Cabriolet ARM
Hvad er en konvertibel ARM?
En konvertibel ARM er et rentetilpasningslån (ARM),. der giver låntageren mulighed for at konvertere til et fastforrentet realkreditlån efter en bestemt periode. Konvertible ARM'er markedsføres som en måde at drage fordel af faldende renter og inkluderer normalt specifikke betingelser. Den finansielle institution opkræver generelt et gebyr for at skifte ARM til et fastforrentet realkreditlån.
Hvordan fungerer konvertible ARM'er?
Når du ansøger om et realkreditlån, er der en række forskellige typer at vælge imellem, normalt med hvordan renten bestemmes over realkreditlånets løbetid. Konvertible ARM'er er en hybrid af to typer realkreditlån: et konventionelt fastforrentet 30-årigt realkreditlån og et realkreditlån med variabel rente. Fastforrentede realkreditlån giver låntageren sikkerhed for at vide, at deres månedlige betaling aldrig ændres, selvom renten stiger, hvilket er en konservativ og sikker tilgang. Over tid falder betalingerne effektivt i forhold til inflationen.
Et rentetilpasningslån begynder med en meget lavere indledende teaser-rente,. men efter en fastsat periode (typisk fem år) justeres kursen i henhold til et indeks, såsom Secured Overnight Financing Rate (SOFR), plus en margin. Satsen justeres generelt hver sjette måned og kan gå op eller ned (inden for de grænser, der er angivet i kontrakten).
Med en konvertibel ARM begynder realkreditlånet som et 30-årigt rentetilpasningslån - det vil sige med en teaser-kurs under markedsgennemsnittet. Men inden for en nærmere angivet periode, ofte efter det første år men før det femte år, har låntageren mulighed for at konvertere til en fast rente. Den nye rente er normalt den laveste rente, der tilbydes inden for de syv dage før låsning. Så hvis renten falder, kan låntageren få en lavere fast rente, end de kunne have opnået i første omgang.
Historien om konvertible ARM'er
Introduceret i begyndelsen af 1980'erne kom konvertible ARMs ind på scenen i en periode med tocifrede fastforrentede realkreditlån. Fordi renten historisk set usandsynligt ville blive meget højere (bortset fra ekstraordinær inflation), kunne låntagere af konvertible ARMs i det væsentlige satse på den store sandsynlighed for lavere renter i fremtiden.
Tidlige konvertible ARMs var dyre og indeholdt byrdefulde restriktioner. Men i de senere 1980'ere begyndte realkreditsponsorerede virksomheder (GSE'er) Fannie Mae og Freddie Mac at købe konvertible ARM'er på det sekundære marked. Da de fleste kommercielle banker sælger deres realkreditlån på det sekundære marked, førte de to realkreditgiganters accept af konvertible ARMs til deres hurtige ekspansion. Konkurrencen medførte til gengæld lavere gebyrer og mindre restriktive betingelser.
Ulemper ved konvertible ARM'er
Den største ulempe ved en konvertibel ARM er, at den tvinger låntageren til at overvåge renten og forudsige fremtidige ændringer, noget som selv eksperter ikke kan gøre pålideligt. Renterne på konvertible ARM'er - både den indledende sats og den faste rente senere - er også normalt lidt højere end markedsrenterne.
Og mens låntagere ikke betaler lukkeomkostninger, når de konverterer realkreditlånet, opkræver långivere gebyrer. I mellemtiden, hvis renten stiger i løbet af den indledende periode, så er fordelen ved en konvertibel ARM tabt. Endelig vil den månedlige betaling efter konvertering næsten helt sikkert være højere end hvad boligejeren betalte under teaser-satsen, dog med sikkerhed for, at den forbliver fast.
Konvertible ARM ofte stillede spørgsmål
Bundlinjen
Markedsført som en måde at drage fordel af faldende renter, er den konvertible ARM et rentetilpasningslån, der giver låntageren mulighed for at konvertere til et fastforrentet realkreditlån efter en bestemt periode. Disse realkreditlån omfatter generelt specifikke betingelser, og pengeinstituttet opkræver normalt et gebyr, hvis en låntager vælger at skifte ARM til et fastforrentet realkreditlån.
En ulempe ved konvertible ARMs er, at låntageren skal overvåge renten og forudsige fremtidige ændringer - noget selv eksperter ikke kan gøre. Låntagere vil se en fordel i den konvertible ARM, hvis renten falder. Stiger renten derimod, er fordelen ved en konvertibel arm tabt.
Højdepunkter
En konvertibel ARM er et realkreditlån med en justerbar rente, der kan ændres til en fast rente efter en indledende periode.
Efter omlægningen til en fast sats vil den nye sats næsten helt sikkert være højere, end hvad boligejeren betalte under teaser-taksten.
En konvertibel ARM begynder normalt med en teaser-sats, der er lavere end standardpriser, men stiger derefter efter en vis periode i henhold til et indeks plus en margin.
Fordelen ved en konvertibel ARM realiseres, hvis renten falder. Hvis renten stiger, er fordelen ved en konvertibel arm tabt.
Ofte stillede spørgsmål
Kan du skifte fra et realkreditlån til fast rente?
Skift fra et realkreditlån med variabel rente (ARM) til et fastforrentet realkreditlån kan gøres på et par måder: - Hvis dit realkreditlån er en konvertibel ARM, indeholder det en bestemmelse, der giver dig mulighed for at skifte. Generelt skal du udnytte denne mulighed tidligt i låneperioden - typisk inden for de første fem år. Du vil sandsynligvis blive pålagt et gebyr for at gøre det.- Den anden måde at ændre på er at refinansiere realkreditlånet - hvilket i bund og grund betyder, at du optager et nyt realkreditlån (denne gang med en fast rente) og bruger det til at betale af på nuværende (justerbar hastighed) en. Faktisk er skift fra et ARM til et fastforrentet realkreditlån en af de mest almindelige årsager til, at folk vælger at refinansiere.
Hvad er et lånekonverteringsgebyr?
En konverteringsklausul er en bestemmelse inden for et ARM-lån, der giver en låntager mulighed for at skifte fra et ARM til et fastforrentet realkreditlån. Til gengæld for denne mulighed opkræver långiver dog et gebyr, hvis og når du foretager konverteringen. Selvom konverteringsgebyrer typisk løber op i et par hundrede dollars - langt mindre end de afsluttende omkostninger, der påløber, hvis du skulle refinansiere realkreditlånet - øger de de samlede omkostninger ved dit lån.
