Fideicomiso de tierras
驴Qu茅 es un fideicomiso de tierras?
Un fideicomiso de tierras es una entidad legal que toma posesi贸n o autoridad sobre una propiedad a instancias del due帽o de la propiedad. Los fideicomisos de tierras son fideicomisos en vida que permiten la administraci贸n de la propiedad en vida. Sin embargo, al igual que otros tipos de fideicomisos, los t茅rminos de cada fideicomiso de tierras son 煤nicos y se pueden adaptar a las necesidades individuales.
C贸mo funciona un fideicomiso de tierras
Los fideicomisos de tierras, que son fideicomisos vinculados a bienes inmuebles, a menudo se utilizan para la planificaci贸n patrimonial. Est谩 destinado a ser utilizado durante su vida para administrar propiedades. Son fideicomisos revocables, lo que significa que pueden rescindirse o modificarse. Los fideicomisos de tierras pueden incluir bienes inmuebles (por ejemplo, edificios o casas) o pagar茅s de propiedad e hipotecas. Por lo general, se utilizan para la tierra involucrada con fines de conservaci贸n o vida silvestre, o con fines de desarrollo inmobiliario.
Los fideicomisos de tierras tienen tres partes clave: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. El otorgante es quien crea el fideicomiso y transfiere la propiedad. El fideicomisario administra el fideicomiso y el beneficiario es el que se beneficia del fideicomiso de tierras.
Los otorgantes manejan c贸mo se transfieren los activos al fideicomiso y establecen los t茅rminos del fideicomiso. Los fideicomisarios manejan los detalles 铆ntimos de la propiedad. Por ejemplo, si una propiedad de alquiler se mantiene en un fideicomiso de tierras, un fideicomisario podr铆a ser responsable de supervisar el mantenimiento y cobrar los pagos del alquiler.
Tipos de fideicomisos de tierras
Hay dos tipos clave de fideicomisos de tierras: fideicomisos de tenencia de t铆tulos y de conservaci贸n de tierras. Los fideicomisos de propiedad permiten que las personas o entidades posean tierras de forma an贸nima. La gran diferencia con un fideicomiso de tierras para la conservaci贸n es que el propietario debe ceder algunos derechos de desarrollo y uso de la tierra.
Fideicomiso de tierras con t铆tulo de propiedad
Un fideicomiso de propiedad le permite al due帽o de la propiedad mantener de forma an贸nima todos los derechos sobre la propiedad y dirigir las acciones del fideicomiso de tierras. Estos fideicomisos tambi茅n se denominan com煤nmente 'fideicomisos de tierras de Illinois' porque se popularizaron por primera vez en Chicago durante el siglo XIX. En ese momento, a los due帽os de propiedades no se les permit铆a votar sobre proyectos de la ciudad en los mismos lugares donde pose铆an terrenos. Para eludir esta ley, los empresarios y pol铆ticos adinerados usar铆an fideicomisos de tierras para comprar tierras de forma an贸nima, protegiendo as铆 sus derechos de voto.
No todos los 50 estados cuentan con una estructura legal para un fideicomiso de propiedad de tierras. Sin embargo, la mayor铆a de los estados se remiten a las leyes de fideicomisos de tierras de Illinois si no tienen las suyas propias, lo que significa que cualquier individuo puede formar un fideicomiso de tierras "al estilo de Illinois" en cualquier estado con la orientaci贸n legal adecuada.
Fideicomiso de tierras para la conservaci贸n
Los fideicomisos de tierras para la conservaci贸n exigen que el due帽o de la propiedad renuncie a algunos derechos sobre el uso y desarrollo de la tierra. El objetivo de un fideicomiso de tierras para la conservaci贸n es proteger la vida silvestre, los sitios hist贸ricos o culturales y los recursos naturales del desarrollo comercial u otras actividades que puedan provocar perturbaciones o contaminaci贸n.
Requisitos para un fideicomiso de tierras con t铆tulo de propiedad
En un fideicomiso de tierras con t铆tulo de propiedad, el propietario firma un documento llamado Escritura en Fideicomiso, que transfiere la titularidad legal de la propiedad. Al establecer el fideicomiso, el propietario de la tierra (que es tanto el otorgante del fideicomiso como el beneficiario) puede especificar c贸mo se administrar谩 la tierra, qui茅n tiene el control sobre ella y c贸mo se distribuir谩n los ingresos que produzca. Esto significa que mientras el fideicomiso es el titular en papel, el propietario mantiene el control total sobre la propiedad.
Los fideicomisos de titularidad se utilizan como una forma para que los propietarios mantengan el anonimato y mantengan activos valiosos fuera de la sucesi贸n. Tambi茅n pueden proporcionar una serie de otros beneficios de planificaci贸n patrimonial y proteger los activos de juicios o grav谩menes. Esto puede ser especialmente 煤til para las personas muy ricas, las celebridades y las grandes empresas que deseen mantener en secreto los planes de desarrollo.
Requisitos para un Fideicomiso de Tierras para la Conservaci贸n
En un fideicomiso de tierras de conservaci贸n, el fideicomiso no necesariamente se hace cargo del t铆tulo de la tierra a menos que la propiedad se done en su totalidad. En cambio, un propietario puede celebrar un acuerdo legalmente vinculante, llamado servidumbre de conservaci贸n,. y por lo tanto "donar" sus derechos de desarrollo al fideicomiso. El fideicomiso tiene la tarea de garantizar que se cumpla la servidumbre y, en algunos casos, administrar la propiedad.
Las servidumbres de conservaci贸n se pueden adaptar para que el propietario conserve la propiedad y los derechos de uso, como el derecho a continuar cultivando o criando ganado, al mismo tiempo que garantiza que la tierra permanezca sin desarrollar a perpetuidad. Las servidumbres de conservaci贸n "siguen la tierra", lo que significa que los t茅rminos de la servidumbre siguen vigentes incluso si la tierra se vende o pasa a los herederos.
56 millones
La cantidad total de acres de tierra no desarrollada administrada por m谩s de 1300 fideicomisos privados de tierras de conservaci贸n en los EE. UU.
Ejemplos de fideicomisos de tierras
Un ejemplo de un fideicomiso de tierras con t铆tulo de propiedad es el resort de Disney en Florida. El Walt Disney World Resort en Orlando, FL, se compr贸 inicialmente en 1965 mediante un fideicomiso de propiedad de tierras. Los propietarios originales de los pantanos de Florida, donde se construy贸 el complejo, no ten铆an idea de que Disney (ya un nombre familiar en ese momento) estaba detr谩s de la compra. Si hubieran conocido la identidad del comprador, probablemente habr铆an aumentado el precio de venta.
Mientras tanto, hay muchos ejemplos de fideicomisos de tierras de conservaci贸n en los EE. UU. Three's the Ozark Land Trust, que cubre docenas de proyectos en 28,000 acres a trav茅s de la regi贸n de Ozark. El fideicomiso es una organizaci贸n sin fines de lucro que ayuda a los propietarios a preservar la tierra en el 谩rea de Ozark y protegerla del desarrollo urbano. Ozark Land Trust ayuda a lograr esto con reservas naturales y servidumbres de conservaci贸n.
Ventajas y desventajas de los fideicomisos de tierras
La ventaja clave de los fideicomisos de tierras es que brinda protecci贸n de responsabilidad y privacidad. Permite a los inversores inmobiliarios mantener la propiedad separada de las finanzas personales. El uso de un fideicomiso de tierras ayuda a mantener privados los detalles del patrimonio neto. Los inversionistas de bienes ra铆ces a menudo usan fideicomisos de tierras para mantener la propiedad separada de otros activos.
Sin embargo, hay desventajas en un fideicomiso de propiedad. En primer lugar, si compra la propiedad bajo un fideicomiso de tierras, se pierde cualquier derecho de redenci贸n. Es decir, el derecho a reclamar la propiedad justo antes (o despu茅s) de la ejecuci贸n hipotecaria. En segundo lugar, la mayor铆a de los fideicomisos de tierras quedan autom谩ticamente descalificados de los pr茅stamos del mercado secundario.
Ahora, el otro problema con los fideicomisos de tierras es que dan la ilusi贸n de que no hay responsabilidad. Los fideicomisos de tierras a煤n tienen responsabilidad, incluso en Illinois. El due帽o de la propiedad real, y no solo el fideicomiso o el fideicomisario, puede ser considerado responsable de las cosas. Adem谩s, la privacidad no est谩 garantizada y las 贸rdenes judiciales pueden perforar el velo de la privacidad.
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Consideraciones Especiales
Hay otra distinci贸n importante entre los fideicomisos de propiedad y conservaci贸n de tierras: una donaci贸n a este 煤ltimo podr铆a generarle una gran exenci贸n de impuestos.
Si un propietario dona sus derechos de desarrollo a un fideicomiso de conservaci贸n, puede recibir una deducci贸n de impuestos equivalente a la diferencia entre el valor del terreno gravado (con la servidumbre vigente) y lo que podr铆a valer si se desarrollara para su " mayor y mejor uso". En algunos casos, esta deducci贸n puede valer millones de d贸lares.
Por lo general, los terratenientes son agricultores y ganaderos que han sido due帽os de la propiedad durante generaciones o personas, familias o empresas muy ricas que pueden permitirse comprar terrenos directamente. Recientemente, sin embargo, se ha desarrollado un nuevo nicho de inversi贸n dise帽ado para abrir los beneficios fiscales de la conservaci贸n a una mayor parte de la poblaci贸n.
Inversi贸n en servidumbres de conservaci贸n
Usando una sociedad de varios miembros ( o 'sindicato'), estas compa帽铆as de inversi贸n permiten que m煤ltiples inversionistas acreditados re煤nan su dinero para comprar tierras para la conservaci贸n. Despu茅s de donar los derechos de desarrollo de propiedad a un fideicomiso de tierras a trav茅s de una servidumbre de conservaci贸n, los miembros de la sociedad dividen la deducci贸n de impuestos a prorrata. Gracias, en parte, a estas asociaciones de conservaci贸n, se estima que la conservaci贸n de la tierra aument贸 en un 175 % entre 2005 y 2015.
Controversia sobre la servidumbre de conservaci贸n
Por supuesto, siempre que exista la posibilidad de obtener ganancias, alguien abusar谩 del sistema. Ha habido algunos casos de alto perfil de personas que tomaron deducciones muy grandes por donar servidumbres en campos de golf, urbanizaciones y otras propiedades que en realidad no tienen mucho valor ecol贸gico o cultural.
En respuesta, ha habido una reacci贸n agresiva contra las inversiones sindicadas, espec铆ficamente, y los fideicomisos de tierras que aceptan sus donaciones de servidumbre. Sin embargo, este enfoque singular puede no pintar una imagen completa de los problemas en juego. Ya sea donado por agricultores, multimillonarios o inversionistas sindicados, est谩 claro que las leyes de donaci贸n de servidumbres de conservaci贸n requieren una mirada m谩s cercana para garantizar que se minimice el riesgo de abuso sin eliminar el incentivo para conservar.
Preguntas frecuentes sobre la definici贸n de fideicomiso de tierras
驴C贸mo funciona un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras funcionan como otros fideicomisos, lo que permite que el otorgante establezca t茅rminos y condiciones 煤nicos que se ajusten a sus necesidades. Los fideicomisos de tierras tienen tres partes clave: el otorgante, el fideicomisario y el beneficiario. Los otorgantes crean el fideicomiso y le transfieren la propiedad, los fideicomisarios administran el fideicomiso y el beneficiario se beneficia del fideicomiso.
驴Cu谩l es el prop贸sito de un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras est谩n destinados a crear protecciones de responsabilidad y privacidad para los propietarios. Los inversionistas de bienes ra铆ces, individuos y entidades usan fideicomisos de tierras para ayudar a crear una separaci贸n para las finanzas personales y la propiedad.
驴Qui茅n compra la tierra en un fideicomiso de tierras?
La tierra generalmente es comprada por un individuo o empresa que luego transferir谩 la propiedad a un fideicomiso de tierras. El otorgante del fideicomiso de tierras es la persona o entidad que crea el fideicomiso y transfiere la propiedad.
驴Cu谩nto dura un fideicomiso de tierras?
Los fideicomisos de tierras generalmente duran un per铆odo de tiempo determinado, como 20 a帽os. Depende del beneficiario extender el plazo del fideicomiso cuando vence, si no lo hace, la propiedad se vende.
La l铆nea de fondo
Los fideicomisos de tierras son similares a otros fideicomisos, pero est谩n destinados exclusivamente a bienes ra铆ces. Tenga en cuenta que tambi茅n pueden tener otros activos relacionados con la propiedad, como hipotecas y pagar茅s. Cualquier terreno se puede utilizar para un fideicomiso de terrenos, sin embargo, se utiliza principalmente para la conservaci贸n de terrenos o propiedad de desarrollo.
Reflejos
Los fideicomisos de tierras son organizaciones que asumen la propiedad legal, la administraci贸n o el control parcial de la propiedad a instancias del propietario.
Los fideicomisos de tierras para la conservaci贸n tienen la tarea de administrar las tierras no desarrolladas para mantener los recursos naturales, los sitios hist贸ricos y las 谩reas recreativas p煤blicas para las generaciones futuras.
Los propietarios de tierras que usan servidumbres de conservaci贸n para transferir derechos de desarrollo a un fideicomiso de tierras de conservaci贸n pueden recibir una deducci贸n de impuestos por sus donaciones caritativas.
Los fideicomisos de tierras con t铆tulo de propiedad, tambi茅n conocidos como fideicomisos de tierras de Illinois, protegen el anonimato de los propietarios y mantienen la propiedad fuera de la sucesi贸n.
Debido a algunos casos de fraude, algunas donaciones de servidumbres de conservaci贸n y los fideicomisos de tierras que las aceptan han sido objeto de un mayor escrutinio.
