ランドフリップ

##ランドフリップとは何ですか？

土地の裏返しは、買い手と売り手が協力して未開発の土地を交換し、不動産の価格を市場価値を超えて膨らませる不正な不動産慣行です。

多くの場合、スキームに関連付けられていますが、家のフリッピングのように、土地のフリッピングには、市場価格を下回る価格の望ましくない土地への合法的な投資とそれを改善し、後で市場価格で販売して利益を得ることが含まれます。

##ランドフリップの仕組み

不動産の市場価格を操作した後、土地反転犯人はそれを無防備な外部の買い手に高騰した価格で売ります。その買い手が後日土地を転売しようとすると、その価値は彼らが購入した場所よりもはるかに低くなる可能性があります。土地の反転は、隠された法的問題、有毒な汚染、リーエン、地役権などのさまざまな問題を隠すために行うことができます。

たとえば、5人の土地フリップグループが10,000ドルで土地を購入する場合があります。グループの各メンバーは、わずかに高い価格で土地を別のメンバーに販売します。 5番目の最後のメンバーが他のメンバーから物件を購入したとき、その価格は14,000ドルに上昇しました。この時点で、グループは土地を15,000ドルで独立した購入者に販売し、5,000ドルの不正な利益を生み出します。

##特別な考慮事項

金融機関は、未開発の不動産を購入するためのローンを組む際に、土地が反転するリスクに直面しています。これは主に、未開発の土地の価値と需要を判断するのが難しいためです。

買い手がローンを不履行にした場合、貸し手は未開発の小包を取り戻すことができます。ただし、損益分岐点の価格であっても、物件の転売は難しい場合があります。多くの貸し手は、債務不履行のリスクから保護するために、未開発の土地に対して最大50％の頭金を要求します。

土地の反転を実行している企業は、電話、地元メディアの広告、魅力的なダイレクトメールキャンペーンで潜在的な投資家にアプローチすることができます。これらのプロモーションは莫大な利益を約束し、投資家のコミットメントを誘惑するための贈り物が含まれています。

##ランドフリップの例

2006年、ワシントンポストと他の通信社は、TotalRealtyManagementが関与するかなりの土地反転スキャンダルを報告しました。この場合、ノースカロライナ海岸沿いの40万ドルもの空き地が突然、2万ドルに急落しました。

場合によっては、TotalRealtyManagementの従業員間で物件が前後に売却されました。たとえば、TRMは180,000ドルで不動産を購入し、同じ日に250,000ドルで従業員に売却しました。従業員はその物件をTRMに売却し、TRMはそれを別の結託者に$310,000で売却しました。最終的に、プロパティは354,000ドルで無防備なカップルに売却されました。

スキャンダルの報告によると、関与した少なくとも1,500人の投資家がそれぞれ数十万ドルを失った。また、前倒し銀行は数千万を失った。

##ハイライト

-金融機関は、未開発の土地の価値と需要を判断するのが難しいことが主な理由で、未開発の不動産の購入のためにローンを組むときに土地が反転するリスクに直面しています。

-土地の裏返しは、買い手と売り手が協力して未開発の土地を交換し、不動産の価格を市場価格を超えて膨らませる不正な不動産慣行です。

-これらの取引は、隠された法的問題、有毒な汚染、リーエン、地役権など、不動産に関するさまざまな問題を隠すために行うことができます。