Fiducia della terra

Che cos'è un trust fondiario?

Un fondo fondiario è un'entità legale che assume la proprietà o l'autorità su un pezzo di proprietà per volere del proprietario della proprietà. I trust fondiari sono trust viventi che consentono la gestione della proprietà mentre sono in vita. Tuttavia, come altri tipi di trust, i termini di ciascun fondo fondiario sono unici e possono essere adattati alle esigenze individuali.

Come funziona un trust fondiario

I fondi fondiari, che sono fondi legati agli immobili, sono spesso utilizzati per la pianificazione patrimoniale. È pensato per essere utilizzato durante la tua vita per la gestione delle proprietà. Sono trust revocabili, nel senso che possono essere risolti o modificati. I fondi fondiari possono includere immobili (ad es. edifici o case) o note di proprietà e ipoteche. Sono in genere utilizzati per il terreno coinvolto nella conservazione o per scopi faunistici o per scopi di sviluppo immobiliare.

I fondi fondiari hanno tre parti chiave: il concedente, il fiduciario e il beneficiario. Il concedente è colui che crea il trust e trasferisce la proprietà. Il trustee gestisce il trust e il beneficiario è colui che beneficia del trust fondiario.

I concedenti gestiscono il trasferimento di beni nel trust e stabiliscono i termini del trust. Gli amministratori gestiscono i dettagli intimi della proprietà. Ad esempio, se una proprietà in affitto è detenuta in un fondo fondiario, un fiduciario potrebbe essere responsabile della supervisione della manutenzione e della riscossione dei pagamenti dell'affitto.

Tipi di fondi fondiari

Esistono due tipi chiave di fondi fondiari: fondi di proprietà e fondi di conservazione. I trust detentori del titolo consentono a individui o entità di detenere terreni in modo anonimo. La grande differenza con un fondo di conservazione della terra è che il proprietario deve rinunciare ad alcuni diritti di uso e sviluppo della terra.

Fiducia fondiaria detentrice del titolo

Un trust proprietario consente al proprietario della proprietà di mantenere anonimamente tutti i diritti sulla proprietà e dirigere le azioni del trust fondiario. Questi trust sono anche comunemente chiamati "trust fondiari dell'Illinois" perché furono resi popolari per la prima volta a Chicago durante il 1800. A quel tempo, i proprietari di immobili non potevano votare su progetti urbani negli stessi luoghi in cui possedevano terreni. Per aggirare questa legge, ricchi uomini d'affari e politici userebbero fondi fondiari per acquistare terreni in modo anonimo, proteggendo così i loro diritti di voto.

Non tutti i 50 stati hanno una struttura legale in atto per un trust fondiario detentore del titolo. Tuttavia, la maggior parte degli stati rinvia alle leggi sul trust fondiario dell'Illinois se non ne hanno le proprie, il che significa che qualsiasi individuo può formare un trust fondiario in "stile Illinois" in qualsiasi stato con un'adeguata guida legale.

Fiducia della terra di conservazione

I trust fondiari di conservazione richiedono che il proprietario rinunci ad alcuni diritti sull'uso e lo sviluppo della terra. L'obiettivo di un fondo di conservazione della terra è proteggere la fauna selvatica, i siti storici o culturali e le risorse naturali dallo sviluppo commerciale o da altre attività che possono causare interruzioni o inquinamento.

Requisiti per un trust fondiario detentore del titolo

In un fondo di proprietà terriera, il proprietario terriero firma un documento chiamato Deed in Trust, che trasferisce la proprietà legale della proprietà. Al momento della costituzione del trust, il proprietario terriero (che è sia il concedente che il beneficiario del trust) può specificare come deve essere gestito il terreno, chi ha il controllo su di esso e come viene distribuito il reddito che produce. Ciò significa che mentre il trust è il titolare sulla carta, il proprietario terriero mantiene il controllo completo sulla proprietà.

I trust detentori del titolo sono utilizzati come un modo per i proprietari di immobili di mantenere l'anonimato e mantenere i beni di valore fuori dalla successione. Possono anche fornire una serie di altri vantaggi di pianificazione successoria e proteggere i beni da giudizi o gravami. Questo può essere particolarmente utile per i ricchi, le celebrità e le grandi aziende che potrebbero voler mantenere segreti i piani di sviluppo.

Requisiti per un Conservation Land Trust

In un fondo di conservazione, il fondo non assume necessariamente il titolo fondiario a meno che la proprietà non venga donata nella sua interezza. Invece, un proprietario terriero può stipulare un accordo legalmente vincolante, chiamato servitù di conservazione,. "donando" così i propri diritti di sviluppo al trust. Il trust ha il compito di garantire l'esecuzione della servitù e, in alcuni casi, di gestire la proprietà.

Le servitù di conservazione possono essere adattate in modo che il proprietario terriero mantenga i diritti di proprietà e utilizzo, come il diritto di continuare l'agricoltura o l'allevamento di bestiame, pur garantendo che la terra rimanga perennemente non edificata. Le servitù di conservazione "seguono la terra", il che significa che i termini della servitù rimangono in vigore anche se la terra viene venduta o passata agli eredi.

56 milioni

Il numero totale di acri di terreno non edificato gestiti da oltre 1.300 fondi privati per la conservazione della terra negli Stati Uniti

Esempi di fondi fondiari

Un esempio di trust fondiario detentore del titolo è il resort della Disney in Florida. Il Walt Disney World Resort di Orlando, FL, è stato inizialmente acquistato nel 1965 utilizzando un fondo di proprietà terriero. I proprietari originari delle paludi della Florida, dove è stato costruito il resort, non avevano idea che dietro l'acquisto ci fosse la Disney (già un nome familiare all'epoca). Se fossero stati a conoscenza dell'identità dell'acquirente, probabilmente avrebbero aumentato il prezzo richiesto.

Nel frattempo, ci sono molti esempi di fondi di conservazione della terra nell'Ozark Land Trust dei Tre degli Stati Uniti che copre dozzine di progetti su 28.000 acri attraverso la regione di Ozark. Il trust è un'organizzazione senza scopo di lucro che aiuta i proprietari terrieri a preservare la terra nell'area di Ozark e a proteggerla dallo sviluppo urbano. L'Ozark Land Trust aiuta a raggiungere questo obiettivo con riserve naturali e servitù di conservazione.

Vantaggi e svantaggi dei fondi fondiari

Il vantaggio principale dei fondi fondiari è che fornisce protezione della responsabilità e della privacy. Consente agli investitori immobiliari di mantenere la proprietà separata dalle finanze personali. L'uso di un trust fondiario aiuta a mantenere privati i dettagli del patrimonio netto. Gli investitori immobiliari utilizzano spesso i fondi fondiari per mantenere la proprietà separata dalle altre attività.

Tuttavia, ci sono aspetti negativi di un trust immobiliare. In primo luogo, se acquisti la proprietà sotto un trust fondiario, i diritti di riscatto vanno perduti. Cioè, il diritto di reclamare la proprietà appena prima (o dopo) la preclusione. In secondo luogo, la maggior parte dei fondi fondiari sono automaticamente squalificati dai prestiti del mercato secondario.

Ora, l'altro problema con i fondi fondiari è che danno l'illusione che non ci sia alcuna responsabilità. I fondi fondiari hanno ancora responsabilità, anche in Illinois. Il proprietario dell'immobile, e non solo il trust o il trustee, può essere ritenuto responsabile delle cose. Inoltre, la privacy non è garantita e gli ordini del tribunale possono perforare il velo della privacy.

TTT

Considerazioni speciali

C'è un'altra importante distinzione tra i fondi di proprietà e di conservazione della terra: una donazione a quest'ultimo potrebbe farti guadagnare una grande agevolazione fiscale.

Se un proprietario terriero dona i propri diritti di sviluppo a un fondo di conservazione, può ricevere una detrazione fiscale pari alla differenza tra il valore del terreno come gravato (con la servitù in essere) e quello che potrebbe valere se fosse sviluppato per il suo " massimo e migliore utilizzo." In alcuni casi, questa detrazione può valere milioni di dollari.

In genere, i proprietari terrieri sono agricoltori e allevatori che hanno posseduto la proprietà per generazioni o individui, famiglie o aziende molto ricchi che possono permettersi di acquistare a titolo definitivo i tratti. Di recente, tuttavia, si è sviluppata una nuova nicchia di investimento progettata per aprire i benefici fiscali della conservazione a una parte più ampia della popolazione.

Investire in servitù di conservazione

partnership multi-membro (o "sindacato"), queste società di investimento consentono a più investitori accreditati di mettere insieme i loro soldi per acquistare terreni per la conservazione. Dopo aver donato i diritti di sviluppo della proprietà a un fondo fondiario tramite una servitù di conservazione, i membri della partnership hanno diviso la detrazione fiscale pro-rata tempo. Grazie, in parte, a queste partnership di conservazione, si stima che la conservazione del territorio sia aumentata del 175% tra il 2005 e il 2015.

Polemica sulla servitù di conservazione

Naturalmente, ogni volta che c'è un potenziale profitto, qualcuno abuserà del sistema. Ci sono stati alcuni casi di alto profilo di persone che hanno prelevato detrazioni molto elevate per aver donato servitù su campi da golf, complessi residenziali e altre proprietà che in realtà non hanno molto valore ecologico o culturale.

In risposta, c'è stata una reazione aggressiva contro gli investimenti sindacati, in particolare, e i fondi fondiari che accettano le loro donazioni di servitù. Tuttavia, questa singolare attenzione potrebbe non dipingere un quadro completo dei problemi in gioco. Che siano donati da agricoltori, miliardari o investitori sindacati, è chiaro che le leggi sulle donazioni di servitù per la conservazione richiedono uno sguardo più attento per garantire che il rischio di abuso sia ridotto al minimo senza rimuovere l'incentivo alla conservazione.

Domande frequenti sulla definizione del trust fondiario

Come funziona un trust fondiario?

I trust fondiari funzionano come gli altri trust, consentendo al concedente di impostare termini e condizioni univoci che si adattano alle proprie esigenze. I fondi fondiari hanno tre parti chiave: il concedente, il fiduciario e il beneficiario. I concedenti creano il trust e vi trasferiscono la proprietà, i fiduciari gestiscono il trust e il beneficiario trae vantaggio dal trust.

Qual è lo scopo di un fondo fiduciario?

I fondi fondiari hanno lo scopo di creare responsabilità e protezione della privacy per i proprietari terrieri. Investitori immobiliari, individui ed entità utilizzano i fondi fondiari per contribuire a creare separazione per le finanze personali e la proprietà.

Chi acquista la terra in un fondo fondiario?

Il terreno viene generalmente acquistato da un individuo o da un'azienda che trasferirà quindi la proprietà in un trust fondiario. Il concedente del trust fondiario è la persona fisica o giuridica che crea il trust e trasferisce la proprietà.

Quanto dura un fondo fiduciario?

I fondi fondiari generalmente durano per un determinato periodo di tempo, ad esempio 20 anni. Spetta al beneficiario estendere il termine del trust alla scadenza, in caso contrario l'immobile viene venduto.

La linea di fondo

I fondi fondiari sono simili ad altri fondi ma sono destinati esclusivamente al settore immobiliare. Nota che possono anche detenere altri beni relativi alla proprietà, come mutui e note. Qualsiasi terreno può essere utilizzato per un fondo fondiario, tuttavia, è principalmente utilizzato per la conservazione del territorio o la proprietà di sviluppo.

Mette in risalto

• I fondi fondiari sono organizzazioni che assumono la proprietà legale, la gestione o il controllo parziale della proprietà per volere del proprietario terriero.

• I fondi per la conservazione della terra hanno il compito di gestire i terreni non edificati per mantenere le risorse naturali, i siti storici e le aree ricreative pubbliche per le generazioni future.

• I proprietari terrieri che utilizzano servitù di conservazione per trasferire i diritti di sviluppo a un fondo di conservazione della terra possono ricevere una detrazione fiscale per le loro donazioni di beneficenza.

• I fondi fondiari detentori del titolo, noti anche come fondi fondiari dell'Illinois, proteggono l'anonimato dei proprietari terrieri e mantengono la proprietà fuori dalla successione.

• A causa di alcuni casi di frode, alcune donazioni di servitù per la conservazione e i fondi fondiari che le accettano sono state oggetto di un maggiore controllo.