Powiernictwo gruntowe

Co to jest fundusz powierniczy?

Fundusz powierniczy to podmiot prawny, który przejmuje na własność nieruchomość lub władzę nad nią na polecenie właściciela nieruchomości. Fundusze powiernicze to żywe fundusze powiernicze, które pozwalają na zarządzanie majątkiem za życia. Jednak, podobnie jak inne rodzaje trustów, warunki każdego trustu gruntowego są wyjątkowe i mogą być dostosowane do indywidualnych potrzeb.

Jak działa powiernictwo gruntowe

Fundusze powiernicze, które są trustami powiązanymi z nieruchomościami, są często wykorzystywane do planowania nieruchomości. Ma być używany przez całe życie do zarządzania nieruchomościami. Są to odwoływalne trusty, co oznacza, że można je rozwiązać lub zmienić. Fundusze powiernicze mogą obejmować nieruchomości (np. budynki lub domy) lub noty majątkowe i hipoteki. Są one zwykle wykorzystywane do celów ochrony lub ochrony przyrody lub do celów rozwoju nieruchomości.

Fundusze powiernicze mają trzy kluczowe części — koncesjodawca, powiernik i beneficjent. Udzielający jest tym, który tworzy zaufanie i przekazuje majątek. Powiernik zarządza zaufaniem, a beneficjentem jest ten, który korzysta z zaufania do ziemi.

Grantodawcy zajmują się przekazywaniem aktywów do trustu i ustalają warunki trustu. Powiernicy zajmują się intymnymi szczegółami nieruchomości. Na przykład, jeśli wynajmowana nieruchomość jest utrzymywana w funduszu powierniczym, powiernik może być odpowiedzialny za nadzorowanie utrzymania i pobieranie opłat czynszowych.

Rodzaje trustów ziemskich

Istnieją dwa kluczowe typy trustów gruntowych - trusty gruntowe posiadające tytuły i chroniące grunty. Fundusze powiernicze posiadające tytuły własności umożliwiają osobom fizycznym lub podmiotom anonimowe posiadanie ziemi. Duża różnica w przypadku zaufania do gruntów chronionych polega na tym, że właściciel musi zrezygnować z niektórych praw do użytkowania gruntów i zagospodarowania.

Fundusz powierniczy posiadający tytuł własności

Trust posiadający tytuł własności pozwala właścicielowi nieruchomości anonimowo zachować wszystkie prawa do nieruchomości i kierować działaniami trustu gruntowego. Fundusze te są również powszechnie nazywane „fundacjami gruntów Illinois”, ponieważ zostały po raz pierwszy spopularyzowane w Chicago w XIX wieku. W tym czasie właściciele nieruchomości nie mogli głosować nad projektami miejskimi w tych samych miejscach, w których posiadali grunty. Aby obejść to prawo, bogaci biznesmeni i politycy wykorzystywali fundusze powiernicze do anonimowego zakupu ziemi, chroniąc w ten sposób swoje prawa głosu.

Nie wszystkie stany 50 mają strukturę prawną dla posiadania tytułu zaufania do ziemi. Jednak większość stanów stosuje się do przepisów dotyczących zaufania do ziemi stanu Illinois, jeśli nie mają własnych, co oznacza, że każda osoba może utworzyć fundusz powierniczy w stylu Illinois w dowolnym stanie z odpowiednimi wskazówkami prawnymi.

Conservation Land Trust

Konserwatorskie fundusze powiernicze wymagają, aby właściciel nieruchomości zrezygnował z niektórych praw do użytkowania gruntów i zagospodarowania. Celem ochrony ziemi powierniczej jest ochrona dzikiej przyrody, miejsc historycznych lub kulturowych oraz zasobów naturalnych przed rozwojem komercyjnym lub innymi działaniami, które mogą prowadzić do zakłóceń lub zanieczyszczenia.

Wymagania dotyczące funduszu powierniczego posiadającego tytuł własności

W funduszu powierniczym posiadającym tytuł własności, właściciel gruntu podpisuje dokument zwany Deed in Trust, który przenosi prawną własność nieruchomości. Podczas tworzenia trustu właściciel gruntu (który jest zarówno dawcą, jak i beneficjentem powiernictwa) może określić, w jaki sposób ma być zarządzana ziemią, kto ma nad nią kontrolę i w jaki sposób rozdzielany jest jej dochód. Oznacza to, że podczas gdy trust jest posiadaczem tytułu na papierze, właściciel gruntu zachowuje pełną kontrolę nad nieruchomością.

Fundusze powiernicze posiadające tytuły własności są wykorzystywane przez właścicieli nieruchomości jako sposób na zachowanie anonimowości i utrzymywanie cennych aktywów poza spadkiem. Mogą również zapewnić szereg innych korzyści związanych z planowaniem majątku i chronić majątek przed wyrokami lub zastawami. Może to być szczególnie przydatne dla bardzo bogatych, celebrytów i dużych firm, które mogą chcieć trzymać plany rozwoju w tajemnicy.

Wymagania dotyczące Conservation Land Trust

W zaufaniu do ziemi konserwującej zaufanie niekoniecznie przejmuje tytuł własności do ziemi, chyba że nieruchomość jest przekazywana w całości. Zamiast tego właściciel gruntu może zawrzeć prawnie wiążącą umowę, zwaną służebnością konserwatorską,. tym samym „oddając” swoje prawa do zabudowy na rzecz trustu. Zadaniem trustu jest zapewnienie egzekwowania służebności oraz, w niektórych przypadkach, zarządzanie nieruchomością.

Służebności ochrony można dostosować tak, aby właściciel gruntu zachował prawa własności i użytkowania — takie jak prawo do kontynuowania uprawy lub hodowli zwierząt gospodarskich — przy jednoczesnym zapewnieniu, że ziemia pozostanie niezagospodarowana na zawsze. Służebności konserwatorskie „podążają za gruntem”, co oznacza, że warunki służebności pozostają w mocy nawet w przypadku sprzedaży gruntu lub przekazania go spadkobiercom.

56 milionów

Całkowita liczba akrów niezagospodarowanych gruntów zarządzanych przez ponad 1300 prywatnych funduszy ochrony gruntów w całych Stanach Zjednoczonych

Przykłady trustów ziemskich

Przykładem funduszu powierniczego posiadającego tytuł własności jest ośrodek Disneya na Florydzie. Walt Disney World Resort w Orlando na Florydzie został początkowo zakupiony w 1965 roku za pomocą funduszu powierniczego. Pierwotni właściciele bagien Florydy, na których zbudowano ośrodek, nie mieli pojęcia, że za zakupem stoi Disney (wtedy już powszechnie znana nazwa). Gdyby byli świadomi tożsamości kupującego, prawdopodobnie zwiększyliby cenę wywoławczą.

Tymczasem istnieje wiele przykładów trustów zajmujących się ochroną gruntów w całej amerykańskiej trójce Ozark Land Trust, która obejmuje dziesiątki projektów na 28 000 akrów w regionie Ozark. Trust jest organizacją non-profit, która pomaga właścicielom ziemskim zachować ziemię w rejonie Ozark i chronić ją przed rozwojem miast. Ozark Land Trust pomaga to osiągnąć dzięki rezerwom przyrody i służebnościom ochronnym.

Zalety i wady trustów ziemskich

Kluczową zaletą trustów gruntowych jest to, że zapewnia ochronę odpowiedzialności i prywatności. Pozwala inwestorom nieruchomości oddzielić nieruchomość od finansów osobistych. Korzystanie z zaufania do ziemi pomaga zachować prywatność szczegółów wartości netto. Inwestorzy w nieruchomości często korzystają z funduszy powierniczych, aby oddzielić nieruchomość od innych aktywów.

Istnieją jednak wady zaufania do nieruchomości. Po pierwsze, jeśli kupisz nieruchomość w ramach funduszu powierniczego, wszelkie prawa do umorzenia zostaną utracone. Oznacza to prawo do odzyskania nieruchomości tuż przed (lub po) przejęciu nieruchomości. Po drugie, większość funduszy powierniczych jest automatycznie zdyskwalifikowana z pożyczek na rynku wtórnym.

Teraz innym problemem związanym z funduszami powierniczymi jest to, że dają złudzenie, że nie ma odpowiedzialności. Fundusze powiernicze nadal ponoszą odpowiedzialność, nawet w Illinois. Odpowiedzialność za rzeczy może ponosić właściciel nieruchomości, a nie tylko powiernik czy powiernik. Ponadto prywatność nie jest gwarantowana, a nakazy sądowe mogą przebić zasłonę prywatności.

TTT

Uwagi specjalne

Istnieje jeszcze jedno ważne rozróżnienie między posiadaniem tytułu a funduszami powierniczymi gruntów chronionych: darowizna na rzecz tych ostatnich może przynieść ci dużą ulgę podatkową.

Jeśli właściciel gruntu przekaże swoje prawa do zabudowy funduszowi konserwatorskiemu, może otrzymać odliczenie od podatku równe różnicy między wartością obciążonego gruntu (z istniejącą służebnością) a jego wartością, gdyby została zabudowana dla jego „ najwyższe i najlepsze wykorzystanie." W niektórych przypadkach odliczenie to może być warte miliony dolarów.

Zazwyczaj właścicielami ziemskimi są rolnicy i ranczerowie, którzy są właścicielami nieruchomości od pokoleń, lub bardzo zamożne osoby, rodziny lub firmy, które mogą sobie pozwolić na bezwarunkowy zakup traktatów. Ostatnio jednak powstała nowa nisza inwestycyjna, mająca na celu udostępnienie korzyści podatkowych związanych z ochroną większej części populacji.

Inwestowanie w służebności konserwatorskie

partnerstwa wieloczłonowego (lub „konsorcjum”), te firmy inwestycyjne pozwalają wielu akredytowanym inwestorom łączyć swoje pieniądze na zakup gruntów w celu ochrony. Po przekazaniu prawa do zabudowy na rzecz powiernictwa gruntowego poprzez służebność konserwatorską, członkowie spółki podzielili odliczenie podatkowe proporcjonalnie. Po części dzięki tym partnerstwom na rzecz ochrony szacuje się, że ochrona gruntów wzrosła o 175% w latach 2005-2015.

Kontrowersje dotyczące służebności konserwatorskiej

Oczywiście za każdym razem, gdy pojawia się potencjał zysku, ktoś nadużyje systemu. Zdarzały się głośne przypadki osób, które pobierały bardzo duże odliczenia za przekazanie służebności pól golfowych, osiedli mieszkaniowych i innych nieruchomości, które w rzeczywistości nie mają dużej wartości ekologicznej lub kulturowej.

W odpowiedzi doszło do agresywnego sprzeciwu wobec inwestycji konsorcjalnych, w szczególności wobec funduszy powierniczych, które przyjmują darowizny służebności. Jednak to szczególne skupienie może nie dać pełnego obrazu występujących problemów. Niezależnie od tego, czy są to darowizny od rolników, miliarderów, czy inwestorów konsorcjalnych, jasne jest, że przepisy dotyczące darowizn w zakresie służebności ochrony przyrody wymagają bliższego przyjrzenia się, aby zapewnić zminimalizowanie ryzyka nadużyć bez usuwania zachęty do oszczędzania.

Często zadawane pytania dotyczące definicji zaufania do gruntów

Jak działa powiernictwo gruntowe?

Fundusze powiernicze działają jak inne trusty, umożliwiając koncesjodawcy ustalanie unikalnych warunków, które odpowiadają jego potrzebom. Fundusze powiernicze składają się z trzech kluczowych części — dawcy, powiernika i beneficjenta. Grantodawcy tworzą trust i przenoszą do niego majątek, powiernicy zarządzają trustem, a beneficjent korzysta z trustu.

Jaki jest cel funduszu powierniczego?

Fundusze powiernicze mają na celu stworzenie ochrony odpowiedzialności i prywatności właścicieli gruntów. Inwestorzy nieruchomości, osoby fizyczne i podmioty korzystają z funduszy powierniczych, aby pomóc w tworzeniu separacji finansów osobistych i własności.

Kto kupuje ziemię w funduszu powierniczym?

Ziemia jest zwykle kupowana przez osobę fizyczną lub firmę, która następnie przeniesie nieruchomość do funduszu powierniczego. Podmiot udzielający zaufania do ziemi to osoba fizyczna lub podmiot, który tworzy zaufanie i przekazuje nieruchomość.

Jak długo trwa powiernictwo gruntowe?

Fundusze powiernicze na ogół działają przez określony czas, na przykład 20 lat. Od beneficjenta zależy przedłużenie okresu zaufania po jego wygaśnięciu, jeśli tego nie zrobi, nieruchomość zostanie sprzedana.

Podsumowanie

Fundusze powiernicze są podobne do innych trustów, ale są przeznaczone wyłącznie dla nieruchomości. Pamiętaj, że mogą również posiadać inne aktywa związane z nieruchomościami, takie jak hipoteki i banknoty. Każda ziemia może być wykorzystana do powiernictwa gruntowego, jednak jest ona najczęściej wykorzystywana do ochrony gruntów lub nieruchomości deweloperskich.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Fundusze powiernicze to organizacje, które przejmują prawną własność, zarządzanie lub częściową kontrolę nad nieruchomością na polecenie właściciela gruntu.

• Fundusze ochrony gruntów mają za zadanie gospodarowanie niezagospodarowanymi gruntami w celu zachowania zasobów naturalnych, miejsc historycznych i publicznych terenów rekreacyjnych dla przyszłych pokoleń.

• Właściciele gruntów, którzy korzystają ze służebności ochronnych w celu przeniesienia praw do zabudowy do funduszu powierniczego zajmującego się ochroną gruntów, mogą otrzymać ulgę podatkową od swoich darowizn na cele charytatywne.

• Fundusze powiernicze do gruntów, znane również jako fundusze powiernicze stanu Illinois, chronią anonimowość właścicieli ziemskich i utrzymują własność poza spadkiem.

• Ze względu na niektóre przypadki oszustw, niektóre darowizny na służebność ochrony i fundusze powiernicze, które je przyjmują, zostały poddane wzmożonej kontroli.