Land Trust

Hva er en Land Trust?

En landtrust er en juridisk enhet som tar eierskap til, eller myndighet over, et stykke eiendom på oppdrag fra eiendomseieren. Land trusts er levende truster som tillater forvaltning av eiendom mens de er i live. Men i likhet med andre typer truster, er hver land trusts vilkår unike og kan skreddersys til individuelle behov.

Hvordan en Land Trust fungerer

Land trusts, som er truster knyttet til fast eiendom, brukes ofte til eiendomsplanlegging. Det er ment å brukes i løpet av livet ditt for å administrere eiendommer. De er gjenkallelige truster, noe som betyr at de kan avsluttes eller endres. Land trusts kan omfatte fast eiendom (f.eks. bygninger eller boliger) eller eiendomssedler og pantelån. De brukes vanligvis til landet som er involvert i bevaring eller dyrelivsformål, eller til eiendomsutviklingsformål.

Land trusts har tre nøkkeldeler - tilskuddsgiver, bobestyrer og mottaker. Grantor er den som oppretter tilliten og overfører eiendommen. Tillitsmannen forvalter trusten og mottakeren er den som drar nytte av landtrusten.

Grantors håndterer hvordan overføringen av eiendeler til trusten og fastsetter vilkårene for trusten. Forvaltere håndterer de intime detaljene til eiendommen. For eksempel, hvis en utleieeiendom holdes i en landtrust, kan en bobestyrer være ansvarlig for å føre tilsyn med vedlikehold og innkreving av leiebetalinger.

Typer Land Trusts

Det er to hovedtyper av land trusts - eiendomsrett og bevaring land trusts. Eiendomsrettigheter lar enkeltpersoner eller enheter holde land anonymt. Den store forskjellen med en bevaringslandfond er at eieren må gi fra seg noen arealbruks- og utviklingsrettigheter.

Eiendomsrett

En eiendomsbesittende trust lar eiendomseieren anonymt opprettholde alle rettigheter over eiendommen og styre handlingene til landtrusten. Disse trustene kalles også ofte 'Illinois land trusts' fordi de først ble popularisert i Chicago på 1800-tallet. På den tiden fikk ikke eiendomseiere stemme på byprosjekter på de samme stedene de eide tomt. For å omgå denne loven, ville velstående forretningsmenn og politikere bruke landfond til å kjøpe land anonymt, og dermed beskytte stemmerettighetene deres.

Ikke alle 50 statene har en juridisk struktur på plass for en eiendomsfond. De fleste stater forholder seg imidlertid til Illinois-landtrustlovene hvis de ikke har sine egne, noe som betyr at enhver person kan danne en "Illinois-stil" landtrust i enhver stat med riktig juridisk veiledning.

Conservation Land Trust

Conservation land trusts krever at eiendomseieren gir fra seg noen rettigheter over arealbruk og utvikling. Målet med en bevaringslandfond er å beskytte dyreliv, historiske eller kulturelle steder og naturressurser fra kommersiell utvikling eller andre aktiviteter som kan føre til forstyrrelser eller forurensning.

Krav til en eiendomsrettslig eiendom

I en eiendomsbesittende landtrust signerer grunneieren et dokument kalt et skjøte i tillit, som overfører juridisk eierskap til eiendommen. Ved opprettelsen av trusten kan grunneieren (som er både trustgiver og begunstiget) spesifisere hvordan jorden skal forvaltes, hvem som har kontroll over den, og hvordan eventuell inntekt den produserer fordeles. Dette betyr at mens trusten er hjemmelshaver på papiret, har grunneieren full kontroll over eiendommen.

Eiendomsrettigheter brukes som en måte for eiendomseiere å opprettholde anonymitet og holde verdifulle eiendeler utenfor skifte. De kan også gi en rekke andre eiendomsplanleggingsfordeler og beskytte eiendeler mot dommer eller heftelser. Dette kan være spesielt nyttig for de veldig velstående, kjendiser og store selskaper som kanskje ønsker å holde utviklingsplanene skjult.

Krav til en Conservation Land Trust

I en bevaringslandtrust overtar ikke trusten nødvendigvis landtittelen med mindre eiendommen er donert i sin helhet. I stedet kan en grunneier inngå en juridisk bindende avtale, kalt en bevaringsservitut , og dermed "donere" sine utviklingsrettigheter til trusten. Tilliten har i oppgave å sikre at servitutten håndheves og i noen tilfeller administrere eiendommen.

Bevaringsservitutter kan skreddersys slik at grunneieren beholder eiendoms- og bruksrettigheter – slik som retten til å fortsette å drive jordbruk eller oppdrett av husdyr – samtidig som det sikres at jorda forblir ubebygd til evig tid. Fredningsservitutter «følger jorda», som betyr at vilkårene for servitutten forblir i kraft selv om grunnen selges eller overdras til arvinger.

56 millioner

Det totale antallet dekar ubebygd land forvaltet av 1300 pluss private bevaringslandfond i hele USA

Eksempler på Land Trusts

Et eksempel på en eiendomsfond er Disneys feriested i Florida. Walt Disney World Resort i Orlando, FL, ble opprinnelig kjøpt i 1965 ved å bruke en eiendomsfond. De opprinnelige eierne av sumplandet i Florida, der feriestedet ble bygget, hadde ingen anelse om at Disney (allerede et kjent navn på den tiden) sto bak kjøpet. Hadde de vært klar over kjøperens identitet, ville de sannsynligvis ha økt prisantydningen.

I mellomtiden er det mange eksempler på bevaringslandtruster over hele USA Three's Ozark Land Trust som dekker dusinvis av prosjekter over 28 000 dekar gjennom Ozark-regionen. Stiftelsen er en ideell organisasjon som hjelper grunneiere med å bevare land i Ozark-området og beskytte det mot byutvikling. Ozark Land Trust hjelper til med å oppnå dette med naturreservater og bevaringsservitutter.

Fordeler og ulemper med Land Trusts

Den viktigste fordelen med land trusts er at det gir ansvar og personvern. Det lar eiendomsinvestorer holde eiendom atskilt fra personlig økonomi. Å bruke en landtrust bidrar til å holde detaljene om nettoformuen private. Eiendomsinvestorer bruker ofte landfond for å holde eiendom atskilt fra andre eiendeler.

Det er imidlertid ulemper med en eiendomsfond. For det første, hvis du kjøper eiendommen under en landtrust, går eventuelle innløsningsrettigheter tapt. Det vil si rett til å kreve eiendommen tilbake rett før (eller etter) utlegg. For det andre blir de fleste landtruster automatisk diskvalifisert fra sekundærmarkedslån.

Nå er det andre problemet med land trusts at de gir en illusjon om at det ikke er noe ansvar. Land trusts har fortsatt ansvar, selv i Illinois. Den faste eiendomseieren, og ikke bare tilliten eller bobestyreren, kan bli funnet ansvarlig for ting. I tillegg er personvernet ikke garantert, og rettskjennelser kan stikke hull på personvernsløret.

TTT

Spesielle hensyn

Det er en annen viktig forskjell mellom eiendomsrett og bevaringsfond: en donasjon til sistnevnte kan gi deg en stor skattelettelse.

Hvis en grunneier donerer utviklingsrettighetene sine til en naturvernfond, kan de få skattefradrag som tilsvarer differansen mellom verdien av tomten som beheftet (med servitutten på plass) og hva den kunne være verdt om den ble utviklet for sin " høyeste og beste bruk." I noen tilfeller kan dette fradraget være verdt millioner av dollar.

Vanligvis er grunneiere enten bønder og ranchere som har eid eiendommen i generasjoner eller svært velstående enkeltpersoner, familier eller bedrifter som har råd til å kjøpe eiendommer direkte. Nylig har det imidlertid utviklet seg en ny investeringsnisje designet for å åpne skattefordelene ved bevaring for en større del av befolkningen.

Investering i bevaringsservitutter

partnerskap med flere medlemmer (eller "syndikat") lar disse investeringsselskapene flere akkrediterte investorer samle pengene sine for å kjøpe land for bevaring. Etter å ha donert eiendomsutviklingsrettighetene til en landtrust via en bevaringsservitut, delte medlemmene av partnerskapet skattefradraget pro-rata. Delvis takket være disse bevaringspartnerskapene, anslås det at landbevaring økte med 175 % mellom 2005 og 2015.

Kontrovers om bevaringsservitut

Selvfølgelig, hver gang det er potensial for profitt, vil noen misbruke systemet. Det har vært noen høyprofilerte tilfeller av folk som har tatt svært store fradrag for å donere servitutter på golfbaner, boligutvikling og andre eiendommer som faktisk ikke har mye økologisk eller kulturell verdi.

Som svar har det vært et aggressivt tilbakeslag mot syndikerte investeringer, spesifikt, og landfondene som godtar deres servituttdonasjoner. Imidlertid kan dette enestående fokuset ikke male et fullstendig bilde av problemene som spiller. Enten donert av bønder, milliardærer eller syndikerte investorer, er det klart at lovene for bevaring av servituttdonasjoner krever en nærmere titt for å sikre at risikoen for misbruk minimeres uten å fjerne insentivet til å spare.

Vanlige spørsmål om Land Trust Definition

Hvordan fungerer en Land Trust?

Land trusts fungerer som andre trusts, slik at tilskuddsgiver kan sette unike vilkår og betingelser som passer deres behov. Land trusts har tre nøkkeldeler - tilskuddsgiver, bobestyrer og mottaker. Grantorer oppretter trusten og overfører eiendommen til den, tillitsmenn administrerer trusten, og mottakeren drar nytte av trusten.

Hva er hensikten med en Land Trust?

Land trusts er ment å skape ansvar og personvern for grunneiere. Eiendomsinvestorer, enkeltpersoner og enheter bruker landfond for å bidra til å skape separasjon for personlig økonomi og eiendom.

Hvem kjøper landet i en Land Trust?

Landet kjøpes vanligvis av en person eller bedrift som deretter overfører eiendommen til en landtrust. Tilbyderen av landtrusten er individet eller enheten som oppretter tilliten og overfører eiendommen.

Hvor lenge varer en Land Trust?

Land trusts varer vanligvis i en bestemt periode, for eksempel 20 år. Det er opp til mottakeren å forlenge trustperioden når den utløper, hvis de ikke gjør det, selges eiendommen.

Bunnlinjen

Land trusts ligner på andre trusts, men er utelukkende ment for eiendom. Merk at de også kan ha andre eiendomsrelaterte eiendeler, for eksempel pantelån og sedler. Ethvert land kan brukes til en landtrust, men det brukes mest til bevaring av land eller utviklingseiendom.

Høydepunkter

• Land trusts er organisasjoner som tar juridisk eierskap, forvaltning eller delvis kontroll over eiendom etter ordre fra grunneieren.

• Bevaringslandfond har i oppgave å forvalte ubebygd land for å opprettholde naturressurser, historiske steder og offentlige rekreasjonsområder for fremtidige generasjoner.

– Grunneiere som bruker fredningsservitutter til å overføre utviklingsrettigheter til en bevaringslandfond kan få skattefradrag for sine veldedige donasjoner.

• Eiendomsrettigheter, også kjent som Illinois land trusts, beskytter grunneiers anonymitet og holder eiendom utenfor skifte.

– På grunn av noen tilfeller av svindel, har noen bevaringsservitututgaver og landfondene som godtar dem blitt utsatt for økt gransking.