Land Trust
O que é um Land Trust?
Um fundo de terras é uma entidade legal que assume a propriedade ou autoridade sobre uma propriedade a mando do proprietário da propriedade. Os fundos fundiários são fundos vivos que permitem a gestão da propriedade em vida. No entanto, como outros tipos de fundos, os termos de cada fundo são únicos e podem ser adaptados às necessidades individuais.
Como funciona um Land Trust
Os fundos fiduciários, que são fundos vinculados a imóveis, são frequentemente usados para planejamento imobiliário. Destina-se a ser utilizado durante a sua vida para a gestão de propriedades. São trusts revogáveis, o que significa que podem ser rescindidos ou alterados. Os fundos fiduciários podem incluir imóveis (por exemplo, prédios ou casas) ou títulos de propriedade e hipotecas. Eles são normalmente usados para a terra envolvida em fins de conservação ou vida selvagem, ou para fins de desenvolvimento imobiliário.
Os fundos fundiários têm três partes principais: o concedente, o administrador e o beneficiário. O concedente é quem cria o fideicomisso e transfere a propriedade. O fiduciário administra o fideicomisso e o beneficiário é aquele que se beneficia do fideicomisso fundiário.
Os concedentes lidam com a transferência de ativos para o fundo e definem os termos do fundo. Os curadores cuidam dos detalhes íntimos da propriedade. Por exemplo, se uma propriedade alugada for mantida em um fundo fiduciário, um administrador pode ser responsável por supervisionar a manutenção e receber os pagamentos do aluguel.
Tipos de Fundos de Terra
Existem dois tipos principais de fundos fundiários – fundos de propriedade e fundos de conservação. Os trusts detentores de títulos permitem que indivíduos ou entidades mantenham terras anonimamente. A grande diferença com um fundo de conservação de terras é que o proprietário deve abrir mão de alguns direitos de uso da terra e desenvolvimento.
Fiduciário Titular da Terra
Um fideicomisso titular permite que o proprietário mantenha anonimamente todos os direitos sobre a propriedade e dirija as ações do fideicomisso da terra. Esses fundos também são comumente chamados de 'trusts de terras de Illinois' porque foram popularizados pela primeira vez em Chicago durante os anos 1800. Naquela época, os proprietários não podiam votar em projetos da cidade nos mesmos lugares em que possuíam terras. Para contornar essa lei, empresários e políticos ricos usariam fundos de terras para comprar terras anonimamente, protegendo assim seus direitos de voto.
Nem todos os 50 estados têm uma estrutura legal para um fundo de propriedade de propriedade. No entanto, a maioria dos estados adia as leis de fideicomisso de terras de Illinois se não tiverem as suas próprias, o que significa que qualquer indivíduo pode formar um fideicomisso de terras 'estilo de Illinois' em qualquer estado com orientação legal adequada.
Confiança da Terra de Conservação
Os fundos de conservação de terras exigem que o proprietário abra mão de alguns direitos sobre o uso e desenvolvimento da terra. O objetivo de um fundo de conservação de terras é proteger a vida selvagem, locais históricos ou culturais e recursos naturais do desenvolvimento comercial ou de outras atividades que possam levar à interrupção ou poluição.
Requisitos para um Fiduciário Titular
Em um fundo de propriedade de propriedade, o proprietário assina um documento chamado Deed in Trust, que transfere a propriedade legal da propriedade. Ao estabelecer o fideicomisso, o proprietário da terra (que é tanto o concedente do fideicomisso quanto o beneficiário) pode especificar como a terra deve ser administrada, quem tem controle sobre ela e como a renda que ela produz é distribuída. Isso significa que, enquanto a confiança é o titular no papel, o proprietário mantém o controle total sobre a propriedade.
Os trusts detentores de títulos são usados como uma forma de os proprietários manterem o anonimato e manter ativos valiosos fora do inventário. Eles também podem fornecer vários outros benefícios de planejamento imobiliário e proteger os ativos de julgamentos ou ônus. Isso pode ser especialmente útil para os muito ricos, celebridades e grandes empresas que desejam manter os planos de desenvolvimento em segredo.
Requisitos para um Conservation Land Trust
Em um fundo de conservação de terras, o fundo não necessariamente assume o título da terra, a menos que a propriedade seja doada em sua totalidade. Em vez disso, um proprietário de terras pode entrar em um acordo juridicamente vinculativo, chamado de servidão de conservação,. "doando" seus direitos de desenvolvimento ao trust. A confiança é encarregada de garantir que a servidão seja aplicada e, em alguns casos, administrar a propriedade.
As servidões de conservação podem ser adaptadas para que o proprietário da terra retenha os direitos de propriedade e uso – como o direito de continuar a cultivar ou criar gado – enquanto ainda garante que a terra permaneça subdesenvolvida em perpetuidade. As servidões de conservação "seguem a terra", o que significa que os termos da servidão permanecem em vigor mesmo que a terra seja vendida ou passada a herdeiros.
56 milhões
O número total de acres de terras não desenvolvidas administradas por mais de 1.300 fundos de conservação privados em todo os EUA
Exemplos de Land Trusts
Um exemplo de um fundo de propriedade titular é o resort da Disney na Flórida. O Walt Disney World Resort em Orlando, FL, foi comprado inicialmente em 1965 usando um fundo de propriedade de propriedade. Os proprietários originais dos pântanos da Flórida, onde o resort foi construído, não tinham ideia de que a Disney (já um nome familiar na época) estava por trás da compra. Se eles estivessem cientes da identidade do comprador, provavelmente teriam aumentado o preço pedido.
Enquanto isso, há muitos exemplos de fundos de conservação de terras nos Estados Unidos. Três, o Ozark Land Trust, que cobre dezenas de projetos em 28.000 acres na região de Ozark. O fundo é uma organização sem fins lucrativos que ajuda os proprietários de terras a preservar a terra na área de Ozark e protegê-la do desenvolvimento urbano. O Ozark Land Trust ajuda a conseguir isso com reservas naturais e servidões de conservação.
Vantagens e Desvantagens dos Land Trusts
A principal vantagem dos fundos fundiários é que eles fornecem proteção de responsabilidade e privacidade. Ele permite que os investidores imobiliários mantenham a propriedade separada das finanças pessoais. Usar um fundo fiduciário ajuda a manter os detalhes do patrimônio líquido privados. Os investidores imobiliários costumam usar fundos de terras para manter a propriedade separada de outros ativos.
No entanto, existem desvantagens para uma confiança de propriedade. Em primeiro lugar, se você comprar a propriedade sob um fundo fiduciário, todos os direitos de resgate serão perdidos. Ou seja, o direito de reclamar a propriedade imediatamente antes (ou depois) da execução duma hipoteca. Em segundo lugar, a maioria dos fundos fundiários são automaticamente desqualificados para empréstimos no mercado secundário.
Agora, o outro problema com os fundos fundiários é que eles dão a ilusão de que não há responsabilidade. Os fundos fundiários ainda têm responsabilidade, mesmo em Illinois. O proprietário da propriedade real, e não apenas o trust ou o administrador, pode ser considerado responsável pelas coisas. Além disso, a privacidade não é garantida e ordens judiciais podem perfurar o véu da privacidade.
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Considerações Especiais
Há uma outra distinção importante entre os fundos de propriedade de propriedade e de conservação: uma doação para o último pode lhe render uma grande redução de impostos.
Se um proprietário doar seus direitos de desenvolvimento para um truste de conservação, ele pode receber uma dedução fiscal igual à diferença entre o valor da terra como onerada (com a servidão no lugar) e o que poderia valer se fosse desenvolvido para seu " maior e melhor uso." Em alguns casos, essa dedução pode valer milhões de dólares.
Normalmente, os proprietários de terras são fazendeiros e pecuaristas que possuem a propriedade há gerações ou indivíduos, famílias ou empresas muito ricas que podem comprar terras diretamente. Recentemente, no entanto, desenvolveu-se um novo nicho de investimento destinado a abrir os benefícios fiscais da conservação para uma parcela maior da população.
Investir em Servidões de Conservação
Usando uma parceria de vários membros (ou 'sindicato'), essas empresas de investimento permitem que vários investidores credenciados unam seu dinheiro para comprar terras para conservação. Depois de doar os direitos de desenvolvimento de propriedade para um fundo de terra por meio de uma servidão de conservação, os membros da parceria dividiram a dedução do imposto proporcionalmente. Graças, em parte, a essas parcerias de conservação, estima-se que a conservação da terra aumentou 175% entre 2005 e 2015.
Controvérsia da Servidão de Conservação
Claro, sempre que houver potencial de lucro, alguém abusará do sistema. Houve alguns casos de alto perfil de pessoas que fizeram deduções muito grandes para doar servidões em campos de golfe, conjuntos habitacionais e outras propriedades que na verdade não têm muito valor ecológico ou cultural.
Em resposta, houve uma reação agressiva contra os investimentos sindicalizados, especificamente, e os fundos fundiários que aceitam suas doações de servidão. No entanto, esse foco singular pode não pintar um quadro completo das questões em jogo. Seja doado por fazendeiros, bilionários ou investidores sindicalizados, é claro que as leis de doação de servidão de conservação exigem um olhar mais atento para garantir que o risco de abuso seja minimizado sem remover o incentivo para conservar.
Perguntas frequentes sobre a definição de Land Trust
Como funciona um Land Trust?
Os fundos fundiários funcionam como outros fundos fiduciários, permitindo que o concedente defina termos e condições exclusivos que atendam às suas necessidades. Os fundos fundiários têm três partes principais: o concedente, o fiduciário e o beneficiário. Os outorgantes criam o fideicomisso e transferem a propriedade para ele, os curadores administram o fideicomisso e o beneficiário se beneficia do fideicomisso.
Qual é o propósito de um Land Trust?
Os fundos fundiários destinam-se a criar proteções de responsabilidade e privacidade para os proprietários de terras. Investidores imobiliários, indivíduos e entidades usam fundos de propriedade para ajudar a criar separação entre finanças pessoais e propriedades.
Quem compra a terra em um Land Trust?
A terra geralmente é comprada por um indivíduo ou empresa que, então, transfere a propriedade para um fundo de terras. O concedente do fundo fiduciário é o indivíduo ou entidade que cria o fundo fiduciário e transfere a propriedade.
Quanto tempo dura um Land Trust?
Os fundos fiduciários geralmente duram um determinado período de tempo, como 20 anos. Cabe ao beneficiário prorrogar o prazo do fideicomisso quando este expirar, caso contrário o imóvel é vendido.
A linha de fundo
Os fundos fundiários são semelhantes a outros fundos fiduciários, mas destinam-se exclusivamente a imóveis. Observe que eles também podem deter outros ativos relacionados à propriedade, como hipotecas e notas. Qualquer terreno pode ser usado para um fundo fundiário, no entanto, é usado principalmente para conservação de terras ou propriedades de desenvolvimento.
Destaques
Land trusts são organizações que assumem a propriedade legal, administração ou controle parcial sobre a propriedade a mando do proprietário da terra.
Os fundos de conservação de terras são encarregados da gestão de terras não desenvolvidas para manter os recursos naturais, locais históricos e áreas públicas de lazer para as gerações futuras.
Os proprietários de terras que usam servidões de conservação para transferir direitos de desenvolvimento para um fundo de conservação de terras podem receber uma dedução fiscal por suas doações de caridade.
Os fundos imobiliários detentores de títulos, também conhecidos como fundos imobiliários de Illinois, protegem o anonimato do proprietário e mantêm a propriedade fora do inventário.
Devido a alguns casos de fraude, algumas doações de servidão de conservação e os fundos fundiários que as aceitam estão sob maior escrutínio.
