Land Flip
Co to jest Land Flip?
Odwrócenie gruntu to oszukańcza praktyka na rynku nieruchomości , w której kupujący i sprzedający zmawiają się, aby wymienić między sobą kawałek niezabudowanego gruntu, aby zawyżyć cenę nieruchomości powyżej wartości rynkowej.
Chociaż często kojarzy się z programami, często odwracanie gruntu, takie jak odwracanie domu, obejmuje legalną inwestycję w niepożądaną ziemię wycenioną poniżej wartości rynkowej i ulepszanie jej, a następnie sprzedaż po cenach rynkowych z zyskiem.
Jak działa Land Flip
Po manipulowaniu ceną rynkową nieruchomości sprawcy przewracania ziemi sprzedają ją niczego niepodejrzewającemu nabywcy z zewnątrz po zawyżonej cenie. Gdy kupujący próbuje odsprzedać grunt w późniejszym terminie, jego wartość może być znacznie niższa niż w miejscu, w którym go kupił. Przewracanie terenu można wykonać, aby ukryć różne problemy, takie jak ukryte kwestie prawne, toksyczne zanieczyszczenia, zastawy lub służebności.
Na przykład pięcioosobowa grupa lądująca może kupić kawałek ziemi za 10 000 USD. Każdy członek grupy sprzedaje kawałek ziemi drugiemu za nieco wyższą cenę. Kiedy piąty i ostatni członek kupił nieruchomość od innych, jej cena wzrosła do 14 000 USD. W tym momencie grupa sprzedaje ziemię niezależnemu nabywcy za 15 000 USD, generując oszukańczy zysk w wysokości 5000 USD.
Uwagi specjalne
Instytucje finansowe, udzielając kredytów na zakup niezabudowanej nieruchomości, stoją w obliczu ryzyka przewrócenia się gruntu. W dużej mierze dzieje się tak dlatego, że trudno jest określić wartość – i popyt na – niezagospodarowany kawałek ziemi.
Pożyczkodawca może przejąć niezabudowaną działkę, jeśli kupujący nie wywiąże się ze spłaty pożyczki. Jednak może być trudno odsprzedać nieruchomość, nawet po cenie progowej. Wielu pożyczkodawców wymaga zaliczki w wysokości do 50% za niezabudowany grunt w celu ochrony przed ryzykiem niewykonania zobowiązania.
Firmy, które dokonują przewrotu, mogą kontaktować się z potencjalnymi inwestorami telefonicznie, za pośrednictwem reklam w lokalnych mediach i atrakcyjnych kampanii direct mail. Te promocje obiecują ogromne zyski i obejmują prezenty, które mają przyciągnąć zaangażowanie inwestorów.
Przykład Land Flipa
W 2006 roku The Washington Post i inne agencje prasowe doniosły o poważnym skandalu związanym z Total Realty Management. W tym przypadku, kawałki pustej ziemi wzdłuż wybrzeża Karoliny Północnej, sprzedawane za nawet 400 000 dolarów, nagle spadły do 20 000 dolarów.
W niektórych przypadkach nieruchomości były sprzedawane tam i z powrotem między pracownikami Total Realty Management. Na przykład TRM kupił nieruchomość za 180 000 USD i sprzedał ją pracownikowi tego samego dnia za 250 000 USD. Pracownik sprzedał nieruchomość z powrotem firmie TRM, która następnie sprzedała ją innemu zmowy za 310 000 USD. Ostatecznie nieruchomość została sprzedana niczego niepodejrzewającej parze za 354 000 dolarów.
Według doniesień o skandalu, co najmniej 1500 zaangażowanych inwestorów straciło setki tysięcy dolarów każdy. Również zamykanie banków straciło dziesiątki milionów.
Przegląd najważniejszych wydarzeń
Instytucje finansowe są narażone na ryzyko odwrócenia się gruntu przy udzielaniu kredytów na zakup niezabudowanej nieruchomości, głównie dlatego, że trudno jest określić wartość i popyt na niezabudowaną działkę.
Land flip to oszukańcza praktyka na rynku nieruchomości, w której kupujący i sprzedający zmawiają się, aby wymienić między sobą kawałek niezabudowanego gruntu, aby zawyżyć cenę nieruchomości ponad wartość rynkową.
Transakcje te można przeprowadzać w celu ukrycia różnych problemów z nieruchomością, takich jak ukryte kwestie prawne, toksyczne zanieczyszczenia, zastawy lub służebności.
