土地信托
什么是土地信托？
土地信托是一个法律实体，根据财产所有人的要求，拥有或管理一块财产。土地信托是生前信托，允许在生前管理财产。但是，与其他类型的信托一样，每个土地信托的条款都是独一无二的，可以根据个人需求量身定制。
土地信托如何运作
土地信托是与房地产相关的信托，通常用于房地产规划。它旨在在您的一生中用于管理财产。它们是可撤销的信托，这意味着它们可以终止或更改。土地信托可以包括房地产（例如建筑物或房屋）或财产票据和抵押贷款。它们通常用于涉及保护或野生动物目的的土地，或用于房地产开发目的。
土地信托具有三个关键部分——设保人、受托人和受益人。设保人是创建信托和转让财产的人。受托人管理信托，受益人是从土地信托中受益的人。
授予人处理如何将资产转移到信托中并设定信托条款。受托人处理财产的私密细节。例如，如果出租物业由土地信托持有，受托人可能负责监督维护和收取租金。
土地信托的类型
土地信托有两种主要类型——产权持有和保护土地信托。所有权信托允许个人或实体匿名持有土地。保护土地信托的最大区别在于所有者必须放弃一些土地使用和开发权。
持有土地信托
所有权信托允许财产所有人匿名维护财产的所有权利并指导土地信托的行动。这些信托通常也被称为“伊利诺伊州土地信托”，因为它们在 1800 年代首次在芝加哥普及。当时，业主不允许在他们拥有土地的地方对城市项目进行投票。为了规避这项法律，富商和政客会使用土地信托匿名购买土地，从而保护他们的投票权。
并非所有 50 个州都有土地所有权信托的法律结构。但是，如果大多数州没有自己的土地信托法，则他们会遵守伊利诺伊州土地信托法，这意味着任何个人都可以在任何州建立“伊利诺伊式”土地信托，并有适当的法律指导。
保护土地信托
保护土地信托要求财产所有人放弃对土地使用和开发的一些权利。保护土地信托的目标是保护野生动物、历史或文化遗址以及自然资源免受商业开发或其他可能导致破坏或污染的活动的影响。
持有土地信托的要求
在拥有所有权的土地信托中，土地所有者签署一份称为信托契约的文件，该文件转移了财产的合法所有权。在设立信托时，土地所有者（既是信托授予人又是受益人）可以指定如何管理土地、谁可以控制土地以及如何分配土地产生的任何收入。这意味着，虽然信托是纸上的产权持有人，但土地所有者对财产保持完全控制。
所有权信托被用作财产所有者保持匿名和使有价值的资产远离遗嘱认证的一种方式。他们还可以提供许多其他遗产规划福利，并保护资产免受判决或留置权。这对于可能希望对发展计划保密的非常富有的名人和大公司特别有用。
保护土地信托的要求
在保护土地信托中，除非财产全部捐赠，否则信托不一定会接管土地所有权。相反，土地所有者可以签订具有法律约束力的协议，称为保护地役权，从而将其开发权“捐赠”给信托。信托的任务是确保地役权得到执行，在某些情况下，还负责管理财产。
可以调整保护地役权，使土地所有者保留所有权和使用权——例如继续耕种或饲养牲畜的权利——同时仍确保土地永远未开发。保护地役权“跟随土地”，这意味着即使土地被出售或传给继承人，地役权的条款仍然有效。
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美国 1,300 多家私人保护土地信托管理的未开发土地的总英亩数
土地信托的例子
拥有所有权的土地信托的一个例子是佛罗里达州的迪士尼度假村。位于佛罗里达州奥兰多的华特迪士尼世界度假区最初是在 1965 年使用持有产权的土地信托购买的。度假村所在的佛罗里达沼泽地的最初所有者并不知道迪斯尼（当时已经是家喻户晓的名字）是购买的幕后黑手。如果他们知道买家的身份，他们可能会提高要价。
与此同时，在美国三号的欧扎克土地信托基金中有很多保护土地信托基金的例子，该信托基金涵盖了欧扎克地区 28,000 英亩的数十个项目。该信托是一个非营利组织，帮助土地所有者保护欧扎克地区的土地并保护其免受城市发展的影响。欧扎克土地信托通过自然保护区和保护地役权帮助实现这一目标。
土地信托的优缺点
土地信托的主要优势在于它提供了责任和隐私保护。它允许房地产投资者将财产与个人财务分开。使用土地信托有助于将净资产的细节保密。房地产投资者经常使用土地信托将财产与其他资产分开。
但是，财产信托也有缺点。首先，如果您在土地信托下购买房产，任何赎回权都将丢失。也就是说，在止赎之前（或之后）收回财产的权利。其次，大多数土地信托会自动取消二级市场贷款的资格。
现在，土地信托的另一个问题是它们给人一种没有责任的错觉。即使在伊利诺伊州，土地信托仍然有责任。房地产所有者，而不仅仅是信托或受托人，可能会被认定为事情负责。同样，隐私也得不到保证，法院命令可以刺破隐私面纱。
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特别注意事项
产权持有信托和保护土地信托之间还有一个重要区别：向后者捐款可以为您带来巨大的税收减免。
如果土地所有者将他们的开发权捐赠给保护信托基金，他们可以获得相当于抵押土地价值（在地役权到位）与如果它是为了它的目的而开发它的价值之间的差额的税收减免。最高和最好的使用。”在某些情况下，这个扣除额可能价值数百万美元。
通常，土地所有者要么是几代人拥有该财产的农民和牧场主，要么是能够直接购买土地的非常富有的个人、家庭或企业。然而，最近出现了一种新的投资利基市场，旨在向更多人口开放保护的税收优惠。
投资保护地役权
使用多成员合作伙伴关系（或“辛迪加”），允许多个经认可的投资者集中资金购买土地进行保护。在通过保护地役权将房地产开发权捐赠给土地信托后，合伙企业的成员按比例分配税收减免。部分归功于这些保护伙伴关系，据估计，在 2005 年至 2015 年间，土地保护增加了 175%。
保护地役权争议
当然，只要有盈利的潜力，就会有人滥用这个系统。有一些引人注目的案例是，人们因捐赠高尔夫球场、住房开发和其他实际上没有太多生态或文化价值的财产而获得巨额扣除。
作为回应，银团投资，特别是接受地役权捐赠的土地信托基金遭到了强烈反对。然而，这种单一的焦点可能无法描绘出正在发生的问题的完整画面。无论是由农民、亿万富翁还是联合投资者捐赠，很明显，保护地役权捐赠法需要仔细研究，以确保在不消除保护动力的情况下将滥用风险降至最低。
土地信托定义常见问题解答
土地信托如何运作？
土地信托像其他信托一样运作，允许设保人设定适合其需求的独特条款和条件。土地信托具有三个关键部分——设保人、受托人和受益人。授予人创建信托并将财产转移到其中，受托人管理信托，受益人从信托中受益。
土地信托的目的是什么？
土地信托旨在为土地所有者创造责任和隐私保护。房地产投资者、个人和实体使用土地信托来帮助实现个人财务和财产的分离。
谁在土地信托中购买土地？
土地通常由个人或企业购买，然后将财产转移到土地信托中。土地信托的授予人是创建信托和转让财产的个人或实体。
土地信托能持续多久？
土地信托通常会持续一段时间，例如 20 年。信托期限到期时，受益人可以延长信托期限，如果他们不出售财产。
底线
土地信托与其他信托类似，但专门用于房地产。请注意，他们还可以持有其他与财产相关的资产，例如抵押贷款和票据。任何土地都可以用于土地信托，但是，它主要用于土地保护或开发性财产。
＃＃ 强调
土地信托是按照土地所有者的要求对财产进行合法所有权、管理或部分控制的组织。
保护土地信托基金的任务是管理未开发的土地，为子孙后代维护自然资源、历史遗迹和公共休闲区。
使用保护地役权将开发权转让给保护土地信托的土地所有者可以获得其慈善捐款的税收减免。
持有产权的土地信托，也称为伊利诺伊州土地信托，保护土地所有者的匿名性，并使财产免于遗嘱认证。
由于一些欺诈事件，一些保护地役权捐赠和接受它们的土地信托受到了更严格的审查。
