토지신탁

토지신탁이란?

토지 신탁은 재산 소유자의 명령에 따라 재산의 소유권 또는 권한을 갖는 법인입니다. 토지신탁은 살아 있는 동안 재산을 관리할 수 있는 살아있는 신탁입니다. 그러나 다른 유형의 신탁과 마찬가지로 각 토지 신탁의 조건은 고유하며 개인의 필요에 맞게 조정할 수 있습니다.

토지 신탁의 작동 원리

부동산과 연계된 신탁인 토지신탁은 부동산 계획에 많이 사용됩니다. 평생 동안 속성을 관리하는 데 사용하기 위한 것입니다. 취소할 수 있는 신탁이므로 종료되거나 변경될 수 있습니다. 토지 신탁에는 부동산(예: 건물 또는 주택) 또는 부동산 어음 및 모기지가 포함될 수 있습니다. 그들은 일반적으로 보전 또는 야생 동물 목적과 관련된 토지 또는 부동산 개발 목적으로 사용됩니다.

토지 신탁에는 설정자, 수탁자 및 수혜자 의 세 가지 주요 부분이 있습니다. 양도인은 신탁을 만들고 재산을 양도하는 사람 입니다. 수탁자는 신탁을 관리하고 수익자는 토지 신탁의 수혜자입니다.

양도인은 자산을 신탁으로 이전하는 방법을 처리하고 신탁 조건을 설정합니다. 수탁자는 재산의 은밀한 세부 사항을 처리합니다. 예를 들어, 임대 부동산 이 토지 신탁에 보관되어 있는 경우 관리인은 유지 관리를 감독하고 임대료 지불을 징수할 책임이 있습니다.

토지신탁의 종류

토지 신탁에는 소유권 보유 및 보존 토지 신탁의 두 가지 주요 유형이 있습니다. 소유권 보유 신탁을 통해 개인 또는 단체가 익명으로 토지를 보유할 수 있습니다. 보전토지신탁과의 가장 큰 차이점은 소유주가 일부 토지이용권과 개발권을 포기해야 한다는 점입니다.

소유권 보유 토지 신탁

소유권 보유 신탁은 자산 소유자가 자산에 대한 모든 권리를 익명으로 유지하고 토지 신탁의 조치를 지시할 수 있도록 합니다. 이 신탁은 1800년대 시카고에서 처음 대중화되었기 때문에 일반적으로 '일리노이 토지 신탁'이라고도 합니다. 그 당시 부동산 소유자는 토지를 소유한 동일한 장소에서 도시 프로젝트에 투표할 수 없었습니다. 이 법을 우회하기 위해 부유한 사업가와 정치인은 토지 신탁을 사용하여 익명으로 토지를 구입함으로써 투표권을 보호합니다.

50개 주 모두가 소유권 보유 토지 신탁에 대한 법적 구조를 갖고 있는 것은 아닙니다. 그러나 대부분의 주에서는 자체적인 토지 신탁법이 없는 경우 일리노이주 토지 신탁법을 따르며, 이는 개인이 적절한 법적 지침이 있는 모든 주에서 '일리노이주 스타일' 토지 신탁을 형성할 수 있음을 의미합니다.

보전토지신탁

보존 토지 신탁은 부동산 소유자가 토지 사용 및 개발에 대한 일부 권리를 포기할 것을 요구합니다. 보전 토지 신탁의 목표는 교란이나 오염을 초래할 수 있는 상업적 개발 또는 기타 활동으로부터 야생 동물, 역사적 또는 문화적 유적지, 천연 자원을 보호하는 것입니다.

소유권 보유 토지 신탁 요건

소유권 보유 토지 신탁에서 토지 소유자는 재산의 법적 소유권을 이전하는 신탁 증서(Deed in Trust)라는 문서에 서명합니다. 신탁을 설정할 때 토지 소유자(신탁 부여자이자 수혜자)는 토지를 관리하는 방법, 토지를 통제할 수 있는 사람, 토지에서 발생하는 소득을 분배하는 방법을 지정할 수 있습니다. 이것은 신탁이 문서상의 소유권 보유자인 동안 토지 소유자가 재산에 대한 완전한 통제를 유지한다는 것을 의미합니다.

소유권 보유 신탁은 부동산 소유자가 익명성을 유지하고 귀중한 자산을 검인하지 않도록 하는 방법으로 사용됩니다. 그들은 또한 많은 다른 유산 계획 혜택을 제공하고 판결이나 유치권으로부터 자산을 보호할 수 있습니다. 이것은 개발 계획을 비밀로 유지하려는 부유한 유명인사 및 대기업에 특히 유용할 수 있습니다.

보전토지신탁 요건

보전 토지 신탁에서 신탁은 재산이 완전히 기부되지 않는 한 토지 소유권을 반드시 인수하지는 않습니다. 대신, 토지 소유자는 보전 지역권 이라고 하는 법적 구속력이 있는 계약을 체결 하여 개발 권리를 신탁에 "기부"할 수 있습니다. 신탁은 지역권이 시행되도록 하고 어떤 경우에는 자산을 관리하는 임무를 맡습니다.

보전 지역권은 토지 소유자가 계속해서 농사를 짓거나 가축을 키울 수 있는 권리와 같은 소유권 및 사용 권한을 유지하면서 토지가 영구적으로 개발되지 않은 상태로 남아 있도록 조정할 수 있습니다. 보전 지역권은 토지를 따릅니다. 즉, 토지가 팔리거나 상속인에게 전달되더라도 지역권의 조건은 유효합니다.

5600만

미국 전역의 1,300개 이상의 민간 보전 토지 신탁이 관리하는 미개발 토지의 총 에이커 수

토지신탁의 예

소유권 보유 토지 신탁의 예는 플로리다에 있는 디즈니 리조트입니다. 플로리다 주 올랜도에 있는 월트 디즈니 월드 리조트는 소유권 보유 토지 신탁을 사용하여 1965년에 처음 구입되었습니다. 리조트가 지어진 플로리다 늪지의 원래 소유주는 디즈니(당시 이미 가명)가 구매 배후에 있다는 사실을 전혀 몰랐습니다. 구매자의 신원을 알고 있었다면 요구 가격을 인상했을 것입니다.

한편, 미국 전역에 보존 토지 신탁의 예가 많이 있습니다. Three's Ozark Land Trust는 Ozark 지역을 통해 28,000에이커에 걸쳐 수십 개의 프로젝트를 다루고 있습니다. 신탁은 토지 소유자가 Ozark 지역의 토지를 보존하고 도시 개발로부터 보호하도록 돕는 비영리 조직 입니다. Ozark Land Trust는 자연 보호 구역 및 보전 지역권을 통해 이를 달성하도록 돕습니다.

토지신탁의 장점과 단점

토지 신탁의 주요 이점은 책임과 개인 정보 보호를 제공한다는 것입니다. 이를 통해 부동산 투자자는 자산을 개인 재정과 분리할 수 있습니다. 토지 신탁을 사용하면 순자산의 세부 정보를 비공개로 유지하는 데 도움이 됩니다. 부동산 투자자는 종종 토지 신탁을 사용하여 자산을 다른 자산과 분리합니다.

그러나 부동산 신탁에는 단점이 있습니다. 첫째, 토지신탁으로 부동산을 구입하면 환매권이 상실됩니다. 즉, 압류 직전(또는 이후) 재산을 되찾을 수 있는 권리입니다. 둘째, 대부분의 토지신탁은 자동으로 2차 시장 대출 자격이 박탈됩니다.

이제 토지 신탁의 다른 문제는 책임이 없다는 환상을 준다는 것입니다. 토지 신탁은 일리노이 주에서도 여전히 책임이 있습니다. 신탁이나 수탁자뿐만 아니라 부동산 소유자가 물건에 대한 책임이 있음을 알 수 있습니다. 또한 프라이버시가 보장되지 않으며 법원 명령이 프라이버시 베일을 뚫을 수 있습니다.

TTT

특별 고려 사항

소유권 보유와 보존 토지 신탁 사이에는 또 다른 중요한 차이점이 있습니다. 후자에 기부하면 큰 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.

토지 소유자가 자신의 개발 권리를 보존 신탁에 기부하는 경우, 담보권이 있는 토지의 가치(지역권이 있는 경우)와 토지가 " 가장 높고 최상의 사용." 어떤 경우에는 이 공제액이 수백만 달러에 달할 수 있습니다.

일반적으로 토지 소유자는 토지를 대대로 소유해 온 농부와 목장주이거나, 토지를 완전히 구입할 여력이 있는 매우 부유한 개인, 가족 또는 기업입니다. 그러나 최근에는 보전의 세금 혜택을 더 많은 인구에게 제공하기 위해 고안된 새로운 투자 틈새 시장이 개발되었습니다.

보전 지역에 대한 투자

다중 구성원 파트너십 (또는 '신디케이트')을 사용하여 이러한 투자 회사는 여러 공인 투자자가 보존을 위해 토지를 구매하기 위해 자금을 모으는 것을 허용합니다. 보전 지역권을 통해 토지 신탁에 부동산 개발 권리를 기부한 후 파트너십 구성원은 세금 공제를 비례 배분합니다. 부분적으로는 이러한 보전 파트너십 덕분에 2005년에서 2015년 사이에 토지 보전이 175% 증가한 것으로 추정됩니다.

보전지역화 논란

물론, 이익의 가능성이 있을 때마다 누군가는 시스템을 남용할 것입니다. 사람들이 골프장, 주택 개발 및 실제로 생태학적 또는 문화적 가치가 별로 없는 지역권을 기부하는 데 대해 매우 큰 공제를 받는 세간의 이목을 끄는 사례가 있었습니다.

이에 대한 대응으로 신디케이트 투자, 특히 지역권 기부를 수락하는 토지 신탁에 대한 공격적인 반발이 있었습니다. 그러나 이러한 단일 초점은 현재 진행 중인 문제에 대한 완전한 그림을 그리지 못할 수 있습니다. 농부, 억만장자 또는 신디케이트된 투자자의 기부 여부에 관계없이 보존 지역 기부 법률은 보존에 대한 인센티브를 제거하지 않으면서 남용의 위험을 최소화할 수 있도록 보다 면밀한 검토가 필요하다는 것이 분명합니다.

토지 신탁 정의 FAQ

토지 신탁은 어떻게 작동합니까?

토지 신탁은 다른 신탁처럼 작동하므로 설정자가 필요에 맞는 고유한 조건을 설정할 수 있습니다. 토지 신탁은 설정자, 수탁자 및 수익자의 세 가지 주요 부분으로 구성됩니다. 양도인은 신탁을 만들어 재산을 양도하고 수탁자는 신탁을 관리하고 수혜자는 신탁의 혜택을 받습니다.

토지 신탁의 목적은 무엇입니까?

토지 신탁은 토지 소유자에게 책임과 개인 정보 보호를 제공하기 위한 것입니다. 부동산 투자자, 개인 및 법인은 토지 신탁을 사용하여 개인 재정과 재산의 분리를 돕습니다.

누가 토지 신탁에서 토지를 구입합니까?

토지는 일반적으로 개인이나 기업이 구입하여 토지를 토지 신탁으로 이전합니다. 토지 신탁의 설정자는 신탁을 생성하고 재산을 양도하는 개인 또는 법인입니다.

토지 신탁은 얼마나 오래 지속됩니까?

토지 신탁은 일반적으로 20년과 같은 일정 기간 동안 지속됩니다. 신탁 기간이 만료될 때 연장하는 것은 수혜자에게 달려 있습니다. 그렇지 않으면 자산이 매각됩니다.

결론

토지 신탁은 다른 신탁과 유사하지만 부동산 전용입니다. 모기지 및 어음과 같은 다른 부동산 관련 자산도 보유할 수 있습니다. 토지신탁은 모든 토지를 사용할 수 있지만 대부분 토지보전이나 개발용으로 사용됩니다.

하이라이트

• 토지 신탁은 토지 소유자의 명령에 따라 재산에 대한 법적 소유권, 청지기직 또는 부분적 통제를 취하는 조직입니다.

• 보전토지신탁은 미개발지를 관리하여 미래세대를 위한 천연자원, 사적지, 공공휴양지 등을 관리하는 사업입니다.

• 보전 지역권을 사용하여 개발 권리를 보전 토지 신탁에 이전하는 토지 소유자는 자선 기부금에 대해 세금 공제를 받을 수 있습니다.

• 일리노이 토지 신탁이라고도 하는 소유권 보유 토지 신탁은 토지 소유자의 익명성을 보호하고 재산이 검인되지 않도록 합니다.

• 일부 사기 사례로 인해 일부 보전 지역권 기부 및 이를 수락하는 토지 신탁에 대한 조사가 강화되었습니다.