Retournement de terre

Qu'est-ce qu'un Land Flip ?

Un land flip est une pratique immobilière frauduleuse où les acheteurs et les vendeurs s'entendent pour échanger un terrain non bâti entre eux afin de gonfler le prix de la propriété au-delà de la valeur marchande.

Bien qu'ils soient souvent associés à des programmes, les retournements de terres, comme les retournements de maisons, impliquent souvent des investissements légitimes dans des terrains indésirables dont le prix est inférieur à la valeur marchande et leur amélioration, puis leur vente aux prix du marché pour un profit.

Comment fonctionne un retournement de terrain

Après avoir manipulé le prix du marché d'une propriété, les auteurs de land flip la vendent à un acheteur extérieur sans méfiance à un prix gonflé. Lorsque cet acheteur tente de revendre le terrain à une date ultérieure, sa valeur peut être bien inférieure à celle où il l'a acheté. Des retournements de terrain peuvent être effectués pour masquer divers problèmes, tels que des problèmes juridiques cachés, une pollution toxique, des privilèges ou des servitudes.

Par exemple, un groupe de cinq joueurs peut acheter un terrain pour 10 000 $. Chaque membre du groupe vend le terrain à un autre pour un prix légèrement supérieur. Lorsque le cinquième et dernier membre a acheté la propriété des autres, son prix est passé à 14 000 $. À ce stade, le groupe vend le terrain à un acheteur indépendant pour 15 000 $ générant un profit frauduleux de 5 000 $.

Considérations particulières

Les institutions financières sont confrontées au risque d'un retournement de terrain lorsqu'elles accordent des prêts pour l'achat d'une propriété non bâtie. Cela s'explique en grande partie par le fait que la valeur et la demande d'un terrain non aménagé sont difficiles à déterminer.

Le prêteur peut reprendre possession de la parcelle non bâtie si un acheteur fait défaut sur le prêt. Cependant, il peut être difficile de revendre la propriété, même à un prix d'équilibre. De nombreux prêteurs exigent jusqu'à 50 % d'acompte pour les terrains non bâtis afin de se protéger contre le risque de défaillance.

Les entreprises qui commettent un retournement de terrain peuvent approcher des investisseurs potentiels par téléphone, par le biais d'annonces dans les médias locaux et de campagnes de publipostage attrayantes. Ces promotions promettent d'énormes profits et incluent des cadeaux pour attirer l'engagement des investisseurs.

Exemple de Land Flip

En 2006, The Washington Post et d'autres agences de presse ont rapporté un important scandale de land flip impliquant Total Realty Management. Dans ce cas, des terrains vacants le long de la côte de la Caroline du Nord se vendant jusqu'à 400 000 dollars ont soudainement chuté à 20 000 dollars.

Dans certains cas, des propriétés ont été vendues dans les deux sens entre les employés de Total Realty Management. Par exemple, TRM a acheté une propriété pour 180 000 $ et l'a vendue à un employé le même jour pour 250 000 $. L'employé a revendu la propriété à TRM, qui l'a ensuite revendue à un autre complice pour 310 000 $. Finalement, la propriété a été vendue à un couple sans méfiance pour 354 000 $.

Selon les rapports sur le scandale, au moins 1 500 investisseurs impliqués ont perdu des centaines de milliers de dollars chacun. En outre, la saisie des banques a perdu des dizaines de millions.

Points forts

• Les institutions financières sont confrontées au risque d'un retournement de terrain lorsqu'elles accordent des prêts pour l'achat d'un terrain non bâti, principalement parce que la valeur et la demande d'un terrain non bâti sont difficiles à déterminer.

• Un land flip est une pratique immobilière frauduleuse où les acheteurs et les vendeurs s'entendent pour échanger un terrain non bâti entre eux afin de gonfler le prix de la propriété au-delà de la valeur marchande.

• Ces transactions peuvent être effectuées pour masquer divers problèmes liés à la propriété, tels que des problèmes juridiques cachés, une pollution toxique, des privilèges ou des servitudes.