柔軟な支払いARM

##フレキシブルペイメントARMとは何ですか？

柔軟な支払いARMは、借り手が毎月さまざまな支払いオプションから選択できるようにする変動金利住宅ローン（ARM）の一種でした。 2000年代初頭には一般的でしたが、多くの人が住宅ローンを利用できるようになりましたが、基準が緩いため、2007年から2008年のサブプライム住宅ローンの崩壊に貢献しました。

消費者金融保護局（CFPB）は、適格住宅ローン（QM）基準を通じて、2014年に柔軟な支払いARMを効果的に排除しました。

##柔軟な支払いARMの仕組み

オプション支払いまたはオプションARMとも呼ばれる柔軟な支払いARMは、通常、4つの異なる支払いオプションを提供していました。

-30年間、完全に償却する支払い。

-15年間、完全に償却する支払い。

-利息のみの支払い。

-毎月の利息を必ずしもカバーしなかった、いわゆる最低支払い。

借り手は、月ごとに使用する支払いオプションを変えることができます。

ARMの金利は通常、最初の1〜3か月間は非常に低かった。その後、より競争力のあるものにリセットされます。通常、毎月の最低支払額が年ごとに増える可能性のある金額には制限または上限がありました。住宅ローンには、通常5年ごとの再計算期間が組み込まれており、ローンの残りの期間に基づいて支払いが再計算されます。

##フレキシブルペイメントARMの歴史

柔軟な支払いARMは、2007年から2008年のサブプライム住宅ローン危機の前に人気がありました。実際、彼らの人気は危機を引き起こすのに役立ったのかもしれません。

1990年代後半から2000年代初頭にかけて、住宅価格は急速に上昇しました。人々は不動産の所有と投資に熱心であり、柔軟な支払いARMにより、彼らはそれを簡単に行うことができました。

住宅ローンの紹介ティーザー金利は非常に低く、通常は1％でした。そのため、多くの人は、収入が示唆するよりも高価な家を買う余裕があると思い込んでいました。しかし、ティーザーレートは多くの場合1か月間でした。その後、金利はウェルズファーゴ貯蓄コストインデックス（COSI）などのインデックスにマージンを加えたものにリセットされます。

新しい金利を使用して、借り手は、従来の30年の住宅ローンの支払い、またはさらに大規模で加速された15年の支払いを選択できます。実際には、これを行った借り手はほとんどいませんでした。最初の1か月後、ほとんどの人が利息のみの支払いまたは最低月額支払いのいずれかを選択しました。これは、ティーザーレートよりも高かったものの、それでもかなりの金額のように見えました。

多くの借り手は、毎月の最低額だけを支払うことで、未払いの利息がローン残高に追加されることを理解していませんでした。これは、負の償却と呼ばれるプロセスです。事実上、これはローンの規模を拡大しました。 2007年に住宅価格が暴落し始めたとき、借り手は彼らが彼らの家の価値よりも彼らの住宅ローンに多くを負っていることに気づきました。

支払いショックと呼ばれるものを経験しました。これは、収入で賄えない債務と負債の劇的な増加であり、これにより、債務不履行に陥ります。

住宅所有者は、価値が低すぎたため、住宅を売却または借り換えることができませんでした。そして、金利が上昇し始めると、多くの借り手は住宅ローンの毎月の支払いをする余裕がなくなり、これらのローンに基づく住宅ローン担保証券（MBS）などの多くの金融商品に広がるデフォルトにつながりました。これらの商品に多額の投資を行ってきた銀行や投資会社などは、破産と破産に直面しました。

##柔軟な支払いARMのリスク

柔軟な支払いARMには、借り手がしばしば見落としがちな細かい印刷物がたくさんありました。たとえば、多くの人は実際には負の償却の概念を理解していませんでした。つまり、月々の最低額だけを支払うことで、実際には債務の規模が増加する可能性があるという事実です。もう1つの見過ごされがちな詳細：最小限の支払いを行うことは永遠に続くことはできませんでした。ほとんどのオプション支払いARMには負の償却上限がありました。つまり、借り手は、ローンの価値が元の金額の110％から125％に達するまで、最小限の支払いしかできませんでした。

最低支払額も毎年増加し、時にはそれほど多くはないように見えたが、すぐに複雑になったパーセンテージで増加しました。また、利息のみの支払いオプションは通常、最初の10年間のみ有効でした。多くの住宅所有者は、わずか数年でローンの支払いが2倍以上になるのを見ました。

##フレキシブルペイメントARMの終焉

これらのローンを選択した人々は、無責任、貪欲、または経済的に不注意だった可能性があります。しかし、彼らもある程度犠牲になりました。多くの柔軟な支払いARMは、借り手に与える可能性のある負の経済的影響とは対照的に、取引の成立と手数料の支払いに関心のある略奪的な貸し手によって作成されました。彼らは、それらの人々が（伝統的な引受基準によって）実際に資格がなく、最終的には住宅ローンを買う余裕がないかもしれないことを知って、人々にローンを承認しました。

銀行が住宅所有者を破産させる可能性のあるローンを作成することを思いとどまらせるために、CFPBは2014年に適格住宅ローン（QM）プログラムを確立しました。このプログラムでは、特定の種類の安定した住宅ローンが代理店のQM承認を取得し、発行銀行がデフォルトのイベント。

負の償却ローンはQM承認を与えられなかったため、銀行は主にそれらを放棄し、より従来型のARMと固定金利住宅ローンを支持しました。

##結論

消費者金融保護局（CFPB）によって事実上廃止された2014年まで、借り手は、毎月4つの異なる支払いオプションから選択できる変動金利住宅ローン（ARM）のタイプを選択できました。これらの住宅ローンは2000年代初頭に一般的であり、多くの人々が住宅ローンを取得することを可能にしましたが、住宅ローン発行の緩い基準は、2007年から2008年のサブプライム住宅ローンの崩壊に貢献しました。柔軟な支払いARMは、米国では使用できなくなりました。

##ハイライト

-これらの支払いオプションは、30年の住宅ローンの支払い、15年の支払い、利息のみの支払い、および最低支払いでした。

-このタイプの住宅ローンは、2014年から米国で廃止されました。

-柔軟な支払いARMは、借り手が毎月4つの異なる支払いオプションから選択できる変動金利住宅ローン（ARM）の一種でした。

-ほとんどの柔軟な支払いARMは、低い導入率とそれに続くはるかに高い金利を提供し、借り手に支払いショックを残し、多くの場合、新しい毎月の支払いを支払うことができなくなりました。