Fideicomiso de tierras
¿Qué es un fideicomiso de tierras?
Un fideicomiso de tierras es una entidad legal que toma posesión o autoridad sobre una propiedad a instancias del dueño de la propiedad. Los fideicomisos de tierras son fideicomisos en vida que permiten la administración de la propiedad en vida. Sin embargo, al igual que otros tipos de fideicomisos, los términos de cada fideicomiso de tierras son únicos y se pueden adaptar a las necesidades individuales.
Cómo funciona un fideicomiso de tierras
Los fideicomisos de tierras, que son fideicomisos vinculados a bienes inmuebles, a menudo se utilizan para la planificación patrimonial. Está destinado a ser utilizado durante su vida para administrar propiedades. Son fideicomisos revocables, lo que significa que pueden rescindirse o modificarse. Los fideicomisos de tierras pueden incluir bienes inmuebles (por ejemplo, edificios o casas) o pagarés de propiedad e hipotecas. Por lo general, se utilizan para la tierra involucrada con fines de conservación o vida silvestre, o con fines de desarrollo inmobiliario.
Los fideicomisos de tierras tienen tres partes clave: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. El otorgante es quien crea el fideicomiso y transfiere la propiedad. El fideicomisario administra el fideicomiso y el beneficiario es el que se beneficia del fideicomiso de tierras.
Los otorgantes manejan cómo se transfieren los activos al fideicomiso y establecen los términos del fideicomiso. Los fideicomisarios manejan los detalles íntimos de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de alquiler se mantiene en un fideicomiso de tierras, un fideicomisario podría ser responsable de supervisar el mantenimiento y cobrar los pagos del alquiler.
Tipos de fideicomisos de tierras
Hay dos tipos clave de fideicomisos de tierras: fideicomisos de tenencia de títulos y de conservación de tierras. Los fideicomisos de propiedad permiten que las personas o entidades posean tierras de forma anónima. La gran diferencia con un fideicomiso de tierras para la conservación es que el propietario debe ceder algunos derechos de desarrollo y uso de la tierra.
Fideicomiso de tierras con título de propiedad
Un fideicomiso de propiedad le permite al dueño de la propiedad mantener de forma anónima todos los derechos sobre la propiedad y dirigir las acciones del fideicomiso de tierras. Estos fideicomisos también se denominan comúnmente 'fideicomisos de tierras de Illinois' porque se popularizaron por primera vez en Chicago durante el siglo XIX. En ese momento, a los dueños de propiedades no se les permitía votar sobre proyectos de la ciudad en los mismos lugares donde poseían terrenos. Para eludir esta ley, los empresarios y políticos adinerados usarían fideicomisos de tierras para comprar tierras de forma anónima, protegiendo así sus derechos de voto.
No todos los 50 estados cuentan con una estructura legal para un fideicomiso de propiedad de tierras. Sin embargo, la mayoría de los estados se remiten a las leyes de fideicomisos de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que cualquier individuo puede formar un fideicomiso de tierras "al estilo de Illinois" en cualquier estado con la orientación legal adecuada.
Fideicomiso de tierras para la conservación
Los fideicomisos de tierras para la conservación exigen que el dueño de la propiedad renuncie a algunos derechos sobre el uso y desarrollo de la tierra. El objetivo de un fideicomiso de tierras para la conservación es proteger la vida silvestre, los sitios históricos o culturales y los recursos naturales del desarrollo comercial u otras actividades que puedan provocar perturbaciones o contaminación.
Requisitos para un fideicomiso de tierras con título de propiedad
En un fideicomiso de tierras con título de propiedad, el propietario firma un documento llamado Escritura en Fideicomiso, que transfiere la titularidad legal de la propiedad. Al establecer el fideicomiso, el propietario de la tierra (que es tanto el otorgante del fideicomiso como el beneficiario) puede especificar cómo se administrará la tierra, quién tiene el control sobre ella y cómo se distribuirán los ingresos que produzca. Esto significa que mientras el fideicomiso es el titular en papel, el propietario mantiene el control total sobre la propiedad.
Los fideicomisos de titularidad se utilizan como una forma para que los propietarios mantengan el anonimato y mantengan activos valiosos fuera de la sucesión. También pueden proporcionar una serie de otros beneficios de planificación patrimonial y proteger los activos de juicios o gravámenes. Esto puede ser especialmente útil para las personas muy ricas, las celebridades y las grandes empresas que deseen mantener en secreto los planes de desarrollo.
Requisitos para un Fideicomiso de Tierras para la Conservación
En un fideicomiso de tierras de conservación, el fideicomiso no necesariamente se hace cargo del título de la tierra a menos que la propiedad se done en su totalidad. En cambio, un propietario puede celebrar un acuerdo legalmente vinculante, llamado servidumbre de conservación,. y por lo tanto "donar" sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso tiene la tarea de garantizar que se cumpla la servidumbre y, en algunos casos, administrar la propiedad.
Las servidumbres de conservación se pueden adaptar para que el propietario conserve la propiedad y los derechos de uso, como el derecho a continuar cultivando o criando ganado, al mismo tiempo que garantiza que la tierra permanezca sin desarrollar a perpetuidad. Las servidumbres de conservación "siguen la tierra", lo que significa que los términos de la servidumbre siguen vigentes incluso si la tierra se vende o pasa a los herederos.
56 millones
La cantidad total de acres de tierra no desarrollada administrada por más de 1300 fideicomisos privados de tierras de conservación en los EE. UU.
Ejemplos de fideicomisos de tierras
Un ejemplo de un fideicomiso de tierras con título de propiedad es el resort de Disney en Florida. El Walt Disney World Resort en Orlando, FL, se compró inicialmente en 1965 mediante un fideicomiso de propiedad de tierras. Los propietarios originales de los pantanos de Florida, donde se construyó el complejo, no tenían idea de que Disney (ya un nombre familiar en ese momento) estaba detrás de la compra. Si hubieran conocido la identidad del comprador, probablemente habrían aumentado el precio de venta.
Mientras tanto, hay muchos ejemplos de fideicomisos de tierras de conservación en los EE. UU. Three's the Ozark Land Trust, que cubre docenas de proyectos en 28,000 acres a través de la región de Ozark. El fideicomiso es una organización sin fines de lucro que ayuda a los propietarios a preservar la tierra en el área de Ozark y protegerla del desarrollo urbano. Ozark Land Trust ayuda a lograr esto con reservas naturales y servidumbres de conservación.
Ventajas y desventajas de los fideicomisos de tierras
La ventaja clave de los fideicomisos de tierras es que brinda protección de responsabilidad y privacidad. Permite a los inversores inmobiliarios mantener la propiedad separada de las finanzas personales. El uso de un fideicomiso de tierras ayuda a mantener privados los detalles del patrimonio neto. Los inversionistas de bienes raíces a menudo usan fideicomisos de tierras para mantener la propiedad separada de otros activos.
Sin embargo, hay desventajas en un fideicomiso de propiedad. En primer lugar, si compra la propiedad bajo un fideicomiso de tierras, se pierde cualquier derecho de redención. Es decir, el derecho a reclamar la propiedad justo antes (o después) de la ejecución hipotecaria. En segundo lugar, la mayoría de los fideicomisos de tierras quedan automáticamente descalificados de los préstamos del mercado secundario.
Ahora, el otro problema con los fideicomisos de tierras es que dan la ilusión de que no hay responsabilidad. Los fideicomisos de tierras aún tienen responsabilidad, incluso en Illinois. El dueño de la propiedad real, y no solo el fideicomiso o el fideicomisario, puede ser considerado responsable de las cosas. Además, la privacidad no está garantizada y las órdenes judiciales pueden perforar el velo de la privacidad.
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Consideraciones Especiales
Hay otra distinción importante entre los fideicomisos de propiedad y conservación de tierras: una donación a este último podría generarle una gran exención de impuestos.
Si un propietario dona sus derechos de desarrollo a un fideicomiso de conservación, puede recibir una deducción de impuestos equivalente a la diferencia entre el valor del terreno gravado (con la servidumbre vigente) y lo que podría valer si se desarrollara para su " mayor y mejor uso". En algunos casos, esta deducción puede valer millones de dólares.
Por lo general, los terratenientes son agricultores y ganaderos que han sido dueños de la propiedad durante generaciones o personas, familias o empresas muy ricas que pueden permitirse comprar terrenos directamente. Recientemente, sin embargo, se ha desarrollado un nuevo nicho de inversión diseñado para abrir los beneficios fiscales de la conservación a una mayor parte de la población.
Inversión en servidumbres de conservación
Usando una sociedad de varios miembros ( o 'sindicato'), estas compañías de inversión permiten que múltiples inversionistas acreditados reúnan su dinero para comprar tierras para la conservación. Después de donar los derechos de desarrollo de propiedad a un fideicomiso de tierras a través de una servidumbre de conservación, los miembros de la sociedad dividen la deducción de impuestos a prorrata. Gracias, en parte, a estas asociaciones de conservación, se estima que la conservación de la tierra aumentó en un 175 % entre 2005 y 2015.
Controversia sobre la servidumbre de conservación
Por supuesto, siempre que exista la posibilidad de obtener ganancias, alguien abusará del sistema. Ha habido algunos casos de alto perfil de personas que tomaron deducciones muy grandes por donar servidumbres en campos de golf, urbanizaciones y otras propiedades que en realidad no tienen mucho valor ecológico o cultural.
En respuesta, ha habido una reacción agresiva contra las inversiones sindicadas, específicamente, y los fideicomisos de tierras que aceptan sus donaciones de servidumbre. Sin embargo, este enfoque singular puede no pintar una imagen completa de los problemas en juego. Ya sea donado por agricultores, multimillonarios o inversionistas sindicados, está claro que las leyes de donación de servidumbres de conservación requieren una mirada más cercana para garantizar que se minimice el riesgo de abuso sin eliminar el incentivo para conservar.
Preguntas frecuentes sobre la definición de fideicomiso de tierras
¿Cómo funciona un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras funcionan como otros fideicomisos, lo que permite que el otorgante establezca términos y condiciones únicos que se ajusten a sus necesidades. Los fideicomisos de tierras tienen tres partes clave: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. Los otorgantes crean el fideicomiso y le transfieren la propiedad, los fideicomisarios administran el fideicomiso y el beneficiario se beneficia del fideicomiso.
¿Cuál es el propósito de un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras están destinados a crear protecciones de responsabilidad y privacidad para los propietarios. Los inversionistas de bienes raíces, individuos y entidades usan fideicomisos de tierras para ayudar a crear una separación para las finanzas personales y la propiedad.
¿Quién compra la tierra en un fideicomiso de tierras?
La tierra generalmente es comprada por un individuo o empresa que luego transferirá la propiedad a un fideicomiso de tierras. El otorgante del fideicomiso de tierras es la persona o entidad que crea el fideicomiso y transfiere la propiedad.
¿Cuánto dura un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras generalmente duran un período de tiempo determinado, como 20 años. Depende del beneficiario extender el plazo del fideicomiso cuando vence, si no lo hace, la propiedad se vende.
La línea de fondo
Los fideicomisos de tierras son similares a otros fideicomisos, pero están destinados exclusivamente a bienes raíces. Tenga en cuenta que también pueden tener otros activos relacionados con la propiedad, como hipotecas y pagarés. Cualquier terreno se puede utilizar para un fideicomiso de terrenos, sin embargo, se utiliza principalmente para la conservación de terrenos o propiedad de desarrollo.
Reflejos
Los fideicomisos de tierras son organizaciones que asumen la propiedad legal, la administración o el control parcial de la propiedad a instancias del propietario.
Los fideicomisos de tierras para la conservación tienen la tarea de administrar las tierras no desarrolladas para mantener los recursos naturales, los sitios históricos y las áreas recreativas públicas para las generaciones futuras.
Los propietarios de tierras que usan servidumbres de conservación para transferir derechos de desarrollo a un fideicomiso de tierras de conservación pueden recibir una deducción de impuestos por sus donaciones caritativas.
Los fideicomisos de tierras con título de propiedad, también conocidos como fideicomisos de tierras de Illinois, protegen el anonimato de los propietarios y mantienen la propiedad fuera de la sucesión.
Debido a algunos casos de fraude, algunas donaciones de servidumbres de conservación y los fideicomisos de tierras que las aceptan han sido objeto de un mayor escrutinio.
