Kara Çevirme
Kara Flip Nedir?
devri, alıcıların ve satıcıların, mülkün fiyatını piyasa değerinin üzerinde şişirmek için bir parça gelişmemiş araziyi değiş tokuş etmek için anlaştıkları hileli bir emlak uygulamasıdır.
Çoğu zaman planlarla ilişkilendirilse de, çoğu kez, ev çevirme gibi, arazi çevirme, piyasa değerinin altında fiyatlandırılmış istenmeyen araziye meşru yatırım yapmayı ve onu iyileştirmeyi, daha sonra onu bir kâr için piyasa fiyatlarında satmayı içerir.
Land Flip Nasıl Çalışır?
Bir mülkün piyasa fiyatını manipüle ettikten sonra, arazi çevirme failleri, onu şüphelenmeyen bir dış alıcıya şişirilmiş bir fiyata satarlar. Bu alıcı daha sonraki bir tarihte araziyi yeniden satmaya çalıştığında, değeri satın aldığı yerden çok daha düşük olabilir. Gizli yasal sorunlar, zehirli kirlilik, haciz veya irtifak hakkı gibi çeşitli sorunları gizlemek için arazi taklaları yapılabilir .
Örneğin, beş kişilik bir arazi çevirme grubu, 10.000 $ karşılığında bir arazi parçası satın alabilir. Grubun her üyesi, arazi parçasını biraz daha yüksek bir fiyata bir başkasına satar. Beşinci ve son üye mülkü diğerlerinden satın aldığında, fiyatı 14.000 dolara yükseldi. Bu noktada, grup araziyi bağımsız bir alıcıya 15.000 $ 'a satar ve 5.000 $' lık hileli bir kâr elde eder.
Özel Hususlar
Finans kurumları,. gelişmemiş mülklerin satın alınması için kredi verirken arazi devri riskiyle karşı karşıyadır. Bunun nedeni, büyük ölçüde, gelişmemiş bir toprak parçasının değerinin ve buna olan talebin belirlenmesinin zor olmasıdır.
Bir alıcı krediyi temerrüde düşürürse, borç veren gelişmemiş parseli geri alabilir. Ancak, başa baş bir fiyata bile mülkü yeniden satmak zor olabilir. Birçok borç veren , temerrüt riskine karşı korunmak için, gelişmemiş araziler için %50'ye varan bir peşinat ödemesi talep eder.
Kara taklası yapan şirketler, potansiyel yatırımcılara telefon, yerel medyadaki reklamlar ve cazip doğrudan posta kampanyaları aracılığıyla ulaşabilir. Bu promosyonlar büyük karlar vaat ediyor ve yatırımcı bağlılığını cezbetmek için hediyeler içeriyor.
Land Flip Örneği
2006 yılında, The Washington Post ve diğer haber ajansları, Total Realty Management'ın dahil olduğu kayda değer bir arazi devri skandalını bildirdiler. Bu durumda, Kuzey Carolina kıyılarında 400.000 dolara satılan boş arazi parçaları aniden 20.000 dolara düştü.
Bazı durumlarda, mülkler Total Realty Management çalışanları arasında karşılıklı olarak satıldı. Örneğin, TRM 180.000 dolara bir mülk satın aldı ve aynı gün bir çalışana 250.000 dolara sattı. Çalışan, mülkü TRM'ye geri sattı ve daha sonra onu 310.000 $'a başka bir işbirlikçiye sattı. Sonunda mülk, hiçbir şeyden şüphelenmeyen bir çifte 354.000 dolara satıldı.
Skandalla ilgili haberlere göre, olaya karışan en az 1.500 yatırımcının her biri yüz binlerce dolar kaybetti. Ayrıca, haciz yapan bankalar on milyonlarca kaybetti.
Öne Çıkanlar
Finans kuruluşları,. gelişmemiş bir arazi parçasının satın alınması için kredi verirken, çoğunlukla gelişmemiş bir arazi parçasının değeri ve talebinin belirlenmesinin zor olması nedeniyle arazi devri riskiyle karşı karşıyadır.
Arazi devri, alıcıların ve satıcıların, mülkün fiyatını piyasa değerinin üzerinde şişirmek için, gelişmemiş bir arazi parçasını kendi aralarında değiş tokuş etmek için anlaştıkları hileli bir emlak uygulamasıdır.
Bu işlemler, gizli yasal sorunlar, zehirli kirlilik, haciz veya irtifak hakkı gibi mülkle ilgili çeşitli sorunları gizlemek için yapılabilir.
