Arazi Güveni
Arazi Güveni Nedir?
Bir arazi tröstü, mülk sahibinin emriyle bir mülk parçasının mülkiyetini veya yetkisini alan bir tüzel kişiliktir. Arazi tröstleri, hayattayken mülkün yönetimine izin veren yaşayan tröstlerdir. Ancak, diğer tröst türleri gibi, her bir arazi tröstünün şartları benzersizdir ve bireysel ihtiyaçlara göre uyarlanabilir.
Bir Arazi Güvencesi Nasıl Çalışır?
Gayrimenkule bağlı tröstler olan arazi tröstleri, genellikle emlak planlaması için kullanılır. Yaşamınız boyunca mülkleri yönetmek için kullanılmalıdır. Bunlar iptal edilebilir güvenlerdir, yani feshedilebilir veya değiştirilebilirler. Arazi tröstleri, gayrimenkul (örneğin binalar veya evler) veya mülk senetleri ve ipotekleri içerebilir. Genellikle koruma veya vahşi yaşam amaçlarıyla veya gayrimenkul geliştirme amaçlarıyla ilgili araziler için kullanılırlar.
Arazi tröstlerinin üç temel bölümü vardır: hibe veren, mütevelli ve yararlanıcı. İmtiyaz veren, güveni yaratan ve mülkü devreden kişidir. Mütevelli, güveni yönetir ve yararlanıcı, arazi güveninden yararlanandır.
Bağışçılar, varlıkların güvene nasıl devredildiğini ele alır ve güvenin şartlarını belirler. Mütevelli heyeti, mülkün mahrem ayrıntılarını ele alır. Örneğin, bir kiralık mülk bir arazi güveninde tutuluyorsa, bakımın gözetiminden ve kira ödemelerinin tahsil edilmesinden bir mütevelli sorumlu olabilir.
Arazi Tröst Türleri
Arazi tröstlerinin iki temel türü vardır: tapu sahibi ve koruma arazi tröstleri. Tapu sahibi tröstler, şahısların veya kuruluşların anonim olarak araziyi elinde tutmasına izin verir. Korumalı arazi güveniyle arasındaki en büyük fark, sahibinin bazı arazi kullanım ve geliştirme haklarından vazgeçmesi gerektiğidir.
Tapu Sahibi Arazi Güveni
Tapu sahibi bir güven, mülk sahibinin mülk üzerindeki tüm hakları anonim olarak korumasını ve arazi güveninin eylemlerini yönlendirmesini sağlar. Bu tröstlere ayrıca yaygın olarak 'Illinois arazi tröstleri' denir çünkü ilk olarak 1800'lerde Chicago'da popüler hale getirildiler. O zamanlar, mülk sahiplerinin araziye sahip oldukları yerlerde şehir projelerinde oy kullanmalarına izin verilmiyordu. Bu yasayı aşmak için, zengin işadamları ve politikacılar, arazi tröstlerini anonim olarak arazi satın almak için kullanacak ve böylece oy haklarını koruyacaklardı.
50 eyaletin hepsinde tapu sahibi arazi tröstü için yasal bir yapı bulunmamaktadır. Bununla birlikte, çoğu eyalet, kendi yasalarına sahip değillerse Illinois arazi tröst yasalarına tabidir; bu, herhangi bir bireyin uygun yasal rehberlikle herhangi bir eyalette 'Illinois tarzı' bir arazi tröstü oluşturabileceği anlamına gelir.
Koruma Alanı Vakfı
Koruma amaçlı arazi tröstleri, mülk sahibinin arazi kullanımı ve geliştirme üzerinde bazı haklardan vazgeçmesini gerektirir. Koruma arazisi güveninin amacı, vahşi yaşamı, tarihi veya kültürel alanları ve doğal kaynakları ticari gelişmeden veya bozulmaya veya kirliliğe yol açabilecek diğer faaliyetlerden korumaktır.
Tapu Sahibi Arazi Güvenine İlişkin Gereksinimler
Tapu sahibi bir arazi güveninde, arazi sahibi, mülkün yasal sahipliğini devreden bir Tapu Belgesi adı verilen bir belgeyi imzalar. Güveni kurarken, toprak sahibi (hem güven veren hem de yararlanıcı olan), arazinin nasıl yönetileceğini, üzerinde kimin kontrolü olduğunu ve ürettiği herhangi bir gelirin nasıl dağıtılacağını belirleyebilir. Bu, güvenin kağıt üzerinde tapu sahibi olmasına rağmen, arazi sahibinin mülk üzerinde tam kontrol sağladığı anlamına gelir.
Tapu sahibi tröstler, mülk sahiplerinin anonimliği korumanın ve değerli varlıkları vasiyetname dışında tutmanın bir yolu olarak kullanılır. Ayrıca bir dizi başka emlak planlama avantajı sağlayabilir ve varlıkları yargılardan veya hacizlerden koruyabilirler. Bu, özellikle kalkınma planlarını gizli tutmak isteyebilecek çok zenginler, ünlüler ve büyük şirketler için yararlı olabilir.
Koruma Alanı Güvencesi İçin Gereksinimler
Bir koruma arazisi güveninde, mülkün tamamı bağışlanmadıkça, güven mutlaka arazi tapusunu devralmaz. Bunun yerine, bir arazi sahibi, koruma irtifak hakkı adı verilen yasal olarak bağlayıcı bir anlaşmaya girebilir ve böylece geliştirme haklarını güvene "bağışlayabilir". Güven, irtifak hakkının uygulanmasını sağlamak ve bazı durumlarda mülkü yönetmekle görevlidir.
Koruma irtifakları, arazi sahibinin mülkiyeti ve kullanım haklarını (çiftçiliğe devam etme veya hayvan yetiştirme hakkı gibi) elinde tutarken, arazinin sonsuza kadar gelişmemiş kalmasını sağlayacak şekilde uyarlanabilir. Koruma irtifakları "araziyi takip et", yani arazi satılsa veya mirasçılara geçse dahi irtifak irtifakı hükümleri yürürlükte kalır.
56 milyon
ABD genelinde 1.300'den fazla özel koruma arazisi tröstleri tarafından yönetilen toplam gelişmemiş arazi sayısı
Arazi Tröst Örnekleri
Tapu sahibi arazi güvenine bir örnek, Disney'in Florida'daki tatil yeridir. Orlando, Florida'daki Walt Disney World Resort, ilk olarak 1965'te tapu sahibi bir arazi tröstü kullanılarak satın alındı. Tesisin inşa edildiği Florida bataklıklarının asıl sahipleri, satın almanın arkasında Disney'in (o zamanlar zaten bir hane adı olan) olduğu hakkında hiçbir fikri yoktu. Alıcının kimliğini bilselerdi, muhtemelen fiyatlarını yükseltirlerdi.
Bu arada, Ozark bölgesi boyunca 28.000 dönümlük bir alanda düzinelerce projeyi kapsayan ABD Üçlü'nün Ozark Land Trust'ı genelinde koruma amaçlı arazi tröstlerinin birçok örneği var. Vakıf, arazi sahiplerinin Ozark bölgesindeki arazileri korumalarına ve onu kentsel gelişimden korumalarına yardımcı olan kar amacı gütmeyen bir kuruluştur . Ozark Land Trust, doğa koruma alanları ve koruma irtifak hakları ile bunu gerçekleştirmeye yardımcı olur.
Arazi Güvenlerinin Avantajları ve Dezavantajları
Arazi güvenlerinin en önemli avantajı, sorumluluk ve mahremiyet korumaları sağlamasıdır. Gayrimenkul yatırımcılarının mülkü kişisel finanstan ayrı tutmasını sağlar. Bir arazi güvenini kullanmak, net değerin ayrıntılarını gizli tutmaya yardımcı olur. Gayrimenkul yatırımcıları, mülkü diğer varlıklardan ayrı tutmak için genellikle arazi güvenlerini kullanır.
Ancak, bir mülk güveninin dezavantajları vardır. İlk olarak, mülkü bir arazi tröstü altında satın alırsanız, tüm itfa hakları kaybedilir. Yani, mülkiyeti hacizden hemen önce (veya sonra) geri alma hakkı. İkincisi, çoğu arazi tröstleri otomatik olarak ikincil piyasa kredilerinden diskalifiye edilir.
Şimdi, arazi tröstleri ile ilgili diğer sorun, hiçbir sorumluluk olmadığı yanılsamasını vermeleridir. Arazi tröstlerinin Illinois'de bile hala sorumluluğu var. Sadece güven veya mütevelli değil, gerçek mülk sahibi bazı şeylerden sorumlu tutulabilir. Ayrıca, mahremiyet garanti edilmez ve mahkeme kararları mahremiyet perdesini delebilir.
TTT
Özel Hususlar
Tapu sahibi ve koruma amaçlı arazi tröstleri arasında bir başka önemli ayrım daha vardır: ikincisine yapılacak bir bağış size büyük bir vergi indirimi sağlayabilir.
Bir arazi sahibi, geliştirme haklarını bir koruma vakfına bağışlarsa, ipotekli arazinin değeri (yerinde irtifak hakkı ile) arasındaki farka eşit bir vergi indirimi alabilir. en yüksek ve en iyi kullanım." Bazı durumlarda, bu kesinti milyonlarca dolar değerinde olabilir.
Tipik olarak, toprak sahipleri ya nesiller boyunca mülkün sahibi olan çiftçiler ve çiftçiler ya da çok zengin bireyler, aileler ya da doğrudan arazi satın alabilecek işletmelerdir. Ancak son zamanlarda, korumanın vergi avantajlarını nüfusun daha büyük bir bölümüne açmak için tasarlanmış yeni bir yatırım alanı geliştirildi.
Koruma İrtifaklarına Yatırım Yapmak
Çok üyeli bir ortaklık (veya 'sendika') kullanan bu yatırım şirketleri, birden fazla akredite yatırımcının, koruma amacıyla arazi satın almak için paralarını bir araya getirmelerine izin verir. Mülk geliştirme haklarını bir koruma irtifak hakkı yoluyla bir arazi güvenine bağışladıktan sonra, ortaklığın üyeleri vergi indirimini orantılı olarak bölüştürdü. Kısmen bu koruma ortaklıkları sayesinde, arazi korumanın 2005 ve 2015 yılları arasında %175 oranında arttığı tahmin edilmektedir.
Koruma İrtifakı Tartışması
Tabii ki, ne zaman kâr potansiyeli varsa, birileri sistemi kötüye kullanacak. Golf sahaları, konut geliştirmeleri ve aslında çok fazla ekolojik veya kültürel değeri olmayan diğer mülklerde irtifak hakkı bağışlamak için çok büyük kesintiler alan bazı yüksek profilli vakalar olmuştur.
Buna karşılık, özellikle sendikasyon yatırımlarına ve irtifak bağışlarını kabul eden arazi tröstlerine karşı agresif bir tepki oldu. Bununla birlikte, bu tekil odak, oyundaki sorunların tam bir resmini çizmeyebilir. Çiftçiler, milyarderler veya sendikalı yatırımcılar tarafından bağışlanmış olsun, koruma irtifak hakkı bağış yasalarının, koruma teşvikini ortadan kaldırmadan kötüye kullanım riskinin en aza indirilmesini sağlamak için daha yakından incelenmesi gerektiği açıktır.
Arazi Güveni Tanımı SSS
Arazi Güvencesi Nasıl Çalışır?
Arazi tröstleri, diğer tröstler gibi çalışır ve hibe verenin ihtiyaçlarına uygun benzersiz hüküm ve koşullar belirlemesine izin verir. Arazi tröstlerinin üç temel bölümü vardır: hibe veren, mütevelli ve yararlanıcı. Bağışçılar güveni yaratır ve mülkü ona aktarır, mütevelliler güveni yönetir ve yararlanıcı güvenden yararlanır.
Arazi Güveninin Amacı Nedir?
Arazi tröstleri, arazi sahipleri için sorumluluk ve mahremiyet korumaları yaratmak içindir. Gayrimenkul yatırımcıları, bireyler ve kuruluşlar, kişisel finans ve mülk için ayrım oluşturmaya yardımcı olmak için arazi güvenlerini kullanır.
Bir Arazi Güvenindeki Araziyi Kim Satın Alır?
Arazi genellikle, daha sonra mülkü bir arazi güvenine devredecek olan bir kişi veya işletme tarafından satın alınır. Arazi güvenini veren kişi, güveni oluşturan ve mülkü devreden kişi veya kuruluştur.
Bir Arazi Güvencesi Ne Kadar Sürer?
Arazi tröstleri genellikle 20 yıl gibi belirli bir süre boyunca sürer. Mülk satılmazsa, güven süresini sona erdiğinde uzatmak yararlanıcıya bağlıdır.
Alt çizgi
Arazi tröstleri diğer tröstlere benzer, ancak yalnızca gayrimenkul içindir. İpotekler ve senetler gibi mülkle ilgili diğer varlıkları da tutabileceklerini unutmayın. Herhangi bir arazi bir arazi güveni için kullanılabilir, ancak çoğunlukla arazi koruma veya geliştirme mülkiyeti için kullanılır.
Öne Çıkanlar
Arazi tröstleri, arazi sahibinin emriyle mülk üzerinde yasal mülkiyet, idare veya kısmi kontrol alan kuruluşlardır.
Koruma arazisi tröstleri, doğal kaynakları, tarihi yerleri ve kamu rekreasyon alanlarını gelecek nesiller için korumak için gelişmemiş arazilerin yönetimi ile görevlendirilmiştir.
İmar haklarını bir koruma arazisi vakfına devretmek için koruma irtifak hakkı kullanan arazi sahipleri, hayırsever bağışları için vergi indirimi alabilirler.
Illinois arazi tröstleri olarak da bilinen tapu sahibi arazi tröstleri, arazi sahibinin anonimliğini korur ve mülkü vasiyetname dışında tutar.
Bazı dolandırıcılık örnekleri nedeniyle, bazı koruma irtifak bağışları ve bunları kabul eden arazi tröstleri daha fazla inceleme altına alındı.
