على الصفقة من قبل أي من الطرفين. يجب على مشتري المنزل التقدم بطلب للحصول على القرض المفترض وتلبية متطلبات المقرض ، مثل امتلاك أصول كافية وجدارة ائتمانية.
لا يزال البائع مسؤولاً عن أي مدفوعات ديون إذا تم افتراض الرهن من قبل طرف ثالث ما لم يوافق المُقرض على طلب إخلاء سبيل يعفي البائع من جميع الالتزامات من القرض.
في حالة الموافقة ، يتم نقل ملكية العقار إلى المشتري الذي يقوم بتسديد الأقساط الشهرية المطلوبة للبنك. إذا لم تتم الموافقة على التحويل من قبل المُقرض ، يجب على البائع أن يجد مشترًا آخر على استعداد لتحمل رهنه العقاري ولديه ائتمان جيد.
الرهن العقاري الذي تم افتراضه من قبل طرف ثالث لا يعني أن البائع معفى من سداد الديون. قد يكون البائع مسؤولاً عن أي حالات تخلف عن السداد يمكن أن تؤثر بدورها على تصنيفها الائتماني. لتجنب ذلك ، يجب على البائع التخلي عن مسؤوليته كتابيًا في وقت الافتراض ، ويجب أن يوافق المُقرض على طلب الإفراج عن البائع من جميع الالتزامات من القرض.
الأسئلة الشائعة حول الرهون العقارية المفترضة
ماذا يعني المفترض؟
يشير الافتراض إلى عندما يتولى طرف ما التزام طرف آخر. من حيث الرهن العقاري المفترض ، يفترض المشتري الرهن الحالي للبائع. عندما يُفترض الرهن العقاري ، غالبًا ما لا يكون البائع مسؤولاً عن الدين.
ما الذي لا يعنيه الافتراض؟
يعني غير قابل للافتراض أن المشتري لا يمكنه تحمل الرهن العقاري الحالي من البائع. القروض التقليدية غير محتملة. تحتوي بعض الرهون العقارية على بنود غير قابلة للافتراض ، مما يمنع المشترين من تحمل الرهون العقارية من البائع.
كيف يعمل القرض المفترض؟
لتحمل قرض ، يجب أن يكون المشتري مؤهلا للمقرض. إذا تجاوز سعر المنزل المبلغ المتبقي من الرهن العقاري ، يجب على المشتري سداد دفعة أولى وهي الفرق بين سعر البيع والرهن العقاري. إذا كان الاختلاف جوهريًا ، فقد يحتاج المشتري إلى تأمين رهن عقاري ثان.
كيف أعرف ما إذا كان الرهن العقاري الخاص بي محتملاً؟
هناك أنواع معينة من القروض التي يمكن افتراضها. على سبيل المثال ، يمكن افتراض قروض وزارة الزراعة الأمريكية وقروض إدارة الإسكان الفدرالية. لكل وكالة متطلبات محددة يجب على الطرفين الوفاء بها حتى يفترض المشتري القرض. تتطلب وزارة الزراعة الأمريكية أن يكون المنزل في منطقة معتمدة من وزارة الزراعة الأمريكية ، ويجب ألا يتأخر البائع في السداد ، ويجب على المشتري تلبية بعض الدخل وحدود الائتمان. يجب على المشتري أولاً أن يؤكد مع البائع ومقرض البائع ما إذا كان القرض محتملاً.
هل الرهن العقاري المفترض جيد؟
عندما تكون معدلات الفائدة الحالية أعلى من معدلات الرهن العقاري الحالية ، بافتراض أن القرض قد يكون الخيار الأفضل. أيضًا ، ليس هناك العديد من التكاليف المستحقة عند الإغلاق. من ناحية أخرى ، إذا كان لدى البائع قدر كبير من حقوق الملكية في المنزل ، فسيتعين على المشتري إما دفع دفعة أولى كبيرة أو تأمين رهن عقاري ثانٍ للرصيد غير المغطى بالرهن العقاري الحالي.
الخط السفلي
قد يكون الرهن العقاري المفترض جذابًا للمشترين عندما تكون معدلات الرهن العقاري الحالية مرتفعة ولأن تكاليف الإغلاق أقل بكثير من تلك المرتبطة بالرهون العقارية التقليدية. ومع ذلك ، إذا كان لدى المالك الكثير من الأسهم في المنزل ، فقد يحتاج المشتري إلى دفع دفعة أولى كبيرة أو تأمين قرض جديد للفرق في سعر البيع والرهن العقاري الحالي. أيضًا ، ليست كل القروض قابلة للافتراض ، وإذا كان الأمر كذلك ، فلا يزال يتعين على المشتري التأهل مع الوكالة والمقرض. إذا كانت الفوائد تفوق المخاطر ، فقد يكون الرهن العقاري المفترض هو الخيار الأفضل لامتلاك المنزل.
يسلط الضوء
قروض وزارة الزراعة الأمريكية ، قروض إدارة الإسكان الفدرالية ، وقروض VA يتم افتراضها عند استيفاء معايير معينة.
ليس من الضروري أن يكون المشتري عضوًا عسكريًا لتحمل قرض VA.
الرهن العقاري المفترض هو ترتيب يمكن بموجبه نقل الرهن العقاري المستحق وشروطه من المالك الحالي إلى المشتري.
عندما ترتفع أسعار الفائدة ، يكون الرهن العقاري المفترض جذابًا للمشتري الذي يأخذ قرضًا قائمًا بسعر أقل.
يجب أن يظل المشترون مؤهلين للحصول على الرهن العقاري لتحمله.
