Capovolgimento della terra
Che cos'è un capovolgimento di terra?
Un land flip è una pratica immobiliare fraudolenta in cui acquirenti e venditori si uniscono per scambiare un pezzo di terreno non edificato tra loro per gonfiare il prezzo della proprietà oltre il valore di mercato.
Sebbene sia spesso associato a schemi, molte volte il land flipping, come il house flipping, implica un investimento legittimo in terreni indesiderabili con un prezzo inferiore al valore di mercato e il suo miglioramento, per poi venderli a prezzi di mercato con un profitto.
Come funziona un Land Flip
Dopo aver manipolato il prezzo di mercato di una proprietà , gli autori di land flip la vendono a un ignaro acquirente esterno a un prezzo gonfiato. Quando l'acquirente tenta di rivendere il terreno in un secondo momento, il suo valore potrebbe essere molto inferiore a quello in cui lo ha acquistato. I capovolgimenti di terra possono essere eseguiti per nascondere vari problemi, come problemi legali nascosti, inquinamento tossico, privilegi o servitù.
Ad esempio, un gruppo di cinque land flip potrebbe acquistare un pezzo di terra per $ 10.000. Ogni membro del gruppo vende il pezzo di terra a un altro a un prezzo leggermente più alto. Quando il quinto e ultimo membro ha acquistato la proprietà dagli altri, il suo prezzo è salito a $ 14.000. A questo punto, il gruppo vende il terreno a un acquirente indipendente per $ 15.000 generando un profitto fraudolento di $ 5.000.
Considerazioni speciali
Le istituzioni finanziarie corrono il rischio di un capovolgimento di terra quando concedono prestiti per l'acquisto di proprietà non edificate. In gran parte, ciò è dovuto al fatto che il valore e la domanda di un appezzamento di terreno non edificato è difficile da determinare.
Il prestatore può riprendere possesso del pacco non sviluppato se un acquirente è inadempiente sul prestito. Tuttavia, potrebbe essere difficile rivendere la proprietà , anche a un prezzo di pareggio. Molti istituti di credito richiedono un acconto fino al 50% per i terreni non edificati per proteggersi dal rischio di insolvenza.
Le aziende che stanno perpetrando un land flip possono rivolgersi ai potenziali investitori per telefono, tramite annunci sui media locali e con interessanti campagne di direct mail. Queste promozioni promettono enormi profitti e includono regali per attirare l'impegno degli investitori.
Esempio di un Land Flip
Nel 2006, The Washington Post e altre agenzie di stampa hanno riferito di un considerevole scandalo di land flip che ha coinvolto Total Realty Management. In questo caso, i pezzi di terra libera lungo la costa della Carolina del Nord, venduti fino a $ 400.000, sono improvvisamente crollati a $ 20.000 di valore.
In alcuni casi, le proprietà venivano vendute avanti e indietro tra i dipendenti di Total Realty Management. Ad esempio, TRM ha acquistato una proprietà per $ 180.000 e l'ha venduta a un dipendente lo stesso giorno per $ 250.000. Il dipendente ha venduto la proprietà a TRM, che l'ha poi venduta a un altro colluso per $ 310.000. Alla fine, la proprietà è stata venduta a una coppia ignara per $ 354.000.
Secondo i rapporti sullo scandalo, almeno 1.500 investitori coinvolti hanno perso centinaia di migliaia di dollari ciascuno. Inoltre, la preclusione delle banche ha perso decine di milioni.
Mette in risalto
Le istituzioni finanziarie corrono il rischio di un cambio di terreno quando concedono prestiti per l'acquisto di proprietà non edificate, principalmente perché il valore e la domanda di un appezzamento di terreno non edificabile è difficile da determinare.
Un land flip è una pratica immobiliare fraudolenta in cui acquirenti e venditori colludono per scambiare un pezzo di terreno non edificato tra loro per gonfiare il prezzo della proprietà oltre il valore di mercato.
Queste transazioni possono essere eseguite per nascondere vari problemi con la proprietà , come problemi legali nascosti, inquinamento tossico, privilegi o servitù.
