Земельный фонд

Что такое земельный траст?

Земельный траст — это юридическое лицо, которое вступает во владение или распоряжается частью собственности по распоряжению собственника. Земельные трасты - это живые трасты, которые позволяют управлять имуществом при жизни. Однако, как и другие типы трастов, условия каждого земельного траста уникальны и могут быть адаптированы к индивидуальным потребностям.

Как работает земельный траст

Земельные трасты, связанные с недвижимостью, часто используются для планирования недвижимости. Он предназначен для использования в течение вашей жизни для управления недвижимостью. Это отзывные трасты, что означает, что они могут быть прекращены или изменены. Земельные трасты могут включать в себя недвижимость (например, здания или дома) или имущественные векселя и ипотечные кредиты. Обычно они используются для земель, используемых в целях сохранения или дикой природы, или для целей развития недвижимости.

Земельные трасты состоят из трех ключевых частей: праводателя, доверительного собственника и бенефициара. Доверитель создает траст и передает имущество. Доверительный собственник управляет трастом, а бенефициаром является тот, кто получает выгоду от земельного траста.

Доверители справляются с передачей активов в траст и устанавливают условия траста. Доверительные управляют интимными подробностями собственности. Например, если сдаваемое в аренду имущество находится в земельном доверительном управлении, доверительный управляющий может нести ответственность за надзор за обслуживанием и сбором арендных платежей.

Типы земельных трастов

Существует два основных типа земельных трастов: правоустанавливающие и консервационные земельные фонды. Трасты, владеющие титулом, позволяют физическим или юридическим лицам анонимно владеть землей. Большая разница с сохранением земельного фонда заключается в том, что владелец должен отказаться от некоторых прав на землепользование и застройку.

Земельный траст, владеющий титулом

Титульный траст позволяет владельцу собственности анонимно сохранять все права на собственность и управлять действиями земельного траста. Эти трасты также обычно называют «земельными трестами Иллинойса», потому что они были впервые популяризированы в Чикаго в 1800-х годах. В то время владельцам собственности не разрешалось голосовать за городские проекты в тех же местах, где они владели землей. Чтобы обойти этот закон, богатые бизнесмены и политики использовали земельные фонды для анонимной покупки земли, тем самым защищая свое право голоса.

Не во всех 50 штатах существует юридическая структура земельного траста, владеющего титулом. Тем не менее, большинство штатов подчиняются законам о земельных фондах Иллинойса, если у них нет своих собственных, а это означает, что любое лицо может сформировать земельный фонд «в стиле Иллинойса» в любом штате при наличии надлежащего юридического руководства.

Земельный фонд охраны природы

Консервативные земельные фонды требуют, чтобы владелец собственности отказался от некоторых прав на землепользование и застройку. Целью природоохранного земельного фонда является защита дикой природы, исторических или культурных объектов и природных ресурсов от коммерческого освоения или другой деятельности, которая может привести к разрушению или загрязнению.

Требования к земельному фонду, владеющему титулом

В земельном доверительном управлении землевладелец подписывает документ, называемый доверительным актом, который передает юридическое право собственности на недвижимость. При учреждении траста землевладелец (который одновременно является доверителем и бенефициаром) может указать, как будет управляться земля, кто имеет над ней контроль и как распределяется доход, который она приносит. Это означает, что в то время как траст является правообладателем на бумаге, землевладелец сохраняет полный контроль над собственностью.

Титульные трасты используются владельцами собственности как способ сохранить анонимность и защитить ценные активы от завещания. Они также могут предоставить ряд других преимуществ планирования недвижимости и защитить активы от судебных решений или залогов. Это может быть особенно полезно для очень богатых, знаменитостей и крупных компаний, которые могут захотеть сохранить планы развития в тайне.

Требования к заповедному земельному фонду

В доверительном управлении по сохранению земель траст не обязательно получает право собственности на землю, если только собственность не передана в дар полностью. Вместо этого землевладелец может заключить юридически обязывающее соглашение, называемое сервитутом о сохранении,. тем самым «пожертвовав» свои права на застройку в траст. На траст возложена задача обеспечения соблюдения сервитута и, в некоторых случаях, управления имуществом.

Сервитуты сохранения могут быть адаптированы таким образом, чтобы землевладелец сохранял права собственности и использования, такие как право продолжать заниматься сельским хозяйством или разводить скот, и в то же время гарантировать, что земля останется неосвоенной навечно. Консервационные сервитуты «следуют за землей», что означает, что условия сервитута остаются в силе, даже если земля продается или передается наследникам.

56 миллионов

Общее количество акров неосвоенных земель, находящихся в ведении более 1300 частных природоохранных земельных фондов по всей территории США.

Примеры земельных трастов

Примером земельного траста, владеющего титулом, является курорт Диснея во Флориде. Всемирный курорт Уолта Диснея в Орландо, штат Флорида, был первоначально приобретен в 1965 году с использованием земельного фонда, владеющего титулом. Первоначальные владельцы болот Флориды, где был построен курорт, понятия не имели, что за покупкой стоит Дисней (в то время уже нарицательное имя). Если бы они знали личность покупателя, они, вероятно, увеличили бы запрашиваемую цену.

Между тем, существует множество примеров сохранения земельных трастов в рамках американского фонда Ozark Land Trust, который охватывает десятки проектов на 28 000 акров в регионе Озарк. Доверие является некоммерческой организацией,. которая помогает землевладельцам сохранять землю в районе Озарк и защищать ее от городской застройки. Ozark Land Trust помогает достичь этого с помощью природных заповедников и природоохранных сервитутов.

Преимущества и недостатки земельных трастов

Ключевым преимуществом земельных трастов является то, что они обеспечивают защиту ответственности и конфиденциальности. Это позволяет инвесторам в недвижимость отделять имущество от личных финансов. Использование земельного траста помогает сохранить конфиденциальность информации о собственном капитале. Инвесторы в недвижимость часто используют земельные фонды, чтобы отделить собственность от других активов.

Однако у доверительного управления недвижимостью есть и недостатки. Во-первых, если вы покупаете недвижимость в рамках земельного фонда, любые права выкупа теряются. То есть право истребовать имущество непосредственно до (или после) обращения взыскания. Во-вторых, большинство земельных трастов автоматически лишаются права на получение кредитов на вторичном рынке.

Другая проблема с земельными трастами заключается в том, что они создают иллюзию отсутствия ответственности. Земельные тресты по-прежнему несут ответственность даже в Иллинойсе. Владелец недвижимости, а не только траст или доверительный управляющий, может быть привлечен к ответственности за вещи. Кроме того, конфиденциальность не гарантируется, и судебные постановления могут нарушить завесу конфиденциальности.

ТТТ

Особые соображения

Есть еще одно важное различие между земельными фондами, владеющими правами собственности, и фондами сохранения земли: пожертвование последнему может принести вам большие налоговые льготы.

Если землевладелец передает свои права на застройку фонду охраны окружающей среды, он может получить налоговый вычет, равный разнице между стоимостью земли, находящейся под обременением (с установленным сервитутом), и ее стоимостью, если бы она была разработана для своих целей. наивысшее и наилучшее использование». В некоторых случаях этот вычет может стоить миллионы долларов.

Как правило, землевладельцами являются либо фермеры и владельцы ранчо, которые владели недвижимостью на протяжении поколений, либо очень богатые люди, семьи или предприятия, которые могут позволить себе покупать участки сразу. Однако в последнее время образовалась новая инвестиционная ниша, предназначенная для предоставления налоговых льгот по охране природы большей части населения.

Инвестиции в природоохранные сервитуты

Используя многочленное партнерство (или «синдикат»), эти инвестиционные компании позволяют нескольким аккредитованным инвесторам объединять свои деньги для покупки земли для сохранения. После передачи прав на застройку земельному фонду через сервитут, члены товарищества пропорционально делят налоговый вычет. По оценкам, отчасти благодаря этим природоохранным партнерствам, сохранение земель увеличилось на 175% в период с 2005 по 2015 год.

Спор о сохранении сервитутов

Конечно, всякий раз, когда есть потенциал для получения прибыли, кто-то будет злоупотреблять системой. Было несколько громких случаев, когда люди брали очень большие вычеты за пожертвование сервитутов на поля для гольфа, жилые комплексы и другую собственность, которая на самом деле не имеет большой экологической или культурной ценности.

В ответ на это последовала агрессивная реакция на синдицированные инвестиции, в частности, и на земельные фонды, которые принимают их пожертвования в качестве сервитутов. Тем не менее, этот единственный фокус может не отражать полную картину существующих проблем. Независимо от того, пожертвованы ли они фермерами, миллиардерами или синдицированными инвесторами, ясно, что законы о пожертвованиях в отношении природоохранных сервитутов требуют более тщательного изучения, чтобы гарантировать, что риск злоупотребления сведен к минимуму, не лишая стимула к сохранению.

Часто задаваемые вопросы об определении земельного фонда

Как работает земельный траст?

Земельные трасты работают так же, как и другие трасты, позволяя доверителю устанавливать уникальные условия, которые соответствуют его потребностям. Земельные трасты состоят из трех ключевых частей: праводателя, доверительного собственника и бенефициара. Доверители создают траст и передают в него имущество, попечители управляют трастом, а бенефициар получает выгоду от траста.

Какова цель земельного траста?

Земельные трасты предназначены для обеспечения ответственности и защиты частной жизни землевладельцев. Инвесторы в недвижимость, физические и юридические лица используют земельные фонды для разделения личных финансов и имущества.

Кто покупает землю в земельном фонде?

Земля обычно покупается физическим или юридическим лицом, которое затем передает собственность в земельный фонд. Доверителем земельного траста является физическое или юридическое лицо, которое создает траст и передает имущество.

Как долго длится земельный траст?

Земельные трасты обычно действуют в течение установленного периода времени, например, 20 лет. Бенефициар может продлить срок траста, когда он истечет, если он этого не сделает, имущество будет продано.

Нижняя линия

Земельные трасты похожи на другие трасты, но предназначены исключительно для недвижимости. Обратите внимание, что они также могут владеть другими активами, связанными с недвижимостью, такими как ипотечные кредиты и векселя. Любая земля может быть использована для земельного траста, однако в основном она используется для сохранения земель или развития собственности.

Особенности

Земельные трасты — это организации, которые юридически владеют, распоряжаются или частично контролируют имущество по распоряжению землевладельца.
Целям природоохранных земель поручено управление неосвоенными землями для сохранения природных ресурсов, исторических мест и общественных зон отдыха для будущих поколений.
Землевладельцы, которые используют природоохранные сервитуты для передачи прав на застройку природоохранному земельному фонду, могут получить налоговый вычет за свои благотворительные пожертвования.
Земельные фонды, владеющие титулом, также известные как земельные фонды штата Иллинойс, защищают анонимность землевладельцев и защищают имущество от завещания.
Из-за некоторых случаев мошенничества некоторые пожертвования на природоохранные сервитуты и земельные фонды, которые их принимают, стали предметом повышенного внимания.