Land Trust
Vad är en jordtrust?
En marktrust är en juridisk person som tar äganderätt till eller auktoritet över en fastighet på uppdrag av fastighetsägaren. Land trusts är levande truster som tillåter förvaltning av egendom medan de lever. Men liksom andra typer av truster är varje land trusts villkor unika och kan skräddarsys efter individuella behov.
Hur en Land Trust fungerar
Land trusts, som är truster knutna till fastigheter, används ofta för fastighetsplanering. Det är tänkt att användas under din livstid för att förvalta fastigheter. De är återkallbara truster, vilket innebär att de kan sägas upp eller ändras. Land trusts kan omfatta fastigheter (t.ex. byggnader eller bostäder) eller fastighetsnoteringar och inteckningar. De används vanligtvis för marken som är involverad i naturvårds- eller djurlivsändamål, eller för fastighetsutvecklingsändamål.
Land trusts har tre nyckeldelar – bidragsgivaren, förvaltaren och förmånstagaren. Bidragsgivaren är den som skapar förtroendet och överlåter egendomen. Förvaltaren förvaltar trusten och förmånstagaren är den som drar nytta av fonden.
Bidragsgivare hanterar hur överföringen av tillgångar till trusten och sätter villkoren för trusten. Förvaltare hanterar de intima detaljerna i fastigheten. Till exempel, om en hyresfastighet hålls i en marktrust, kan en förvaltare vara ansvarig för att övervaka underhållet och samla in hyresbetalningar.
Typer av markfonder
Det finns två nyckeltyper av markfonder – äganderättsliga och bevarande markfonder. Äganderättsfonder tillåter individer eller enheter att inneha mark anonymt. Den stora skillnaden med en bevarande mark trust är att ägaren måste ge upp vissa markanvändnings- och utvecklingsrättigheter.
Äganderättsinnehavande Land Trust
En äganderättsstiftelse gör det möjligt för fastighetsägaren att anonymt behålla alla rättigheter över fastigheten och styra markförvaltningens åtgärder. Dessa truster kallas också vanligtvis 'Illinois land trusts' eftersom de först populariserades i Chicago under 1800-talet. Då fick fastighetsägare inte rösta om stadsprojekt på samma platser som de ägde mark. För att kringgå denna lag skulle rika affärsmän och politiker använda markfonder för att köpa mark anonymt, och därmed skydda deras rösträtt.
Inte alla 50 stater har en rättslig struktur på plats för en äganderättsförvaltning. Men de flesta stater håller sig till Illinois land trust lagar om de inte har sina egna, vilket innebär att varje individ kan bilda en "Illinois-stil" land trust i vilken stat som helst med lämplig juridisk vägledning.
Conservation Land Trust
Conservation mark trusts kräver att fastighetsägaren avstår från vissa rättigheter över markanvändning och utveckling. Målet med en naturvårdsfond är att skydda vilda djur, historiska eller kulturella platser och naturresurser från kommersiell utveckling eller andra aktiviteter som kan leda till störningar eller föroreningar.
Krav för ett äganderättsinnehav
I ett äganderättsinnehav undertecknar markägaren ett dokument som kallas en Deed in Trust, som överför laglig äganderätt till fastigheten. Vid bildandet av trusten kan markägaren (som är både trustgivaren och förmånstagaren) specificera hur marken ska förvaltas, vem som har kontroll över den och hur eventuella inkomster som den producerar fördelas. Detta innebär att medan trusten är äganderätten på papperet, behåller markägaren fullständig kontroll över fastigheten.
Äganderättsstiftelser används som ett sätt för fastighetsägare att upprätthålla anonymitet och hålla värdefulla tillgångar utanför bouppteckning. De kan också ge ett antal andra fördelar med fastighetsplanering och skydda tillgångar från domar eller panträtter. Detta kan vara särskilt användbart för de mycket rika, kändisar och stora företag som kanske vill hålla utvecklingsplanerna hemliga.
Krav för en Conservation Land Trust
I en bevarande land trust tar trusten inte nödvändigtvis över marktiteln om inte egendomen doneras i sin helhet. Istället kan en markägare ingå ett juridiskt bindande avtal, kallat bevarandeservitut , och därigenom "skänka" sin utvecklingsrätt till stiftelsen. Förtroendet har till uppgift att se till att servitutet verkställs och i vissa fall sköta fastigheten.
Bevarandeservitut kan skräddarsys så att markägaren behåller ägande- och nyttjanderätter – såsom rätten att fortsätta jordbruket eller föda upp boskap – samtidigt som man säkerställer att marken förblir obebyggd i all evighet. Bevarandeservitut "följer marken", vilket innebär att villkoren för servitutet gäller även om marken säljs eller överlåts till arvingar.
56 miljoner
Det totala antalet tunnland obebyggd mark som förvaltas av 1 300 plus privata naturvårdsfonder i hela USA
Exempel på Land Trusts
Ett exempel på en fastighetsförvaltning är Disneys resort i Florida. Walt Disney World Resort i Orlando, FL, köptes ursprungligen 1965 med hjälp av en äganderättsförvaltning. De ursprungliga ägarna till Floridas träskmarker, där resorten byggdes, hade ingen aning om att Disney (redan ett känt namn på den tiden) låg bakom köpet. Hade de varit medvetna om köparens identitet hade de sannolikt höjt sitt utropspris.
Samtidigt finns det gott om exempel på naturvårdsfonder i USA Three's Ozark Land Trust som täcker dussintals projekt över 28 000 hektar genom Ozark-regionen. Stiftelsen är en ideell organisation som hjälper markägare att bevara mark i Ozark-området och skydda den från stadsutveckling. Ozark Land Trust hjälper till att åstadkomma detta med naturreservat och bevarandeservitut.
Fördelar och nackdelar med Land Trusts
Den viktigaste fördelen med marktruster är att de tillhandahåller ansvars- och integritetsskydd. Det tillåter fastighetsinvesterare att hålla egendom åtskild från privatekonomi. Att använda en landtrust hjälper till att hålla uppgifterna om nettoförmögenhet privata. Fastighetsinvesterare använder ofta markfonder för att hålla egendom åtskild från andra tillgångar.
Det finns dock nackdelar med ett fastighetsbolag. För det första, om du köper fastigheten under en marktrust, förloras eventuella inlösenrätter. Det vill säga rätten att återkräva egendomen strax före (eller efter) utmätning. För det andra diskvalificeras de flesta marktruster automatiskt från andrahandsmarknadslån.
Nu är den andra frågan med markfonder att de ger en illusion av att det inte finns något ansvar. Land trusts har fortfarande ansvar, även i Illinois. Den fasta fastighetsägaren, och inte bara trusten eller förvaltaren, kan bli ansvarig för saker och ting. Integritet garanteras inte heller, och domstolsbeslut kan tränga igenom integritetsslöjan.
TTT
Särskilda överväganden
Det finns en annan viktig skillnad mellan äganderätt och naturvårdsfonder: en donation till de senare kan ge dig en stor skattelättnad.
Om en markägare skänker sina byggrätter till en naturvårdsstiftelse kan de få ett skatteavdrag motsvarande skillnaden mellan värdet på marken som belastad (med servitutet på plats) och vad den skulle kunna vara värd om den byggdes ut för sin " högsta och bästa användning." I vissa fall kan detta avdrag vara värt miljontals dollar.
Vanligtvis är markägare antingen bönder och ranchägare som har ägt fastigheten i generationer eller mycket rika individer, familjer eller företag som har råd att köpa trakter direkt. Nyligen har dock en ny investeringsnisch utvecklats för att öppna upp skattefördelarna med naturvård för en större del av befolkningen.
Investera i bevarandeservitut
partnerskap med flera medlemmar (eller "syndikat") tillåter dessa investeringsbolag flera ackrediterade investerare att slå ihop sina pengar för att köpa mark för bevarande. Efter att ha skänkt fastighetsbildningsrätterna till en marktrust via ett bevarandeservitut delade medlemmarna i partnerskapet upp skatteavdraget pro rata. Delvis tack vare dessa bevarandepartnerskap uppskattas det att markvården ökade med 175 % mellan 2005 och 2015.
Kontrovers om bevarandeservitut
Naturligtvis, varje gång det finns potential för vinst, kommer någon att missbruka systemet. Det har förekommit några uppmärksammade fall där personer tagit mycket stora avdrag för att donera servitut på golfbanor, bostadsbyggande och andra fastigheter som faktiskt inte har så mycket ekologiskt eller kulturellt värde.
Som svar har det förekommit en aggressiv motreaktion mot syndikerade investeringar, specifikt, och de markfonder som accepterar deras servitutsdonationer. Detta enastående fokus kanske dock inte målar upp en fullständig bild av de aktuella problemen. Oavsett om de doneras av bönder, miljardärer eller syndikerade investerare, är det tydligt att lagar om donation av bevarandeservitut kräver en närmare granskning för att säkerställa att risken för missbruk minimeras utan att incitamentet att spara bort.
Land Trust Definition FAQs
Hur fungerar en Land Trust?
Land trusts fungerar som andra trusts, vilket gör att bidragsgivaren kan sätta unika villkor och villkor som passar deras behov. Land trusts har tre nyckeldelar - bidragsgivaren, förvaltaren och förmånstagaren. Bidragsgivare skapar trusten och överför egendomen till den, förvaltare hanterar trusten och förmånstagaren drar nytta av trusten.
Vad är syftet med en Land Trust?
Land trusts är avsedda att skapa ansvar och integritetsskydd för markägare. Fastighetsinvesterare, individer och enheter använder markfonder för att skapa separation mellan privatekonomi och egendom.
Vem köper marken i en landtrust?
Marken köps vanligtvis av en person eller ett företag som sedan överför fastigheten till en markfond. Upplåtaren av marktrusten är den individ eller enhet som skapar trusten och överför egendomen.
Hur länge varar ett jordförtroende?
Land trusts varar i allmänhet under en viss tidsperiod, till exempel 20 år. Det är upp till förmånstagaren att förlänga förtroendeperioden när den löper ut, om de inte gör det säljs fastigheten.
Poängen
Land trusts liknar andra trusts men är uteslutande avsedda för fastigheter. Observera att de också kan inneha andra fastighetsrelaterade tillgångar, såsom inteckningar och sedlar. Vilken mark som helst kan användas för en markfond, men den används mest för markvård eller utvecklingsegendom.
Höjdpunkter
Land trusts är organisationer som tar lagligt ägande, förvaltarskap eller partiell kontroll över egendom på uppdrag av markägaren.
Bevarande land trusts har till uppgift att förvalta obebyggd mark för att upprätthålla naturresurser, historiska platser och offentliga rekreationsområden för framtida generationer.
– Markägare som använder naturvårdsservitut för att överföra byggrätter till en naturvårdsfond kan få skatteavdrag för sina donationer till välgörande ändamål.
- Äganderättsbolag, även kända som Illinois-landtruster, skyddar markägarnas anonymitet och håller egendom utanför bouppteckning.
– På grund av vissa fall av bedrägerier har vissa bevarandeservitutsdonationer och de markfonder som accepterar dem blivit föremål för ökad granskning.
