Land Trust

Hvad er en Land Trust?

En jordfond er en juridisk enhed, der tager ejerskab af eller myndighed over et stykke ejendom på foranledning af ejendomsejeren. Land trusts er levende trusts, der giver mulighed for forvaltning af ejendom, mens de er i live. Men ligesom andre typer truster er hver jordtrusts vilkår unikke og kan skræddersyes til individuelle behov.

Sådan fungerer en Land Trust

Land trusts, som er trusts knyttet til fast ejendom, bruges ofte til ejendomsplanlægning. Det er beregnet til at blive brugt i din levetid til at administrere ejendomme. De er tilbagekaldelige trusts, hvilket betyder, at de kan opsiges eller ændres. Land trusts kan omfatte fast ejendom (f.eks. bygninger eller boliger) eller ejendomsnotater og pantebreve. De bruges typisk til det land, der er involveret i bevarings- eller dyrelivsformål, eller til ejendomsudviklingsformål.

Land trusts har tre nøgledele - bevillingsgiver, administrator og modtager. Det er tilskudsgiveren, der skaber tilliden og overfører ejendommen. Forvalteren administrerer trusten, og modtageren er den, der nyder godt af jordtilliden.

Grantorer håndterer, hvordan overførslen af aktiver til trusten og fastsætter vilkårene for trusten. Tillidsmænd håndterer de intime detaljer om ejendommen. For eksempel, hvis en udlejningsejendom holdes i en jordfond, kan en administrator være ansvarlig for at føre tilsyn med vedligeholdelse og opkræve lejebetalinger.

Typer af jordfonde

Der er to nøgletyper af jordfonde – ejendomsretlige og bevarende jordfonde. Ejendomsbesiddende trusts giver enkeltpersoner eller enheder mulighed for at holde jord anonymt. Den store forskel med en bevarende jordfond er, at ejeren skal opgive nogle arealanvendelses- og udviklingsrettigheder.

Ejendomsbesiddende Land Trust

En ejendomsbesiddende trust giver ejendomsejeren mulighed for anonymt at opretholde alle rettigheder over ejendommen og styre jordfondens handlinger. Disse trusts kaldes også almindeligvis 'Illinois land trusts', fordi de først blev populært i Chicago i løbet af 1800-tallet. På det tidspunkt måtte ejendomsejere ikke stemme om byprojekter de samme steder, som de ejede jord. For at omgå denne lov ville velhavende forretningsmænd og politikere bruge jordfonde til at købe jord anonymt og derved beskytte deres stemmerettigheder.

Ikke alle 50 stater har en juridisk struktur på plads for en ejendomsretlig jordfond. De fleste stater overholder dog Illinois-love om jordfonde, hvis de ikke har deres egne, hvilket betyder, at enhver person kan danne en jordfond i 'Illinois-stil' i enhver stat med ordentlig juridisk vejledning.

Conservation Land Trust

Conservation land trusts kræver, at ejendomsejeren opgiver nogle rettigheder over arealanvendelse og udvikling. Målet med en bevaringslandfond er at beskytte dyreliv, historiske eller kulturelle steder og naturressourcer mod kommerciel udvikling eller andre aktiviteter, der kan føre til forstyrrelser eller forurening.

Krav til en ejendomsretlig jordfond

I en ejendomsbesiddende jordfond underskriver grundejeren et dokument kaldet et skøde i tillid, som overfører juridisk ejendomsret til ejendommen. Ved oprettelsen af trusten kan grundejeren (som både er tillidsgiver og begunstiget) angive, hvordan jorden skal forvaltes, hvem der har kontrol over den, og hvordan enhver indkomst, den producerer, fordeles. Det betyder, at mens trusten på papiret er ejendomsretten, bevarer grundejeren fuldstændig kontrol over ejendommen.

Ejendomsbesiddende truster bruges som en måde for ejendomsejere at bevare anonymiteten og holde værdifulde aktiver uden for skifteretten. De kan også give en række andre ejendomsplanlægningsfordele og beskytte aktiver mod domme eller tilbageholdsret. Dette kan især være nyttigt for de meget velhavende, berømtheder og store virksomheder, der måske ønsker at holde udviklingsplaner skjult.

Krav til en Conservation Land Trust

I en bevaringslandtrust overtager trusten ikke nødvendigvis jordtitlen, medmindre ejendommen er doneret i sin helhed. I stedet kan en grundejer indgå en juridisk bindende aftale, kaldet en fredningsservitut , og derved "donere" deres udviklingsrettigheder til trusten. Tilliden har til opgave at sikre, at servitutten håndhæves og i nogle tilfælde administrere ejendommen.

Bevaringsservitutter kan skræddersyes, så lodsejeren bevarer ejendoms- og brugsrettigheder – såsom retten til at fortsætte landbruget eller opdrætte husdyr – samtidig med at det sikres, at jorden forbliver ubebygget i al evighed. Fredningsservitutter "følger jorden", hvilket betyder, at vilkårene for servitutten forbliver i kraft, selvom jorden sælges eller overdrages til arvinger.

56 mio

Det samlede antal hektar ubebygget jord, der forvaltes af mere end 1.300 private bevarelsesjordfonde i hele USA

Eksempler på Land Trusts

Et eksempel på en ejendomsretlig ejendom er Disneys resort i Florida. Walt Disney World Resort i Orlando, FL, blev oprindeligt købt i 1965 ved hjælp af en ejendomsretlig jordfond. De oprindelige ejere af Floridas sumpområder, hvor resortet blev bygget, havde ingen anelse om, at Disney (allerede et kendt navn på det tidspunkt) stod bag købet. Havde de været opmærksomme på køberens identitet, ville de sandsynligvis have forhøjet deres udbudspris.

I mellemtiden er der masser af eksempler på bevarelse af jordfonde i USA Three's Ozark Land Trust, som dækker snesevis af projekter på tværs af 28.000 acres gennem Ozark-regionen. Tilliden er en non-profit organisation,. der hjælper jordejere med at bevare jord i Ozark-området og beskytte det mod byudvikling. Ozark Land Trust hjælper med at opnå dette med naturreservater og bevaringsservitutter.

Fordele og ulemper ved Land Trusts

Den vigtigste fordel ved jordfonde er, at den giver ansvar og beskyttelse af privatlivets fred. Det giver ejendomsinvestorer mulighed for at holde ejendom adskilt fra privatøkonomi. Brug af en jordfond hjælper med at holde oplysningerne om nettoformuen private. Ejendomsinvestorer bruger ofte jordfonde til at holde ejendom adskilt fra andre aktiver.

Der er dog ulemper ved en ejendomsfond. For det første, hvis du køber ejendommen under en jordfond, mistes eventuelle indløsningsrettigheder. Det vil sige ret til at kræve ejendommen tilbage lige før (eller efter) tvangsauktion. For det andet diskvalificeres de fleste jordfonde automatisk fra sekundære markedslån.

Nu er det andet problem med jordfonde, at de giver den illusion, at der ikke er noget ansvar. Land trusts har stadig ansvar, selv i Illinois. Ejeren af fast ejendom, og ikke kun trusten eller administratoren, kan blive fundet ansvarlig for ting. Privatlivets fred er heller ikke garanteret, og retskendelser kan gennembore privatlivets slør.

TTT

Særlige overvejelser

Der er en anden vigtig sondring mellem ejendomsret og bevarende jord trusts: en donation til sidstnævnte kan give dig en stor skattelettelse.

Hvis en grundejer donerer deres udviklingsrettigheder til en fredningsfond, kan de få et skattefradrag svarende til forskellen mellem værdien af grunden som behæftet (med servitutten på plads), og hvad den kunne være værd, hvis den blev udviklet til sin " højeste og bedste brug." I nogle tilfælde kan dette fradrag være millioner af dollars værd.

Typisk er jordejere enten landmænd og ranchere, der har ejet ejendommen i generationer eller meget velhavende enkeltpersoner, familier eller virksomheder, der har råd til at købe trakter direkte. For nylig er der dog udviklet en ny investeringsniche designet til at åbne op for de skattemæssige fordele ved bevaring for en større del af befolkningen.

Investering i bevaringsservitutter

Ved at bruge et partnerskab med flere medlemmer (eller 'syndikat') tillader disse investeringsselskaber flere akkrediterede investorer at samle deres penge for at købe jord til bevaring. Efter at have doneret ejendomsudviklingsrettighederne til en jordfond via en fredningsservitt, opdelte medlemmerne af interessentskabet skattefradraget pro rata. Til dels takket være disse bevaringspartnerskaber anslås det, at jordbevarelsen steg med 175 % mellem 2005 og 2015.

Kontrovers om fredsservitut

Selvfølgelig, hver gang der er potentiale for profit, vil nogen misbruge systemet. Der har været nogle højprofilerede sager, hvor folk har taget meget store fradrag for at donere servitutter på golfbaner, boligbyggerier og andre ejendomme, som faktisk ikke har meget økologisk eller kulturel værdi.

Som svar har der været et aggressivt modreaktion mod syndikerede investeringer, specifikt, og de jordfonde, der accepterer deres servitutdonationer. Imidlertid tegner dette enestående fokus muligvis ikke et fuldstændigt billede af de problemer, der er i spil. Uanset om det er doneret af landmænd, milliardærer eller syndikerede investorer, er det klart, at lovene om bevaring af servitutter kræver et nærmere kig for at sikre, at risikoen for misbrug minimeres uden at fjerne incitamentet til at spare.

Land Trust Definition FAQs

Hvordan fungerer en Land Trust?

Land trusts fungerer som andre trusts, hvilket giver giveren mulighed for at fastsætte unikke vilkår og betingelser, der passer til deres behov. Land trusts har tre nøgledele - bevillingsgiver, administrator og modtager. Grantorer opretter trusten og overfører ejendommen til den, trustees administrerer trusten, og modtageren nyder godt af trusten.

Hvad er formålet med en Land Trust?

Land trusts er beregnet til at skabe ansvar og privatlivsbeskyttelse for grundejere. Ejendomsinvestorer, enkeltpersoner og enheder bruger jordfonde til at hjælpe med at skabe adskillelse mellem privatøkonomi og ejendom.

Hvem køber jorden i en jordfond?

Jorden er generelt købt af en person eller virksomhed, der derefter vil overføre ejendommen til en jordfond. Tilbyderen af jordfonden er den person eller enhed, der opretter tilliden og overdrager ejendommen.

Hvor længe varer en Land Trust?

Land trusts varer generelt i en bestemt periode, såsom 20 år. Det er op til modtageren at forlænge tillidsperioden, når den udløber, hvis ikke ejendommen er solgt.

Bundlinjen

Land trusts ligner andre trusts, men er udelukkende beregnet til fast ejendom. Bemærk, at de også kan have andre ejendomsrelaterede aktiver, såsom realkreditlån og noter. Ethvert land kan bruges til en jordfond, men det bruges mest til jordbevarelse eller udviklingsejendomme.

##Højdepunkter

• Land trusts er organisationer, der tager lovligt ejerskab, forvaltning eller delvis kontrol over ejendom på foranledning af grundejeren.

• Conservation land trusts har til opgave at forvalte ubebygget jord for at bevare naturressourcer, historiske steder og offentlige rekreative områder for fremtidige generationer.

• Grundejere, der bruger fredningsservitutter til at overføre udviklingsrettigheder til en bevarende jordfond, kan få skattefradrag for deres velgørende donationer.

• Ejendomsbesiddende jord trusts, også kendt som Illinois land trusts, beskytter jordejers anonymitet og holder ejendom uden for skifteretten.

• På grund af nogle tilfælde af svig er nogle bevaringsservitutudgaver og de jordfonde, der accepterer dem, kommet under øget kontrol.