土地翻转

什么是土地翻转？

土地翻转是一种欺诈性的房地产行为，买卖双方串通交易，相互交换一块未开发的土地，以抬高房地产价格超过市场价值。

虽然经常与计划相关联，但很多时候土地翻转，如房屋翻转，涉及对价格低于市场价值的不良土地进行合法投资并对其进行改进，然后以市场价格出售以获取利润。

土地翻转的工作原理

在操纵房产的市场价格后，土地翻转犯罪者以高价将其出售给毫无戒心的外部买家。当该买家日后试图转售土地时，其价值可能远低于他们购买的地方。可以进行土地翻转以隐藏各种问题，例如隐藏的法律问题、有毒污染、留置权或地役权。

例如，一个 5 人的土地翻转小组可能会以 10,000 美元的价格购买一块土地。该集团的每个成员都以略高的价格将这块土地卖给另一个人。当第五个也是最后一个成员从其他人那里购买了该物业时，其价格已升至 14,000 美元。此时，该集团以 15,000 美元的价格将土地出售给独立买家，从而产生了 5,000 美元的欺诈性利润。

特别注意事项

金融机构在为购买未开发物业提供贷款时面临土地翻转的风险。这在很大程度上是因为难以确定一块未开发土地的价值和需求。

如果买方拖欠贷款，贷方可以收回未开发的地块。但是，即使以收支平衡的价格转售该物业也可能很困难。许多贷方要求为未开发的土地支付高达 50%的首付，以防止违约风险。

进行土地翻转的公司可能会通过电话、当地媒体上的广告以及有吸引力的直邮活动来接触潜在投资者。这些促销活动承诺巨额利润，其中包括吸引投资者承诺的礼物。

土地翻转示例

2006 年，《华盛顿邮报》 和其他新闻机构报道了一起涉及 Total Realty Management 的重大土地翻转丑闻。在这种情况下，北卡罗来纳州海岸售价高达 400,000 美元的空地价值突然暴跌至 20,000 美元。

在某些情况下，物业在 Total Realty Management 的员工之间来回出售。例如，TRM 以 180,000 美元的价格购买了一处房产，并在同一天以 250,000 美元的价格将其卖给了一名员工。该员工将房产卖回给 TRM，然后 TRM 以 310,000 美元的价格将其卖给了另一个共谋者。最终，这处房产以 354,000 美元的价格卖给了一对毫无戒心的夫妇。

根据有关丑闻的报道，至少有 1,500 名投资者每人损失了数十万美元。此外，止赎银行损失了数千万。

＃＃强调

-金融机构在为购买未开发物业提供贷款时面临土地翻转的风险，主要是因为一块未开发土地的价值和需求难以确定。

土地翻转是一种欺诈性的房地产行为，买卖双方串通交易，相互交换一块未开发的土地，以抬高房产价格超过市场价值。
可以进行这些交易以隐藏财产的各种问题，例如隐藏的法律问题、有毒污染、留置权或地役权。