Volteo de tierra
¿Qué es un Land Flip?
Un land flip es una práctica inmobiliaria fraudulenta en la que compradores y vendedores se confabulan para intercambiar un terreno sin desarrollar entre ellos para inflar el precio de la propiedad más allá del valor de mercado.
Si bien a menudo se asocia con esquemas, muchas veces la compraventa de terrenos, como la compraventa de casas, implica una inversión legítima en terrenos indeseables con un precio por debajo del valor de mercado y mejorarlo, y luego venderlo a precios de mercado para obtener una ganancia.
Cómo funciona un Land Flip
Después de manipular el precio de mercado de una propiedad, los perpetradores de la venta de tierras la venden a un comprador externo desprevenido a un precio inflado. Cuando ese comprador intenta revender el terreno en una fecha posterior, su valor puede ser mucho menor que donde lo compró. Los cambios de tierras se pueden hacer para ocultar varios problemas, como problemas legales ocultos, contaminación tóxica, gravámenes o servidumbres.
Por ejemplo, un grupo de intercambio de tierras de cinco podría comprar un terreno por $10,000. Cada miembro del grupo vende el terreno a otro por un precio ligeramente superior. Cuando el quinto y último miembro ha comprado la propiedad a los demás, su precio ha subido a $14.000. En este punto, el grupo vende el terreno a un comprador independiente por $15,000 generando una ganancia fraudulenta de $5,000.
Consideraciones Especiales
Las instituciones financieras enfrentan el riesgo de un intercambio de tierras cuando otorgan préstamos para la compra de propiedades sin desarrollar. En gran parte, esto se debe a que el valor y la demanda de un terreno sin desarrollar es difícil de determinar.
El prestamista puede recuperar la propiedad de la parcela no urbanizada si un comprador no paga el préstamo. Sin embargo, puede ser difícil revender la propiedad, incluso a un precio de equilibrio. Muchos prestamistas requieren un pago inicial de hasta el 50 % para terrenos sin desarrollar para protegerse contra el riesgo de incumplimiento.
Las empresas que están perpetrando un cambio de tierras pueden acercarse a los inversionistas potenciales por teléfono, a través de anuncios en los medios locales y con atractivas campañas de correo directo. Estas promociones prometen grandes beneficios e incluyen obsequios para atraer el compromiso de los inversores.
Ejemplo de Land Flip
En 2006, The Washington Post y otras agencias de noticias informaron sobre un considerable escándalo de cambio de terreno que involucraba a Total Realty Management. En este caso, los terrenos baldíos a lo largo de la costa de Carolina del Norte que se vendían por hasta $400,000 de repente se desplomaron a $20,000 en valor.
En algunos casos, las propiedades se vendieron de un lado a otro entre los empleados de Total Realty Management. Por ejemplo, TRM compró una propiedad por $180 000 y se la vendió a un empleado el mismo día por $250 000. El empleado volvió a vender la propiedad a TRM, que luego se la vendió a otro cómplice por $310,000. Finalmente, la propiedad se vendió a una pareja desprevenida por $354,000.
Según los informes sobre el escándalo, al menos 1500 inversores involucrados perdieron cientos de miles de dólares cada uno. Además, la ejecución hipotecaria de los bancos perdió decenas de millones.
Reflejos
Las instituciones financieras enfrentan el riesgo de un intercambio de tierras cuando otorgan préstamos para la compra de propiedades sin desarrollar, principalmente porque el valor y la demanda de un terreno sin desarrollar son difíciles de determinar.
Land flip es una práctica inmobiliaria fraudulenta en la que compradores y vendedores se confabulan para intercambiar un terreno sin desarrollar entre ellos para inflar el precio de la propiedad más allá del valor de mercado.
Estas transacciones se pueden realizar para ocultar varios problemas con la propiedad, como problemas legales ocultos, contaminación tóxica, gravámenes o servidumbres.
