Land Trust
Mikä on Land Trust?
Maatrusti on oikeussubjekti, joka ottaa kiinteistön omistukseen tai hallintaan kiinteistön omistajan pyynnöstä. Maarahastot ovat eläviä säätiöitä, jotka mahdollistavat omaisuuden hallinnan elossa ollessaan. Muiden rahastotyyppien tapaan jokaisen maarahaston ehdot ovat kuitenkin ainutlaatuisia ja ne voidaan räätälöidä yksilöllisten tarpeiden mukaan.
Kuinka Land Trust toimii
Kiinteistöjen suunnitteluun käytetään usein maarahastoja, jotka ovat kiinteistöihin sidottuja rahastoja. Se on tarkoitettu käytettäväksi koko elämäsi ajan kiinteistöjen hallintaan. Ne ovat peruutettavia luottamusrahastoja, mikä tarkoittaa, että ne voidaan lopettaa tai muuttaa. Maarahastot voivat sisältää kiinteistöjä (esim. rakennuksia tai asuntoja) tai kiinteistölaskuja ja kiinnityksiä. Niitä käytetään tyypillisesti suojelu- tai villieläinten suojelutarkoituksiin tai kiinteistökehitystarkoituksiin.
Maarahastoilla on kolme keskeistä osaa: myöntäjä, edunsaaja ja edunsaaja. Myöntäjä on se, joka luo luottamusta ja siirtää omaisuuden. Edunvalvoja hallinnoi säätiötä ja edunsaaja on se, joka hyötyy maarahastosta.
Rahoittajat hoitavat omaisuuden siirron säätiöön ja määrittelevät säätiön ehdot. Edunvalvojat käsittelevät kiinteistön intiimejä yksityiskohtia. Jos esimerkiksi vuokrakiinteistöä pidetään maarahastossa, toimitsijamies saattaa olla vastuussa ylläpidon valvonnasta ja vuokramaksujen keräämisestä.
Maarahastojen tyypit
Maarahastoja on kahta keskeistä tyyppiä – omistus- ja suojelurahastot. Omistusoikeusrahastot antavat yksityishenkilöille tai yhteisöille mahdollisuuden omistaa maata nimettömästi. Suuri ero suojelumaarahastoon on se, että omistajan on luovuttava joistakin maankäyttö- ja kehittämisoikeuksista.
Omistusomistussäätiö
Omistusomistussäätiö antaa kiinteistön omistajalle anonyymisti säilyttää kaikki oikeudet omaisuuteen ja ohjata maarahaston toimintaa. Näitä rahastoja kutsutaan yleisesti myös "Illinoisin maarahastoiksi", koska niitä suosittiin ensimmäisen kerran Chicagossa 1800-luvulla. Tuolloin kiinteistönomistajat eivät saaneet äänestää kaupunkihankkeista samoissa paikoissa, joissa he omistivat maata. Tämän lain kiertämiseksi varakkaat liikemiehet ja poliitikot käyttäisivät maarahastoja ostaakseen maata nimettömästi, mikä suojelisi äänioikeuksiaan.
Kaikilla 50 osavaltiolla ei ole oikeudellista rakennetta omistusoikeuden omistavalle maarahastolle. Useimmat osavaltiot kuitenkin noudattavat Illinoisin maarahastolakeja, jos niillä ei ole omia lakeja, mikä tarkoittaa, että kuka tahansa voi muodostaa "Illinois-tyylisen" maarahaston missä tahansa osavaltiossa asianmukaisten oikeudellisten ohjeiden avulla.
Conservation Land Trust
Suojelumaan säätiöt edellyttävät, että kiinteistön omistaja luopuu joistakin maankäyttö- ja kehittämisoikeuksista. Suojellun maarahaston tavoitteena on suojella villieläimiä, historiallisia tai kulttuurikohteita ja luonnonvaroja kaupalliselta kehitykseltä tai muulta toiminnalta, joka voi johtaa häiriöön tai saastumiseen.
Vaatimukset omistusoikeuden omistavalle maarahastolle
Omistusoikeuden omistavassa maarahastossa maanomistaja allekirjoittaa asiakirjan nimeltä Deed in Trust, joka siirtää kiinteistön laillisen omistusoikeuden. Säätiön perustamisen yhteydessä maanomistaja (joka on sekä säätiön myöntäjä että edunsaaja) voi määritellä, miten maata hoidetaan, kuka hallitsee sitä ja miten sen tuottamat tulot jaetaan. Tämä tarkoittaa, että vaikka trusti on paperilla omistusoikeus, maanomistaja säilyttää täydellisen hallinnan omaisuudesta.
Omistusoikeudellisia rahastoja käytetään kiinteistönomistajille tapana säilyttää nimettömyys ja pitää arvokas omaisuus poissa testamentista. Ne voivat myös tarjota useita muita kiinteistösuunnitteluetuja ja suojata omaisuutta tuomioilta tai panttioikeudelta. Tämä voi olla erityisen hyödyllistä erittäin varakkaille, julkkiksille ja suurille yrityksille, jotka saattavat haluta pitää kehityssuunnitelmansa piilossa.
Vaatimukset Conservation Land Trustille
Suojelumaan säätiössä säätiö ei välttämättä ota haltuunsa maanomistusta, ellei omaisuutta luovuteta kokonaisuudessaan. Sen sijaan maanomistaja voi tehdä oikeudellisesti sitovan sopimuksen, jota kutsutaan suojelurajattumukseksi , ja siten "lahjoita" kehittämisoikeutensa säätiölle. Säätiön tehtävänä on huolehtia rauhoitusrahan täytäntöönpanosta ja joissain tapauksissa hoitaa omaisuutta.
Suojarajatsit voidaan räätälöidä niin, että maanomistajalla säilyy omistus- ja käyttöoikeudet, kuten oikeus jatkaa maanviljelyä tai karjankasvatusta, mutta samalla varmistetaan, että maa pysyy ikuisesti rakentamattomana. Suojelurajatteet "seuraavat maata", mikä tarkoittaa, että sen ehdot pysyvät voimassa, vaikka maa myydään tai luovutetaan perillisille.
56 miljoonaa
Yli 1 300 yksityisen suojelumaarahaston hallinnoiman rakentamattoman maan kokonaismäärä Yhdysvalloissa
Esimerkkejä maarahastoista
Esimerkki omistusoikeuden omistavasta maarahastosta on Disneyn lomakeskus Floridassa. Walt Disney World Resort Orlandossa, Floridassa, ostettiin alun perin vuonna 1965 omistusoikeuden omistavalla maarahastolla. Floridan suomaiden alkuperäisillä omistajilla, jonne lomakeskus rakennettiin, ei ollut aavistustakaan, että Disney (jo tuolloin tunnettu nimi) oli oston takana. Jos he olisivat olleet tietoisia ostajan henkilöllisyydestä, he olisivat todennäköisesti korottaneet hintapyyntöään.
Samaan aikaan on paljon esimerkkejä suojelevista maarahastoista ympäri US Threen Ozark Land Trust, joka kattaa kymmeniä projekteja 28 000 hehtaarin alueella Ozarkin alueella. Trust on voittoa tavoittelematon järjestö,. joka auttaa maanomistajia säilyttämään maata Ozarkin alueella ja suojelemaan sitä kaupunkikehityksestä. Ozark Land Trust auttaa saavuttamaan tämän luonnonsuojelualueilla ja suojelua koskevilla helpotuksilla.
Maarahastojen edut ja haitat
Maarahastojen tärkein etu on, että se tarjoaa vastuun ja yksityisyyden suojan. Sen avulla kiinteistösijoittajat voivat pitää omaisuuden erillään henkilökohtaisesta taloudesta. Maarahaston käyttö auttaa pitämään nettovarallisuuden tiedot yksityisinä. Kiinteistösijoittajat käyttävät usein maarahastoja pitääkseen omaisuuden erillään muista varoista.
Kiinteistörahastolla on kuitenkin huonot puolensa. Ensinnäkin, jos ostat kiinteistön maarahastosta, kaikki lunastusoikeudet menetetään. Toisin sanoen oikeus vaatia omaisuutta takaisin juuri ennen (tai sen jälkeen) ulosmittausta. Toiseksi useimmat maarahastot hylätään automaattisesti jälkimarkkinoiden lainoista.
Toinen maarahastojen ongelma on se, että ne antavat illuusion, ettei vastuuta ole. Maarahastoilla on edelleen vastuu, jopa Illinoisissa. Kiinteistön omistaja, ei vain luottamusmies tai edunvalvoja, voi olla vastuussa asioista. Yksityisyyttä ei myöskään taata, ja oikeuden määräykset voivat lävistää yksityisyyden verhon.
TTT
Erityisiä huomioita
Omistusomistus- ja suojelumaarahastojen välillä on toinen tärkeä ero: lahjoitus jälkimmäiselle voi ansaita suuren verohelpotuksen.
Jos maanomistaja lahjoittaa kehittämisoikeutensa suojelusäätiölle, hän voi saada verovähennyksen, joka on sen suuruisen erotuksen suuruinen erotus maan arvon välillä, joka on rasitteena (rajattuma voimassa) ja mikä sen arvo voisi olla, jos se kehitettäisiin sitä varten. korkein ja paras käyttö." Joissakin tapauksissa tämä vähennys voi olla miljoonien dollarien arvoinen.
Tyypillisesti maanomistajat ovat joko maanviljelijöitä ja maanviljelijöitä, jotka ovat omistaneet kiinteistön sukupolvien ajan, tai erittäin varakkaita henkilöitä, perheitä tai yrityksiä, joilla on varaa ostaa traktaatteja suoraan. Äskettäin on kuitenkin kehitetty uusi investointirako, jonka tarkoituksena on avata luonnonsuojelun veroedut suuremmalle osalle väestöstä.
Investointi luonnonsuojelurastisiin
Käyttämällä usean jäsenen kumppanuutta (tai "syndikaattia"), nämä sijoitusyhtiöt antavat useille valtuutetuille sijoittajille mahdollisuuden yhdistää rahansa ostaakseen maata suojelua varten. Lahjoitettuaan kiinteistökehitysoikeudet maasäätiölle suojelurajattumuksella yhtiökokouksen jäsenet jakoivat verovähennyksen suhteessa. Osittain näiden suojelukumppanuuksien ansiosta maansuojelun arvioidaan lisääntyneen 175 % vuosina 2005–2015.
Säilytysrahvikiista
Tietysti aina, kun on mahdollista saada voittoa, joku käyttää järjestelmää väärin. On ollut joitakin korkean profiilin tapauksia, joissa ihmiset ovat tehneet erittäin suuria vähennyksiä lahjoittamisesta myönnetyistä golfkentistä, asuntokohteista ja muista kiinteistöistä, joilla ei itse asiassa ole paljon ekologista tai kulttuurista arvoa.
Vastauksena on ollut aggressiivinen vastareaktio syndikoituja sijoituksia vastaan ja erityisesti niitä maarahastoja vastaan, jotka ottavat vastaan heidän vapauslahjoituksiaan. Tämä yksittäinen painopiste ei kuitenkaan välttämättä anna täydellistä kuvaa pelissä olevista ongelmista. Olipa lahjoittamia viljelijöiden, miljardöörien tai syndikoitujen sijoittajien, on selvää, että suojelurahaston lahjoituslainsäädäntö edellyttää tarkempaa tarkastelua, jotta voidaan varmistaa, että väärinkäytösten riski minimoidaan ilman, että suojelun kannustin poistetaan.
Land Trust Definition - usein kysytyt kysymykset
Kuinka Land Trust toimii?
Land säätiöt toimivat kuten muut säätiöt, jolloin myöntäjä voi asettaa yksilölliset ehdot, jotka sopivat heidän tarpeisiinsa. Maarahastoilla on kolme keskeistä osaa - myöntäjä, edunsaaja ja edunsaaja. Rahoittajat luovat trustin ja siirtävät omaisuuden siihen, edunvalvojat hallinnoivat luottamusta ja edunsaaja hyötyy luottamuksesta.
Mikä on maarahaston tarkoitus?
Maarahastojen tarkoituksena on luoda maanomistajille vastuu- ja yksityisyydensuoja. Kiinteistösijoittajat, yksityishenkilöt ja yhteisöt käyttävät maarahastoja auttaakseen erottamaan henkilökohtaisen talouden ja omaisuuden.
Kuka ostaa maan maarahastosta?
Maa-alueen ostaa yleensä henkilö tai yritys, joka siirtää kiinteistön maarahastoon. Maarahaston myöntäjä on yksityishenkilö tai yhteisö, joka perustaa säätiön ja luovuttaa omaisuuden.
Kuinka kauan Land Trust kestää?
Maarahastot ovat yleensä voimassa tietyn ajan, esimerkiksi 20 vuotta. Edunsaajan on pidentää luottamusaikaa sen päättyessä, jos kiinteistö myydään.
Bottom Line
Maarahastot ovat samanlaisia kuin muut säätiöt, mutta ne on tarkoitettu yksinomaan kiinteistöille. Huomaa, että heillä voi olla myös muita kiinteistöihin liittyviä varoja, kuten kiinnityksiä ja seteleitä. Mitä tahansa maata voidaan käyttää maarahastona, mutta sitä käytetään enimmäkseen maansuojelu- tai kehitysomaisuuteen.
Kohokohdat
Maarahastot ovat organisaatioita, jotka ottavat maanomistajan käskystä laillisen omistuksen, hallinnan tai osittaisen määräysvallan omaisuuteen.
Suojelumaan säätiöiden tehtävänä on hoitaa rakentamatonta maata luonnonvarojen, historiallisten kohteiden ja julkisten virkistysalueiden ylläpitämiseksi tuleville sukupolville.
Maanomistajat, jotka siirtävät suojelurajattumulla kehitysoikeuksia suojelumaarahastoon, voivat saada hyväntekeväisyyslahjoituksistaan verovähennyksen.
Omistusoikeuden omistavat maarahastot, jotka tunnetaan myös nimellä Illinois land trust, suojaavat maanomistajien nimettömyyttä ja pitävät omaisuuden poissa testamentista.
Joidenkin petostapausten vuoksi eräät suojelurajatutuslahjoitukset ja niitä vastaanottavat maarahastot ovat joutuneet kovemman tarkastelun kohteeksi.
