Fiducie foncière
Qu'est-ce qu'une fiducie foncière ?
Une fiducie foncière est une entité juridique qui acquiert la propriété ou l'autorité sur une propriété à la demande du propriétaire. Les fiducies foncières sont des fiducies entre vifs qui permettent la gestion de biens de leur vivant. Cependant, comme pour les autres types de fiducies, les modalités de chaque fiducie foncière sont uniques et peuvent être adaptées aux besoins individuels.
Comment fonctionne une fiducie foncière
Les fiducies foncières, qui sont des fiducies liées à l'immobilier, sont souvent utilisées pour la planification successorale. Il est destiné à être utilisé au cours de votre vie pour la gestion des propriétés. Ce sont des fiducies révocables, ce qui signifie qu'elles peuvent être résiliées ou modifiées. Les fiducies foncières peuvent comprendre des biens immobiliers (par exemple, des immeubles ou des maisons) ou des titres de propriété et des hypothèques. Ils sont généralement utilisés pour les terrains à des fins de conservation ou de la faune, ou à des fins de développement immobilier.
Les fiducies foncières comportent trois éléments clés : le constituant, le fiduciaire et le bénéficiaire. Le constituant est celui qui crée la fiducie et transfère la propriété. Le fiduciaire gère la fiducie et le bénéficiaire est celui qui bénéficie de la fiducie foncière.
Les constituants gèrent la manière dont les actifs sont transférés dans la fiducie et définissent les conditions de la fiducie. Les administrateurs gèrent les détails intimes de la propriété. Par exemple, si un bien locatif est détenu dans une fiducie foncière, un fiduciaire peut être chargé de superviser l'entretien et de percevoir les loyers.
Types de fiducies foncières
Il existe deux principaux types de fiducies foncières : les fiducies foncières détentrices de titres et les fiducies foncières de conservation. Les fiducies détentrices de titres permettent à des particuliers ou à des entités de détenir des terres de manière anonyme. La grande différence avec une fiducie foncière de conservation est que le propriétaire doit renoncer à certains droits d'utilisation des terres et de développement.
Fiducie foncière détentrice d'un titre
Une fiducie détentrice de titres permet au propriétaire de conserver anonymement tous les droits sur la propriété et de diriger les actions de la fiducie foncière. Ces fiducies sont également communément appelées «fiducies foncières de l'Illinois» car elles ont été popularisées pour la première fois à Chicago au cours des années 1800. À cette époque, les propriétaires fonciers n'étaient pas autorisés à voter sur les projets de la ville aux mêmes endroits où ils possédaient des terres. Pour contourner cette loi, de riches hommes d'affaires et politiciens utiliseraient des fiducies foncières pour acheter des terres de manière anonyme, protégeant ainsi leurs droits de vote.
Les 50 États n'ont pas tous une structure juridique en place pour une fiducie foncière détentrice de titres. Cependant, la plupart des États s'en remettent aux lois sur les fiducies foncières de l'Illinois s'ils n'en ont pas, ce qui signifie que tout individu peut former une fiducie foncière de type Illinois dans n'importe quel État avec des conseils juridiques appropriés.
Fiducie foncière de conservation
Les fiducies foncières de conservation exigent que le propriétaire renonce à certains droits sur l'utilisation et le développement des terres. L'objectif d'une fiducie foncière de conservation est de protéger la faune, les sites historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d'autres activités pouvant entraîner des perturbations ou de la pollution.
Exigences pour une fiducie foncière détentrice de titres
Dans une fiducie foncière détenant un titre, le propriétaire foncier signe un document appelé acte de fiducie, qui transfère la propriété légale de la propriété. Lors de la création de la fiducie, le propriétaire foncier (qui est à la fois le constituant de la fiducie et le bénéficiaire) peut spécifier comment la terre doit être gérée, qui en a le contrôle et comment les revenus qu'elle produit sont distribués. Cela signifie que même si la fiducie est le détenteur du titre sur papier, le propriétaire foncier conserve un contrôle total sur la propriété.
Les fiducies détentrices de titres sont utilisées comme un moyen pour les propriétaires fonciers de maintenir l'anonymat et de garder les biens de valeur hors d'homologation. Ils peuvent également fournir un certain nombre d'autres avantages en matière de planification successorale et protéger les actifs contre les jugements ou les privilèges. Cela peut être particulièrement utile pour les très riches, les célébrités et les grandes entreprises qui souhaitent garder secrets leurs plans de développement.
Exigences pour une fiducie foncière de conservation
Dans une fiducie foncière de conservation, la fiducie ne reprend pas nécessairement le titre foncier à moins que la propriété ne soit donnée dans son intégralité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier peut conclure un accord juridiquement contraignant, appelé une servitude de conservation,. « donnant » ainsi ses droits de développement à la fiducie. La fiducie est chargée de veiller à l'application de la servitude et, dans certains cas, de gérer la propriété.
Les servitudes de conservation peuvent être adaptées de manière à ce que le propriétaire foncier conserve les droits de propriété et d'utilisation, tels que le droit de continuer à cultiver ou à élever du bétail, tout en garantissant que la terre reste inexploitée à perpétuité. Les servitudes de conservation « suivent le terrain », ce qui signifie que les termes de la servitude restent en vigueur même si le terrain est vendu ou transmis aux héritiers.
56 millions
Le nombre total d'acres de terres non développées gérées par plus de 1 300 fiducies foncières de conservation privées à travers les États-Unis
Exemples de fiducies foncières
Un exemple de fiducie foncière détenant un titre est le complexe Disney en Floride. Le Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride, a été initialement acheté en 1965 à l'aide d'une fiducie foncière détentrice de titres. Les propriétaires d'origine des marécages de Floride, où le complexe a été construit, n'avaient aucune idée que Disney (déjà un nom connu à l'époque) était à l'origine de l'achat. S'ils avaient été au courant de l'identité de l'acheteur, ils auraient probablement augmenté leur prix demandé.
Pendant ce temps, il existe de nombreux exemples de fiducies foncières de conservation à travers les États-Unis, l'Ozark Land Trust, qui couvre des dizaines de projets sur 28 000 acres dans la région d'Ozark. La fiducie est une organisation à but non lucratif qui aide les propriétaires fonciers à préserver les terres de la région d'Ozark et à les protéger du développement urbain. L'Ozark Land Trust aide à accomplir cela avec des réserves naturelles et des servitudes de conservation.
Avantages et inconvénients des fiducies foncières
Le principal avantage des fiducies foncières est qu'elles offrent des protections en matière de responsabilité et de confidentialité. Il permet aux investisseurs immobiliers de séparer la propriété des finances personnelles. L'utilisation d'une fiducie foncière permet de garder les détails de la valeur nette privés. Les investisseurs immobiliers utilisent souvent des fiducies foncières pour séparer les biens des autres actifs.
Cependant, il y a des inconvénients à une fiducie immobilière. Premièrement, si vous achetez la propriété dans le cadre d'une fiducie foncière, tout droit de rachat est perdu. C'est-à-dire le droit de réclamer la propriété juste avant (ou après) la forclusion. Deuxièmement, la plupart des fiducies foncières sont automatiquement exclues des prêts sur le marché secondaire.
Maintenant, l'autre problème avec les fiducies foncières, c'est qu'elles donnent l'illusion qu'il n'y a pas de responsabilité. Les fiducies foncières ont toujours une responsabilité, même dans l'Illinois. Le propriétaire de l'immeuble, et pas seulement la fiducie ou le fiduciaire, peut être tenu responsable des choses. De plus, la vie privée n'est pas garantie et les ordonnances des tribunaux peuvent percer le voile de la vie privée.
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Considérations particulières
Il existe une autre distinction importante entre les titres fonciers et les fiducies foncières de conservation : un don à ces dernières pourrait vous rapporter un important allégement fiscal.
Si un propriétaire foncier fait don de ses droits de développement à une fiducie de conservation, il peut bénéficier d'une déduction fiscale égale à la différence entre la valeur du terrain grevé (avec la servitude en place) et ce qu'il pourrait valoir s'il était développé pour son " l'utilisation la plus élevée et la meilleure." Dans certains cas, cette déduction peut valoir des millions de dollars.
En règle générale, les propriétaires fonciers sont soit des agriculteurs et des éleveurs qui possèdent la propriété depuis des générations, soit des personnes, des familles ou des entreprises très riches qui peuvent se permettre d'acheter des parcelles. Récemment, cependant, un nouveau créneau d'investissement s'est développé afin d'ouvrir les avantages fiscaux de la conservation à une plus grande partie de la population.
Investir dans les servitudes de conservation
partenariat multi-membres (ou « syndicat »), ces sociétés d'investissement permettent à plusieurs investisseurs accrédités de mettre leur argent en commun pour acheter des terres à des fins de conservation. Après avoir cédé les droits de développement immobilier à une fiducie foncière via une servitude de conservation, les membres de la société en nom collectif se partagent la déduction fiscale au prorata. Grâce, en partie, à ces partenariats de conservation, on estime que la conservation des terres a augmenté de 175 % entre 2005 et 2015.
Controverse sur les servitudes de conservation
Bien sûr, chaque fois qu'il y a un potentiel de profit, quelqu'un abusera du système. Il y a eu des cas très médiatisés de personnes prenant des déductions très importantes pour avoir fait don de servitudes sur des terrains de golf, des lotissements et d'autres propriétés qui n'ont en fait pas beaucoup de valeur écologique ou culturelle.
En réponse, il y a eu une réaction agressive contre les investissements syndiqués, en particulier, et les fiducies foncières qui acceptent leurs dons de servitude. Cependant, cette focalisation singulière peut ne pas brosser un tableau complet des problèmes en jeu. Qu'il s'agisse de dons d'agriculteurs, de milliardaires ou d'investisseurs syndiqués, il est clair que les lois sur les dons de servitudes de conservation nécessitent un examen plus approfondi pour s'assurer que le risque d'abus est minimisé sans supprimer l'incitation à conserver.
FAQ sur la définition des fiducies foncières
Comment fonctionne une fiducie foncière ?
Les fiducies foncières fonctionnent comme les autres fiducies, permettant au concédant de fixer des conditions uniques qui répondent à ses besoins. Les fiducies foncières comportent trois éléments clés : le concédant, le fiduciaire et le bénéficiaire. Les constituants créent la fiducie et y transfèrent les biens, les fiduciaires gèrent la fiducie et le bénéficiaire bénéficie de la fiducie.
Quel est le but d'une fiducie foncière ?
Les fiducies foncières sont destinées à créer des protections en matière de responsabilité et de confidentialité pour les propriétaires fonciers. Les investisseurs immobiliers, les particuliers et les entités utilisent des fiducies foncières pour aider à créer une séparation pour les finances personnelles et la propriété.
Qui achète le terrain dans une fiducie foncière ?
Le terrain est généralement acheté par un particulier ou une entreprise qui transférera ensuite la propriété dans une fiducie foncière. Le constituant de la fiducie foncière est la personne ou l'entité qui crée la fiducie et transfère la propriété.
Combien de temps dure une fiducie foncière ?
Les fiducies foncières durent généralement pendant une période déterminée, par exemple 20 ans. C'est au bénéficiaire de prolonger la durée de la fiducie à son expiration, s'il ne le fait pas, la propriété est vendue.
L'essentiel
Les fiducies foncières sont similaires aux autres fiducies, mais sont destinées exclusivement à l'immobilier. Notez qu'ils peuvent également détenir d'autres actifs liés à la propriété, tels que des hypothèques et des billets. N'importe quel terrain peut être utilisé pour une fiducie foncière, cependant, il est principalement utilisé pour la conservation des terres ou la propriété de développement.
Points forts
Les fiducies foncières sont des organisations qui prennent la propriété légale, l'intendance ou le contrôle partiel d'une propriété à la demande du propriétaire foncier.
Les fiducies foncières de conservation sont chargées de la gestion des terres non développées afin de maintenir les ressources naturelles, les sites historiques et les aires de loisirs publiques pour les générations futures.
Les propriétaires fonciers qui utilisent des servitudes de conservation pour transférer des droits de développement à une fiducie foncière de conservation peuvent bénéficier d'une déduction fiscale pour leurs dons de bienfaisance.
Les fiducies foncières détentrices de titres, également connues sous le nom de fiducies foncières de l'Illinois, protègent l'anonymat des propriétaires fonciers et gardent la propriété hors d'homologation.
En raison de certains cas de fraude, certains dons de servitudes de conservation et les fiducies foncières qui les acceptent ont fait l'objet d'une surveillance accrue.
