Landvertrauen
Was ist ein Land Trust?
Ein Land Trust ist eine juristische Person, die auf Geheiß des Grundstückseigentümers das Eigentum oder die Verfügungsgewalt über ein Grundstück übernimmt. Land Trusts sind lebende Trusts, die die Verwaltung von Eigentum zu Lebzeiten ermöglichen. Wie bei anderen Arten von Trusts sind die Bedingungen jedes Land Trusts jedoch einzigartig und können an die individuellen Bedürfnisse angepasst werden.
Wie ein Land Trust funktioniert
Landtrusts, die an Immobilien gebundene Trusts sind, werden häufig für die Nachlassplanung verwendet. Es soll zu Lebzeiten für die Verwaltung von Immobilien verwendet werden. Sie sind widerrufliche Trusts, was bedeutet, dass sie gekündigt oder geändert werden können. Land Trusts können Immobilien (z. B. Gebäude oder Wohnungen) oder Eigentumsschuldverschreibungen und Hypotheken umfassen. Sie werden in der Regel für das Land verwendet, das für Naturschutz- oder Wildtierzwecke oder für Immobilienentwicklungszwecke verwendet wird.
Land Trusts bestehen aus drei Hauptteilen – dem Grantor, Trustee und Beneficiary. Der Grantor ist derjenige, der den Trust gründet und das Eigentum überträgt. Der Treuhänder verwaltet den Trust und der Begünstigte ist derjenige, der vom Land Trust profitiert.
Grantors handhaben die Übertragung von Vermögenswerten in den Trust und legen die Bedingungen des Trusts fest. Treuhänder kümmern sich um die intimen Details der Immobilie. Wenn beispielsweise ein Mietobjekt in einem Land Trust gehalten wird, kann ein Treuhänder für die Überwachung der Instandhaltung und das Einziehen von Mietzahlungen verantwortlich sein.
Arten von Land Trusts
Es gibt zwei Haupttypen von Land Trusts – Title-Holding- und Conservation-Land-Trusts. Title-Holding Trusts ermöglichen es Einzelpersonen oder Organisationen, Land anonym zu halten. Der große Unterschied zu einem Conservation Land Trust besteht darin, dass der Eigentümer einige Landnutzungs- und Entwicklungsrechte aufgeben muss.
Title-Holding Land Trust
Ein Title-Holding Trust ermöglicht es dem Grundstückseigentümer, alle Rechte an dem Grundstück anonym zu wahren und die Handlungen des Land Trust zu lenken. Diese Trusts werden gemeinhin auch als „Illinois Land Trusts“ bezeichnet, da sie erstmals im 19. Jahrhundert in Chicago bekannt wurden. Damals durften Grundstückseigentümer an den Orten, an denen sie Land besaßen, nicht über Stadtprojekte abstimmen. Um dieses Gesetz zu umgehen, würden wohlhabende Geschäftsleute und Politiker Land Trusts nutzen, um anonym Land zu kaufen und so ihre Stimmrechte zu schützen.
Nicht alle 50 Bundesstaaten haben eine Rechtsstruktur für einen Title-Holding Land Trust. Die meisten Staaten lehnen sich jedoch an die Land Trust-Gesetze von Illinois an, wenn sie keine eigenen haben, was bedeutet, dass jede Person in jedem Staat mit angemessener rechtlicher Anleitung einen Land Trust im „Illinois-Stil“ gründen kann.
Conservation Land Trust
Conservation Land Trusts verlangen, dass der Grundstückseigentümer einige Rechte an Landnutzung und -entwicklung aufgibt. Das Ziel eines Conservation Land Trust ist es, Wildtiere, historische oder kulturelle Stätten und natürliche Ressourcen vor kommerzieller Entwicklung oder anderen Aktivitäten zu schützen, die zu Störungen oder Umweltverschmutzung führen können.
Anforderungen für einen Title-Holding Land Trust
Bei einem Title-Holding Land Trust unterzeichnet der Grundbesitzer ein Dokument, das als Treuhandurkunde bezeichnet wird und das rechtliche Eigentum an der Immobilie überträgt. Bei der Gründung des Trusts kann der Landbesitzer (der sowohl Trustgeber als auch Begünstigter ist) festlegen, wie das Land bewirtschaftet werden soll, wer die Kontrolle darüber hat und wie die daraus erzielten Einnahmen verteilt werden. Dies bedeutet, dass, während der Trust auf dem Papier der Titelhalter ist, der Grundbesitzer die vollständige Kontrolle über das Eigentum behält.
Title-Holding Trusts werden als Möglichkeit für Immobilienbesitzer verwendet, die Anonymität zu wahren und wertvolle Vermögenswerte aus dem Nachlass herauszuhalten. Sie können auch eine Reihe anderer Nachlassplanungsvorteile bieten und Vermögenswerte vor Urteilen oder Pfandrechten schützen. Dies kann besonders für sehr wohlhabende Personen, Prominente und große Unternehmen nützlich sein, die Entwicklungspläne unter Verschluss halten möchten.
Anforderungen für einen Conservation Land Trust
Bei einem Conservation Land Trust übernimmt der Trust nicht unbedingt den Landtitel, es sei denn, das Eigentum wird vollständig gespendet. Stattdessen kann ein Landbesitzer eine rechtsverbindliche Vereinbarung eingehen, die als Erhaltungsdienstbarkeit bezeichnet wird, und damit seine Entwicklungsrechte an den Trust „spenden“. Der Trust hat die Aufgabe, die Durchsetzung der Dienstbarkeit sicherzustellen und in einigen Fällen das Eigentum zu verwalten.
Erhaltungsdienstbarkeiten können so zugeschnitten werden, dass der Landbesitzer Eigentums- und Nutzungsrechte behält – wie das Recht, die Landwirtschaft oder Viehzucht fortzusetzen – und gleichzeitig sicherstellt, dass das Land auf Dauer unbebaut bleibt. Erhaltungsdienstbarkeiten „folgen dem Land“, was bedeutet, dass die Bedingungen der Dienstbarkeit auch dann in Kraft bleiben, wenn das Land verkauft oder an Erben weitergegeben wird.
56 Millionen
Die Gesamtzahl der Acres an unbebautem Land, die von mehr als 1.300 privaten Conservation Land Trusts in den USA verwaltet werden
Beispiele für Land Trusts
Ein Beispiel für einen Land Trust mit Eigentumstiteln ist Disneys Resort in Florida. Das Walt Disney World Resort in Orlando, FL, wurde ursprünglich 1965 unter Verwendung eines Titel-haltenden Grundbesitzes gekauft. Die ursprünglichen Eigentümer der Sumpfgebiete in Florida, in denen das Resort gebaut wurde, hatten keine Ahnung, dass Disney (damals bereits ein bekannter Name) hinter dem Kauf steckte. Hätten sie die Identität des Käufers gekannt, hätten sie wahrscheinlich ihre Preisvorstellung erhöht.
In der Zwischenzeit gibt es viele Beispiele für Conservation Land Trusts in den US Three, dem Ozark Land Trust, der Dutzende von Projekten auf 28.000 Acres in der Region Ozark abdeckt. Der Trust ist eine gemeinnützige Organisation,. die Landbesitzern hilft, Land in der Gegend von Ozark zu erhalten und vor Stadtentwicklung zu schützen. Der Ozark Land Trust hilft dabei, dies mit Naturschutzgebieten und Schutzdienstbarkeiten zu erreichen.
Vor- und Nachteile von Land Trusts
Der Hauptvorteil von Land Trusts besteht darin, dass sie Haftungs- und Datenschutz bieten. Es ermöglicht Immobilieninvestoren, Eigentum von persönlichen Finanzen getrennt zu halten. Die Verwendung eines Land Trust hilft, die Details des Nettovermögens privat zu halten. Immobilieninvestoren nutzen häufig Land Trusts, um Eigentum von anderen Vermögenswerten zu trennen.
Allerdings gibt es auch Nachteile bei einem Property Trust. Erstens, wenn Sie die Immobilie unter einem Land Trust kaufen, gehen alle Rückzahlungsrechte verloren. Das heißt, das Recht, das Eigentum kurz vor (oder nach) der Zwangsvollstreckung zurückzufordern. Zweitens werden die meisten Land Trusts automatisch von Sekundärmarktdarlehen ausgeschlossen.
Nun, das andere Problem mit Land Trusts ist, dass sie die Illusion erwecken, dass es keine Haftung gibt. Land Trusts sind immer noch haftbar, sogar in Illinois. Der Grundstückseigentümer und nicht nur der Trust oder Treuhänder kann für Dinge haftbar gemacht werden. Außerdem ist die Privatsphäre nicht garantiert, und Gerichtsbeschlüsse können den Schleier der Privatsphäre durchdringen.
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Besondere Überlegungen
Es gibt noch einen weiteren wichtigen Unterschied zwischen Title-Holding- und Conservation-Land-Trusts: Eine Spende an letztere könnte Ihnen eine große Steuervergünstigung einbringen.
Wenn ein Landbesitzer seine Entwicklungsrechte an einen Conservation Trust spendet, kann er einen Steuerabzug erhalten, der der Differenz zwischen dem Wert des Landes, wie es belastet ist (mit vorhandener Dienstbarkeit), und dem Wert, den es wert sein könnte, wenn es für seine " höchsten und besten Nutzen." In einigen Fällen kann dieser Abzug Millionen von Dollar wert sein.
Typischerweise sind Grundbesitzer entweder Bauern und Viehzüchter, die das Grundstück seit Generationen besitzen, oder sehr wohlhabende Einzelpersonen, Familien oder Unternehmen, die es sich leisten können, Grundstücke direkt zu kaufen. In letzter Zeit hat sich jedoch eine neue Investitionsnische entwickelt, die darauf abzielt, die Steuervorteile des Naturschutzes einem größeren Teil der Bevölkerung zugänglich zu machen.
Investitionen in Erhaltungsdienstbarkeiten
Unter Verwendung einer Multi-Mitglieder- Partnerschaft (oder eines „Syndikats“) ermöglichen diese Investmentgesellschaften mehreren akkreditierten Investoren, ihr Geld zu bündeln, um Land für den Naturschutz zu kaufen. Nach der Schenkung der Grundstücksentwicklungsrechte an einen Grundbesitz über eine Erhaltungsdienstbarkeit teilen die Gesellschafter der Personengesellschaft den Steuerabzug anteilig auf. Teilweise dank dieser Naturschutzpartnerschaften hat sich der Landschutz zwischen 2005 und 2015 schätzungsweise um 175 % erhöht.
Kontroverse um die Erhaltungsdienstbarkeit
Natürlich wird jedes Mal, wenn es Gewinnpotenzial gibt, jemand das System missbrauchen. Es gab einige hochkarätige Fälle, in denen Menschen sehr hohe Abzüge für die Spende von Grunddienstbarkeiten auf Golfplätzen, Wohnsiedlungen und anderen Grundstücken nahmen, die eigentlich keinen großen ökologischen oder kulturellen Wert haben.
Als Reaktion darauf gab es eine aggressive Gegenreaktion gegen syndizierte Investitionen, insbesondere und gegen die Land Trusts, die ihre Dienstbarkeitsspenden annehmen. Dieser einzelne Fokus zeichnet jedoch möglicherweise kein vollständiges Bild der Probleme, um die es geht. Unabhängig davon, ob sie von Landwirten, Milliardären oder syndizierten Investoren gespendet werden, ist klar, dass die Spendengesetze für Naturschutzzwecke einer genaueren Betrachtung bedürfen, um sicherzustellen, dass das Missbrauchsrisiko minimiert wird, ohne den Anreiz zur Erhaltung zu beseitigen.
Häufig gestellte Fragen zur Land Trust-Definition
Wie funktioniert ein Land Trust?
Land Trusts funktionieren wie andere Trusts und ermöglichen es dem Grantor, einzigartige Bedingungen festzulegen, die seinen Bedürfnissen entsprechen. Land Trusts bestehen aus drei Hauptteilen – dem Grantor, Trustee und Beneficiary. Grantors gründen den Trust und übertragen das Eigentum darauf, Treuhänder verwalten den Trust und der Begünstigte profitiert vom Trust.
Was ist der Zweck eines Land Trust?
Land Trusts sollen Haftungs- und Datenschutz für Landbesitzer schaffen. Immobilieninvestoren, Einzelpersonen und Unternehmen nutzen Land Trusts, um eine Trennung für persönliche Finanzen und Eigentum zu schaffen.
Wer kauft das Land in einem Land Trust?
Das Land wird im Allgemeinen von einer Einzelperson oder einem Unternehmen gekauft, das das Eigentum dann in einen Land Trust überträgt. Der Konzessionsgeber des Land Trust ist die natürliche oder juristische Person, die den Trust gründet und das Eigentum überträgt.
Wie lange dauert ein Land Trust?
Land Trusts bestehen im Allgemeinen für einen festgelegten Zeitraum, z. B. 20 Jahre. Es ist Sache des Begünstigten, die Treuhandlaufzeit nach Ablauf zu verlängern, wenn die Immobilie nicht verkauft wird.
Das Endergebnis
Land Trusts ähneln anderen Trusts, sind jedoch ausschließlich für Immobilien bestimmt. Beachten Sie, dass sie auch andere immobilienbezogene Vermögenswerte wie Hypotheken und Schuldverschreibungen halten können. Jedes Land kann für einen Land Trust verwendet werden, es wird jedoch meistens zur Landerhaltung oder für Entwicklungsgrundstücke verwendet.
Höhepunkte
Land Trusts sind Organisationen, die auf Geheiß des Landbesitzers Eigentum, Verwaltung oder teilweise Kontrolle über Eigentum übernehmen.
Conservation Land Trusts haben die Aufgabe, unbebautes Land zu verwalten, um natürliche Ressourcen, historische Stätten und öffentliche Erholungsgebiete für zukünftige Generationen zu erhalten.
Grundeigentümer, die Schutzdienstbarkeiten nutzen, um Entwicklungsrechte an einen Schutzlandfonds zu übertragen, können einen Steuerabzug für ihre wohltätigen Spenden erhalten.
Titelbesitzende Land Trusts, auch bekannt als Illinois Land Trusts, schützen die Anonymität der Landbesitzer und halten das Eigentum aus dem Nachlassverfahren heraus.
Aufgrund einiger Betrugsfälle wurden einige Spenden für Naturschutzzwecke und die Land Trusts, die sie annehmen, einer verstärkten Prüfung unterzogen.
