유연한 지불 ARM

유연결제 ARM이란?

차용인이 매달 다른 지불 옵션 중에서 선택할 수 있도록 하는 일종의 가변 금리 모기지(ARM) 였습니다. 2000년대 초반에는 일반적으로 많은 사람들이 주택 융자를 받을 수 있게 해주었지만 그들의 느슨한 기준은 2007-2008년 서브프라임 모기지 붕괴에 기여했습니다.

CFPB(소비자 금융 보호국) 는 QM(적격 모기지) 표준 을 통해 2014년에 유연한 지불 ARM을 효과적으로 제거했습니다 .

유연한 결제 ARM의 작동 원리

옵션 ARM 이라고도 하는 유연한 지불 ARM은 일반적으로 다음과 같은 네 가지 지불 옵션을 제공했습니다.

• 30년 만기 전액 상각 지불

• 15년 만기 전액 상각 지불

• 이자만 지급

• 반드시 월 이자를 충당하지 않는 이른바 최소 지불액.

차용자는 매월 사용한 지불 옵션을 변경할 수 있습니다.

ARM의 이자율은 일반적으로 처음 1~3개월 동안 매우 낮았습니다. 그 후에는 더 경쟁력 있는 것으로 재설정됩니다. 일반적으로 월별 최소 지불액이 해마다 증가할 수 있는 한도 또는 상한선이 있었습니다. 또한 모기지론에는 기본적으로 재계산 기간이 포함되어 있으며 일반적으로 5년마다 상환액이 남은 대출 기간을 기준으로 재계산됩니다.

유연한 지불 ARM의 역사

유연한 지불 ARM은 2007-2008 년 서브프라임 모기지 위기 이전에 인기가 있었습니다. 사실, 그들의 인기가 위기를 촉발하는 데 도움이 되었을 수도 있습니다.

1990년대 후반과 2000년대 초반에 집값이 급등했습니다. 사람들은 부동산을 소유하고 투자하기를 열망했고 유연한 지불 ARM 덕분에 쉽게 그렇게 할 수 있었습니다.

모기지론 은 일반적으로 1%의 매우 낮은 초기 티저 이자율로 인해 많은 사람들이 소득이 제시하는 것보다 더 비싼 집을 살 수 있다고 가정했습니다. 하지만 티저율은 한 달 동안만 하는 경우가 많았다. 그런 다음 이자율은 Wells Fargo Cost of Savings Index(COSI) 에 마진을 더한 것과 같은 지수로 재설정됩니다.

새로운 이자율을 사용하여 차용인은 기존의 30년 모기지 상환 또는 더 큰 규모의 15년 상환을 선택할 수 있습니다. 실제로 차용인은 거의 없었습니다. 첫 달 이후에는 대부분이 이자만 납입하거나 최소 월납입금을 택했는데, 티저금리보다 높긴 해도 여전히 큰 액수였다.

많은 차용인은 월별 최소 금액만 지불하면 미지급 이자가 대출 잔액에 추가된다는 것을 이해하지 못했습니다. 이 과정을 마이너스 상각 이라고 합니다. 사실상, 이것은 대출 규모를 증가시켰습니다. 2007년에 집값이 폭락하기 시작했을 때, 차용인들은 주택 가치보다 모기지론에 더 많은 빚을 지고 있다는 사실을 알게 되었습니다.

지불 충격 으로 알려진 것을 경험했습니다. 즉, 소득으로 감당할 수 없는 부채와 부채 의 급격한 증가로 인해 재정적 의무를 불이행하게 됩니다.

주택 소유자는 가치가 너무 낮기 때문에 집을 팔거나 재융자할 수 없었습니다. 그리고 이자율이 오르기 시작하면서 많은 차용인이 모기지론에 대한 월별 상환금을 지불할 여력이 없었고, 이로 인해 채무 불이행 이 이러한 대출을 기반으로 하는 모기지담보부증권(MBS) 과 같은 많은 금융 상품으로 확산되었습니다 . 은행, 투자 회사 및 이러한 상품에 막대한 투자를 한 다른 사람들은 차례로 엄청난 손실과 지급 불능에 직면했습니다.

유연한 지불 ARM의 위험

유연한 지불 ARM에는 차용인이 종종 간과하는 세부 사항이 많이 있습니다. 예를 들어, 많은 사람들이 월별 최소 금액만 지불하면 실제로 부채 규모가 증가할 수 있다는 사실인 부정적인 상각상각 개념을 이해하지 못했습니다. 자주 간과되는 또 다른 세부 사항: 최소 지불을 영원히 계속할 수는 없습니다. 대부분의 옵션 지불 ARM에는 마이너스 상각 상한선이 있습니다. 즉, 차용인은 대출 가치가 원래 금액의 110%에서 125%에 도달할 때까지 최소 지불만 할 수 있습니다.

최소 지불액도 매년 증가했으며, 때로는 많지 않아 보이지만 빠르게 복리 되는 비율로 증가했습니다. 그리고 이자만 지불하는 옵션은 일반적으로 처음 10년 동안만 유효했습니다. 많은 주택 소유자들은 불과 몇 년 만에 대출 상환액이 두 배 이상으로 늘어났습니다.

유연한 지불 ARM의 종료

이러한 대출을 선택한 사람들은 무책임하거나 탐욕스럽거나 재정적으로 부주의했을 수 있습니다. 그러나 그들도 어느 정도 피해를 입었다. 많은 융통성 있는 지불 ARM은 차용인에게 미칠 수 있는 부정적인 재정적 영향과 반대로 거래를 성사시키고 수수료를 받는 데 더 관심이 있는 약탈적 대출 기관 에 의해 작성되었습니다. 그들은 그 사람들이 (전통적인 인수 기준에 따라) 실제로 자격이 없고 결국 모기지를 감당할 수 없다는 것을 알고 대출을 승인했습니다.

은행이 주택 소유자를 파산시킬 수 있는 대출을 사용하지 못하도록 하기 위해 CFPB는 2014년에 적격 모기지(QM) 프로그램을 수립했습니다. 이 프로그램에 따라 특정 유형의 안정적인 모기지가 해당 기관의 QM 승인을 받고 발행 은행이 더 큰 보호를 받을 수 있는 자격을 부여합니다. 디폴트 이벤트.

마이너스 상각 대출 은 QM 승인을 받은 적이 없었기 때문에 은행은 더 전통적인 ARM과 고정 이자율 모기지에 찬성하여 대출을 대부분 포기 했습니다.

결론

2014년 CFPB(소비자 금융 보호국)에 의해 사실상 폐지될 때까지 차용인은 매월 4가지 지불 옵션 중에서 선택할 수 있는 가변 금리 모기지(ARM) 유형을 선택할 수 있었습니다. 이러한 모기지는 2000년대 초에 흔했고 많은 사람들이 주택 융자를 받을 수 있게 해주었지만 모기지 발행의 느슨한 기준은 2007-2008년 서브프라임 모기지 붕괴에 기여했습니다. 유연한 지불 ARM은 미국에서 더 이상 사용할 수 없습니다.

##하이라이트

• 이 지불 옵션은 모기지 30년, 15년, 이자만 지불, 최소 지불이 있습니다.

• 이 유형의 모기지는 2014년부터 미국에서 중단되었습니다.

• 융통성 있는 지불 ARM은 차용인이 매달 네 가지 지불 옵션 중에서 선택할 수 있는 일종의 가변 금리 모기지(ARM)였습니다.

• 대부분의 유연한 지불 ARM은 낮은 도입 이자율과 훨씬 더 높은 이자율을 제공하여 차용인이 지불 충격을 받고 종종 새로운 월 지불금을 지불할 수 없게 되었습니다.