Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Apakah Itu Pendapatan Operasi Bersih (NOI)?
Pendapatan operasi bersih (NOI) ialah pengiraan yang digunakan untuk menganalisis keuntungan pelaburan hartanah yang menjana pendapatan. NOI menyamai semua hasil daripada harta itu, tolak semua perbelanjaan operasi yang diperlukan.
NOI ialah angka sebelum cukai, yang terdapat pada penyata pendapatan dan aliran tunai hartanah, yang tidak termasuk pembayaran pokok dan faedah ke atas pinjaman, perbelanjaan modal, susut nilai dan pelunasan. Apabila metrik ini digunakan dalam industri lain, ia dirujuk sebagai "EBIT", yang bermaksud " pendapatan sebelum faedah dan cukai."
Memahami Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Pendapatan operasi bersih ialah kaedah penilaian yang digunakan oleh profesional hartanah untuk menentukan nilai tepat hartanah yang menghasilkan pendapatan mereka. Untuk mengira NOI, perbelanjaan operasi hartanah mesti ditolak daripada pendapatan yang dihasilkan oleh hartanah.
Selain pendapatan sewa, harta tanah juga mungkin menjana hasil daripada kemudahan seperti struktur tempat letak kereta, mesin layan diri dan kemudahan dobi. Perbelanjaan operasi termasuk kos menjalankan dan menyelenggara bangunan, termasuk premium insurans, yuran guaman, utiliti, cukai harta tanah,. kos pembaikan dan yuran kebersihan. Perbelanjaan modal,. seperti kos untuk sistem penyaman udara baharu untuk keseluruhan bangunan, tidak termasuk dalam pengiraan.
NOI membantu pelabur hartanah menentukan kadar permodalan, yang seterusnya membantu mereka mengira nilai hartanah, sekali gus membolehkan mereka membandingkan hartanah berbeza yang mungkin mereka pertimbangkan untuk membeli atau menjual.
Untuk hartanah yang dibiayai, NOI juga digunakan dalam nisbah perlindungan hutang (DCR), yang memberitahu pemberi pinjaman dan pelabur sama ada pendapatan hartanah meliputi perbelanjaan operasi dan pembayaran hutangnya. NOI juga digunakan untuk mengira pengganda pendapatan bersih, pulangan tunai pelaburan dan jumlah pulangan pelaburan.
Cara Mengira Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Untuk mengira pendapatan operasi bersih, tolak perbelanjaan operasi daripada hasil yang dijana oleh hartanah. Hasil daripada hartanah termasuk pendapatan sewa, bayaran letak kereta, pertukaran perkhidmatan, mesin layan diri, mesin dobi dan sebagainya.
Perbelanjaan operasi termasuk semua kos yang berkaitan dengan pengendalian harta itu. Ini termasuk yuran pengurusan hartanah, insurans, utiliti, cukai harta, pembaikan dan penyelenggaraan.
Formula Pendapatan Operasi Bersih (NOI).
Sebagai contoh, mari kita anggap maklumat di bawah ialah profil bangunan kondo tertentu yang disewakan oleh pemilik.
Hasil:
Pendapatan sewa: $20,000
Bayaran letak kereta: $5,000
Mesin dobi: $1,000
Jumlah Hasil = $26,000
Sekarang, andaikan perbelanjaan operasi bangunan kondo adalah seperti berikut:
Perbelanjaan operasi:
Yuran pengurusan harta: $1,000
Cukai harta: $5,000
Pembaikan dan penyelenggaraan: $3,000
Insurans: $1,000
Jumlah Perbelanjaan Operasi = $10,000
Pendapatan operasi bersih (NOI) dalam contoh ini ialah $26,000 - $10,000 = $16,000.
Contoh Pendapatan Operasi Bersih (NOI)
Marilah kita anggap bahawa anda memiliki harta yang setiap tahun menarik pendapatan $120,000 dan menanggung perbelanjaan operasi $80,000. Dalam keadaan ini, ia akan menghasilkan NOI sebanyak $40,000 ($120,000 - $80,000). Jika jumlahnya negatif, di mana perbelanjaan operasi lebih tinggi daripada hasil, hasilnya dipanggil kerugian operasi bersih (NOL).
Pemiutang dan pemberi pinjaman komersial sangat bergantung pada NOI untuk menentukan potensi penjanaan pendapatan hartanah yang akan dicagarkan, malah lebih daripada faktor sejarah kredit pelabur dalam keputusan mereka. Ringkasnya: metrik ini membantu pemberi pinjaman secara asasnya menilai nilai awal hartanah dengan meramalkan aliran tunainya.
NOI digunakan untuk menentukan kadar permodalan hartanah, juga dikenali sebagai pulangan pelaburan (ROI) dalam hartanah. Ia membahagikan NOI dengan harga belian.
Jika hartanah dianggap menguntungkan, pemberi pinjaman juga menggunakan angka ini untuk menentukan saiz pinjaman yang mereka sanggup buat. Sebaliknya, jika harta itu menunjukkan kerugian operasi bersih, pemberi pinjaman mungkin menolak permohonan gadai janji peminjam, secara terang-terangan.
Pemilik hartanah boleh memanipulasi perbelanjaan operasi mereka dengan menangguhkan perbelanjaan tertentu sambil mempercepatkan perbelanjaan lain. NOI juga boleh ditingkatkan dengan menaikkan sewa dan yuran lain, sambil pada masa yang sama mengurangkan perbelanjaan operasi yang diperlukan.
Sebagai contoh yang terakhir, pertimbangkan senario di mana pemilik apartmen mengetepikan sewa tahunan $12,000 penyewa, sebagai pertukaran untuk penyewa yang bertindak sebagai pengurus hartanah. Jika pemilik pangsapuri biasanya membayar gaji $30,000 kepada pengurus bangunan, mereka mungkin akan menolak kos yang "secara munasabah" sebanyak $30,000 daripada hasil, dan bukannya kos sebenar $12,000.
Soalan Lazim Formula Pendapatan Operasi Bersih (NOI).
Apakah formula untuk mengira NOI?
Formula untuk mengira NOI adalah seperti berikut:
- NOI = hasil hartanah - perbelanjaan operasi
Bagaimanakah anda mengira pendapatan operasi bersih (NOI) sebelum cukai?
NOI ialah pengiraan sebelum cukai kerana ia tidak mengambil kira cukai.
Apakah perbezaan antara pendapatan bersih dan pendapatan operasi bersih (NOI)?
Pendapatan operasi bersih ialah hasil ditolak semua perbelanjaan operasi manakala pendapatan bersih ialah hasil ditolak semua perbelanjaan, termasuk perbelanjaan operasi dan perbelanjaan bukan operasi, seperti cukai.
Apakah peratusan pendapatan operasi bersih (NOI) yang baik?
NOI bukanlah peratusan tetapi sebaliknya angka yang mengambil kira hasil dan perbelanjaan harta. Ia boleh dibandingkan dengan nilai keseluruhan harta itu jika harta itu telah dibayar sepenuhnya secara tunai. Dalam kes ini, lebih tinggi pendapatan operasi bersih kepada peratusan harga hartanah, lebih baik.
Garisan bawah
Pendapatan operasi bersih (NOI) ialah angka yang biasa digunakan untuk menilai keuntungan harta tanah. Pengiraan melibatkan penolakan semua perbelanjaan operasi pada harta itu daripada semua hasil yang dijana daripada harta itu. Semakin tinggi hasil dan semakin kecil perbelanjaan, semakin menguntungkan sesebuah hartanah. Ini memberitahu pemilik jika pendapatan yang dijana daripada memiliki dan mengekalkan harta itu berbaloi dengan kos.
##Sorotan
Pendapatan operasi bersih mengukur keuntungan harta yang menghasilkan pendapatan sebelum menambah sebarang kos daripada pembiayaan atau cukai.
NOI akan menunjukkan kepada pemilik hartanah jika menyewa hartanah berbaloi dengan perbelanjaan memiliki dan menyelenggaranya.
Untuk mengira NOI, tolak semua perbelanjaan operasi yang ditanggung ke atas hartanah daripada semua hasil yang dijana pada harta itu.
Perbelanjaan operasi yang digunakan dalam metrik NOI boleh dimanipulasi jika pemilik hartanah menangguhkan atau mempercepatkan item pendapatan atau perbelanjaan tertentu.
Metrik NOI tidak termasuk perbelanjaan modal.
